收并购中集体资产交易的流程与风险

来源: 云帆法律评论 飙马 2020-07-30 14:30

在我经历过的部分房地产并购项目中,由于土地一二级联动开发(或城市更新)涉及集体土地或资产(土地指标),其交易主体通常包含村集体、村股份公司,乃至村民个人。

该等项目涉及集体资产管理,其交易程序一旦不符合集体资产管理的有关规定,则容易为日后争端留下隐患。

为了加强集体资产保护,深圳市政府颁布了《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》(以下简称“《集体监管系统通知》”)等文件。

该等文件将2016年8月31日作为分界点,要求深圳市集体资产自分界点之后进入平台交易。

本文简要梳理了深圳市集体资产交易的流程、集体组织选取项目合作方的要求,以及常见的风险。

01

集体资产交易流程

(一)相关规定梳理

自《集体监管系统通知》发布后,深圳市各区陆续发布了有关平台交易文件,简要梳理如下:

深度解读|收并购中集体资产交易的流程与风险

(二)具体流程及要点

以我们近期负责的龙华区某利益统筹项目为例,村股份合作公司集体用地使用权竞争性谈判交易的具体流程如下:

1.前期研究立项。

村股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行可行性分析,形成可行性分析报告,经村股份公司三会表决通过,项目予以立项。

需要特别注意的是,城市更新项目须组织召开股东大会征集股东意愿;街道办需现场监督,并进行公证。

根据我们的经验,部分市场主体在研究立项阶段即以协助提供评估可研服务等名义提前介入到项目之中,值得关注。

2.资产评估并制定项目方案。

项目立项后,村股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行资产评估;

并根据可行性分析和资产评估结果,制定项目方案,方案需明确合作方资质要求、交易及分成方式;

资产评估报告、项目方案需报村股份公司三会表决通过。

项目方案即所谓的“招商方案”,明确规定了合作方的资质要求、项目交易及分成方式。

如果市场主体希望提前“锁定项目”,则需在制定项目方案前介入,并尽可能促使村股份公司制定有利于己方中标的方案,但实操难度很大。

3.项目公示。

将可行性研究报告、资产评估报告和项目方案在村股份公司范围内进行公示,公示期不得少于15日,征集社区民意情况。

4.报街道办提出意见。

村股份公司应将有关材料一并报街道办,街道办应组织本级纪检监察、集体资产管理、社区党委等部门进行集体研究。

此时,街道办将发挥其指导及监督作用,如果村股份公司制定的项目方案中明显偏向某类乃至某个市场主体,则有可能被退回修改。

实践中,村股份公司一般在制定项目方案时即提前与街道办进行沟通,确定街道办同意后才上报。

5.股东(代表)大会决策。

经街道办研究同意后,召开股东(代表)大会进行表决。决议过程须进行公证,并经街道办集体资产管理部门现场监督。

股东(代表)大会决议应包括以下内容:

(1)同意资产评估结果;

(2)同意项目方案;

(3)同意由村股份公司成立竞争性谈判小组,通过竞争性谈判方式确定合作方并与其进行项目合作。

表决时主要注意完善公证等工作,避免出现瑕疵,授人以柄,之后受到不必要的投诉。

6.发布公告。

村股份公司通过区公共资源交易平台进行公告,公告时间不少于20日。

公告发布后,在报名参与竞争性谈判前,有渠道的市场主体一般会通过各种方式了解评分小组的成员及具体打分标准。

并在了解相关情况后,选择合适的主体报名(有必要时,会根据相关打分标准,专门引入前期已有沟通的上市房地产企业或国资背景的房地产企业形成合资公司,并参与竞争性谈判)。

7.筛选意向单位。竞争性谈判小组选定拟谈判对象后报三会审议通过。

8.竞争性谈判。

通过区公共资源交易平台,竞争性谈判小组针对已通过资质研究的谈判对象,开展竞争性谈判,谈判结果产生后报村股份公司三会审议同意。

9.公示。谈判结果应在村股份公司范围内进行公示,公示期不得少于15日。

10.股东(代表)大会确认谈判结果。村股份公司组织召开股东(代表)大会进行表决。决议过程须进行公证,并经街道办集体资产管理部门现场监督。

需注意的是,如果经纪检、检察或公安等部门确认,合作方在征集意愿或竞谈过程中存在商业贿赂等“用钱买票”行为的,则其将被取消项目合作资格。

11.交易结果备案。

村股份公司应于交易结束后15日内将项目竞争性谈判结果及相关资料报街道办集体资产管理部门备案,并由街道办抄报区集体资产管理部门及区领导小组。

需说明的是,村股份公司及相关市场主体一般倾向于通过竞争性谈判完成交易。

但在实操中,政策正逐步收紧,要求严格按照公开招标方式选择合作企业,不再采用竞争性谈判方式。

02

合作开发合作方选择要求

如前所述,村股份公司在完成资产评估后,将制定项目方案,明确规定合作方的资质要求、项目交易及分成方式。

如果市场主体希望提前“锁定项目”,则需发挥“影响力”促使村股份公司制定有利于己方中标的方案。

合作方的条件一般由相关法规进行规定,但也存在变通操作,具体如下:

(一)法定条件

仍以我们承办的龙华区某利益统筹项目项目为例,《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范(试行)》规定的集体用地合作开发合作方条件包括:

1.在工商注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目;

2.净资产规模在人民币1亿元以上,原则上资产负债率不得高于现行行业平均水平;

3.具有良好的诚信记录,具有以下情况之一的,将取消其项目合作资格:

(1)被纪检监察部门立案调查,违法违规事实成立的;

(2)隐瞒真实情况,提供虚假资料的;

(3)以非法手段排斥其他供应商参与竞争的;

(4)阻碍、抗拒主管部门监督检查的;

(5)主管部门认定的其他情形。

(二)变通操作

根据我们了解的情况,市场主体往往希望在前述“法定条件”中增加有利于己方中标的条件。

如加入“在深圳某区开发的建筑体量”“引入特定产业”“母公司为上市房企”“母公司净资产规模”“母公司资产负债率不得过于特定标准”“提高项目公司注册资本”等条件。

且不论该等条件是否能够排除竞争对手,实践中修改“法定条件”的难度极大。

另一种“变通操作”的方式是以前期服务等名义尽可能提前介入,考虑到可能涉及灰色操作,在此不赘。

03

常见风险

结合我们的项目经验,简要梳理村企合作项目的主要风险如下:

(一)权利人认定风险。

考虑到集体土地一般没有登记,集体资产中除了明确归属于村股份公司的部分外,分配到村民(股民)个人使用的土地/房产,往往经过多次流转。

同时,可能存在权利人失踪、死亡、移民海外、继承等情况,从而形成权利人认定风险。

(二)交易程序瑕疵。

市场主体早期介入的村企项目中,往往没有按规定完善公证、备案、股东(代表)大会表决等程序,从而形成交易程序瑕疵。

严重者甚至可能导致已签署的合作协议无效。

(三)街道办或监管部门否决。

部分市场主体过于确信其与村股份公司良好的合作关系,甚至认为“搞定董事长”即可确保获取项目,而忽视了与街道办或监管部门沟通。

导致在项目方案报批或交易结果备案等阶段遇到障碍。

(四)投票表决风险。

村民(股民)人数较多,利益诉求复杂。

市场主体介入村企项目时,如果不了解村民(股民)的宗族和诉求等情况,则可能在表决时遇到“刺头”,遭遇其反复投诉,最终导致项目流产。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
10万平米
城市综合体
2020-10
0.32万平米
零售地产
2019-01
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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