商业地产常见病探微之商业规划缺失症

来源: 时间:2008-01-03 作者:

  商业地产常见病探微之商业规划缺失症

  做商业地产怎么就这么难呢?

  商铺盖好了,卖不卖得出去是个问题。

  卖出去了,招商真让人头痛。

  商业投资回报率高就高点,舍不得孩子套不着狼。

  什么体量、业态、业种啊,都是新名词,有这么复杂吗?

  这个地方也搞个百货店,高档的,绝对没问题!

  我就不信偌大的省城开不了几家购物中心?!

  你搞20万,我就搞40万,起码领先当地商业20年。

  什么Mall?不就是个概念吗?

  ……

  朋友,如果你身边的商业地产开发商,向你传达了以上种种信息,那我要告诉你:“你的朋友患上了‘商业规划缺失症’。”

  商业地产规划缺失症症状的明显特征是,商业地产开发商对项目所在商品市场体系缺乏整体了解和把握,对关联行业、业态、业种缺乏必要了解,过分追求项目投资回报,降低项目投资风险,盲目追求项目体量与销售业绩。

  商业地产规划缺失症频发的高危群体是:住宅地产开发商、住宅地产开发向商业地产开发转型的发展商。

  当前商业地产规划症频发相关联的商业形态:底商、购物中心、批发市场。

望闻问切

  准确判断商业地产规划缺失症产生的主要根源,通常可从以下四个方面入手。

一、望

  将整个商业项目放在项目所在地的商品市场体系的大环境中去观察,以不同的视角来审视项目:

  1、结合传统商圈与现代商业规划,观察项目所在地过去、现在,尤其是现在和未来的市场环境,看项目的辐射力、影响力是否有可能达到预期。

  2、看项目的体量大小与项目辐射商圈的消费潜力是否匹配。

  3、业态、业种规划是否符合项目所在地区域市场的实际需要,业态与业种配比是否合理。

二、闻

  1、听项目所在地熟悉商业的从业人员对项目的整体评价,尤其注意倾听项目所在商圈对项目的期待与项目现在的市场定位是否相左。

  2、听项目所在地普通消费者对项目的客观评价,尤其注重倾听普通消费者只言片语中关于商业的普通而朴素的消费建议,看项目是否考虑他们的基本需求。

  3、听商业运行专家对区域市场的分析与理解,注意倾听商业专家对区域市场潜在需求的市场价值分析,看项目的市场预期是否与此契合。

三、问

  1、询问商业地产开发对项目操作的可行性的准确表述,看项目的可行性研究是否停留在策划人或专业顾问的文字表述上。

  2、询问商业地产租售策略、经营管理、销售预期,看是否是从项目本身长远的利益出发,有预见性地制定相关策略。

  3、询问招商资源、招商策略,看项目是先地产后招商或先销售后招商是基于对招商资源的掌控还是有其它因素,看开发商对目标招商资源的理解如何。

四、切

  1、看项目的赢利模式的设计,是否适合商业项目。

  2、对项目的整体市场价值的预期,是否偏离商业行业的运行规律。

  3、对项目前期市场定位和后期经营管理是否有比较深入的考虑,有详细的系统的解决方案,看这个方案在具备合理的前提下是否有可操作性。

对症下药

  一、切实改变以住宅地产开发手段开发商业地产,将住宅地产开发初期的概念规划设计定位于商业规划设计,从拿地开发就着手针对具体商业项目的明确规划。

  二、具体商业项目的商业规划既不能拍脑袋,也无须过分追求所谓的潜在需求的开发或创造性开发,务必结合项目所在地的商业网点规划,务实地作出合理判断,此类断判最好交给专业公司去做,但切忌文学化,应具体化,并形成共识。

  三、针对已患上商业规划缺失症的患者,建议迅速针对具体商业项目作必要的规划调整,尽可能地避免不必要的损失。这里我想针对不同时期的

患者提几条建议:

  1、早期患者迅速调整商业规划,对项目的市场定位作进一步细化。

  2、中期患者,适度调整商业规划,在专家的指导下进一步市场细分,在缩小先天不足带来的损失的同时,扩大后天补拙的战果,以专业化操作控制“癌细胞”的扩散,并有效、果断地采取紧密措施,把前期商业规划缺乏带来的损失压缩到最低点。

  3、晚期患者,商业地产规划缺乏已造成一定后果,而且此后果有两种走向:一是细节取胜,从精耕细作、打持久战的战略出发,适度控制发展规模,靠商业特色别具一格,争取在一定时段内达到逐步消化的目的;二是商业规划缺乏症已经让患者病入膏肓,已出现“烂尾”迹象,调整或市场预期皆难以成为可能,那就务必要在专业公司帮助下转型,这样也算鞠躬尽瘁了。

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