流拍增多、市场低温运行,盘点2019年全国土地市场

来源:中国商网 徐建 2019-12-31 15:34

在即将过去的2019年里,我国房地产市场政策环境整体偏紧,市场冷清、底价提高、流拍增多成为这一年土地市场的关键词。展望2020年,有专家认为,房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,土地市场会持续稳定低位运行。

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市场低温运行

融资收紧下的土地市场变得日趋平淡。上海易居研究院的数据显示,截至今年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%。

虽然今年11月300城供应总量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距,该机构预计,今年的土地成交规模大概率会低于去年。

此外,今年前11月土地成交金额同比涨幅显著收窄。截至今年11月底,全国300城经营性用地成交金额达54169亿元,同比增长10%,与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。成交总金额增长速度放缓,主要是因为今年下半年资本环境监管更紧,使得开发商融资困难,资金比较紧张,拿地热情较以往也有所下降,成交地块也多以低溢价成交为主,使得全年成交金额增速趋缓。

对于明年土地市场走势,上海易居研究院认为,2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,为2020年房地产市场定下运行基调。资金层面,银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为,房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎,明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

底价悄然提高

据了解,年底历来是各地完成土地供应计划的集中阶段。不过,今年受地市小阳春影响,土地供应高峰期出现在五六月份,此后,月度土地供应面积持续环比下降。随着年底的到来,各地土地供应再度加码,300城土地供应开始环比正增长。

“为了完成年初的土地供应计划,很多地方到了年底都会集中供地,这是历年来土地市场的常规现象。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

在供应的刺激下,土地交易价格也有所升温。今年前11月,300城土地交易单价为2396元/平方米,同比上涨13.7%,这一水平也是多年来的最高点。

上海易居研究院认为,地价的明显上涨,一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升,比例增加了3个百分点;另一方面,由于年内市场热度不高,大部分城市增加了优质地块的供应,如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升,这也进一步推高了今年的成交均价。

北京某大型房企负责人表示,地价上涨的另一个原因在于,很多地方悄然提高了土地出让底价。导致在整体溢价率相对不高的情况下,土地成交均价仍然创下新高。

流拍频现

在持续调控成果显现,楼市基本横盘的情况下,2019年的土拍热词成了“流拍”。

据上海易居研究院的统计,从今年7月开始,土地市场出现明显降温,月度溢价率很快降至10%以下的水平,流拍率则升至10%以上。

据中指院统计,今年前11个月监控的全国300个城市共有4350块地未成交,即便土地拍卖存在本月挂牌下月成交的情况,今年前11个月的土地流拍数也基本在4000块左右,相比于2018年的1808块,增长了一倍多。

在一线城市中,北京近几月出让的多个地块均以底价成交;12月16日,广州底价拍出两宗地;12月18日上海底价拍出两宗地。新一线城市,如南京、郑州前不久也有几宗地底价成交。

二线城市如珠海、无锡近几月也均有底价成交的情况。此外,12月9日,济南共有15宗住宅及商业用地公开招拍,9宗底价,1宗溢价,其余5宗地块宣告流拍。

在三四线城市,底价成交成为了普遍情况,土地流拍更是频频出现。

中指研究院表示,2019年以来,全国土地市场热度呈前高后低态势,下半年流拍水平升至8%左右。具体来看,上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录,为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力;进入下半年,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升,11月已升至8.9%。

克而瑞研究院表示,2020年,资金链偏紧势必导致部分房企在拿地时更加谨慎,明年土地市场大概率保持低位运行。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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