什么情况下,政府要收回土地?

来源:园区在线 飙马 2020-09-18 17:02

近些年,土地市场由增量开发向深度的存量运营转变,政府供地规模锐减,监管日益严格,此消彼长间,土地价值水涨船高。对企业而言,土地就代表着利润,重要性不言而喻。

 

但是,拿到地真的就万事大吉了?

 

我们知道,根据我国现行土地制度,土地要么属于国家、要么属于集体(当然,集体也是变相的国有),企业拿到的只是几十年的使用权,在特殊情况下政府有权将土地收回。

 

今天园区在线给大家总结政府收回土地的9种情况。

 

正文:

什么情况下,政府要收回土地?

 

一、未缴纳土地出让金

 

根据《土地管理法》第五十五条:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。换言之,没有缴纳完毕土地出让金,是不允许使用土地的,也无法办理国有土地使用权证。

 

一般来说,土地出让合同中有明确的土地出让金缴纳时间,不同城市会略有差异;未按时缴纳土地使用权价款的,一般按每日按迟延支付金额的1‰缴纳违约金;同时,拖欠土地出让金期间不得参与新的土地出让交易活动,经催缴仍不能缴纳的,政府有权解除合同,收回土地使用权,土地出让保证金亦不予退还。

什么情况下,政府要收回土地?

二、逾期两年未使用(企业原因)

 

根据《闲置土地处置办法》第十四条:

 

1、未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

 

2、未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。

 

在实际操作中,政府对收回闲置土地态度非常谨慎,处理方式也以灵活处置为主,包括勒令企业限期开发建设、用地置换等,反复整改无效后才会考虑收回土地

什么情况下,政府要收回土地?

 

三、逾期两年未使用(政府原因)

 

前面提到的因企业原因导致的土地闲置,政府有权无偿收回,而因政府征迁(补偿未到位)、市政建设、规划变更、军事管制等政府原因导致的闲置,文件也有说明。

 

《闲置土地处置办法》第十二条规定,市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,选择下列方式处置:

 

1、延长动工开发期限,签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任;

 

2、按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续;

 

3、由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设;

 

4、协议有偿收回国有建设用地使用权;

 

5、置换置换其它价值相当、用途相同的土地;

什么情况下,政府要收回土地?

四、违规使用

 

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条:土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的, 市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

 

不过,在实际操作中,除非情节特别严重,否则还是以警告和勒令整改为主。因为从法律的角度讲,在受让人无土地闲置违法、规划违法等行政违法的情况下,市、县国土资源主管部门无权收回国有土地使用权,只有在违反合同的同时,又违反了土地闲置或规划条件时才可依法处罚,想收回土地,判定极为复杂。

什么情况下,政府要收回土地?

五、使用期满

 

我国土地有偿使用制度建立于上世纪90年代,多数土地按照法定最高年期出让,目前我国大部分地区尚未遇到土地使用权到期问题,对使用期限届满后是否续期、如何续期,以地方自主制定政策为主,国家暂无统一的规定。

 

如广东省出台文件,工业用地出让或租赁期届满前3个月内,由土地受让方或承租方向出让(租)方提出续期使用申请,出让(租)方组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作,符合条件的可以协议出让(租赁)方式续期使用;未提出续期使用申请,或者经评价后认定不再予以续期以及因公共利益需收回土地的,到期后自然终止合同,依法收回土地。

 

杭州萧山区规定了准予续期、临时续期、不予续期三种类型,符合萧山现行产业发展导向的可「续费」10年或20年;被列入转型或产业提升改造的项目可临时续期2-5年,到期后观后效再定;其他不符合续期条件的工业用地项目政府将予以收回。

什么情况下,政府要收回土地?

六、土地低效利用

 

目前,工业用地、产业用地弹性出让、先租后让、租让结合等政策已在多个省份全面实施。

 

2016年,浙江率先提出了「先租后让」理念,全省招标、拍卖或挂牌方式出让的工业用地,政府对供地方式、供地程序、土地利用标准和达产考核等方面作出明确要求,并给予企业5年考核期,5年内达到约定利用条件后,可申请办理出让手续;5年内没有成效或未达到约定条件,政府收回土地。

 

在广东,政府鼓励各地在土地出让合同中规定,低效工业项目或项目未达到土地出让合同、项目用地产业发展承诺书等约定项目产值、税收、固定资产投资、建筑容积率、建筑密度等的,其用地经由批准出让的人民政府同意后,可按土地剩余年期的土地评估价格收回。

什么情况下,政府要收回土地?

 

七、公共利益要求

 

根据《土地管理法》第五十八条:政府为公共利益需要使用土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。(政府需给予一定补偿)

 

何为公共利益?1953年的《国家建设征用土地办法》第二条做出解释:凡兴建国防工程、厂矿、铁路、交通、水利工程、市政建设及其他经济、交化建设等所需用之土地,均依本办法征用之,这也是业内对公共利益的普遍认识。

什么情况下,政府要收回土地?

八、土地变性

 

对于土地变性,各地的执行方式不尽相同。普遍的做法是:原有土地变性,在征得出政府同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后,按照市场价格补缴差价即可。

 

但在一些管理严厉的城市,尤其是许多一二线城市,工业用地变性基本都要由政府先收储,再通过「招拍挂」公开出让,至于拿出去出让的土地还能不能拿得到,那就因人而异了。

 

什么情况下,政府要收回土地?

九、淘汰落后产能

 

落后产能淘汰企业搬迁或关停,土地一般有两种处置方式,一是企业对原有用地进行「二次开发」,就地转型升级;二是由政府收储,其中,无偿取得划拨土地的,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定条例》,政府无偿收回其划拨土地使用权;通过有偿出让取得的土地,政府应按市场价收储并给予企业一定补偿。

 

而关于补偿的额度,各类文件均未明确提及,只有《环境保护法》第二十三条隐晦的提到:企业事业单位和其他生产经营者,为改善环境,依照有关规定转产、搬迁、关闭的,人民政府应当予以支持。但如何「支持」、「支持」多少,由政府与企业自行协商。

 

但在实际操作中,企业想拿到足额补偿并不容易,首先,落后产能淘汰企业在安全生产和环保方面往往并不合规,政府会以此为由拒绝额外赔偿;此外,老旧的厂房、搬不走的设备、未处理的危废,都是政府「压价」的筹码。

来源:园区在线

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