楼市有个秘密:从控房价转变到稳增长的逻辑

来源: 地产大爆炸 飙马 2019-12-26 16:41

注意到没,最近地产股频频领涨大盘,无论是在A股还是港股。

 

年关岁末,明明是各家房企都在冲刺业绩和人员优化的时候,咋还自家的股票涨起来了呢?大大出乎许多人的意料。

 

我们决定钻研一番,找到自己的答案。

 

 

  01

政策拐点的来临?

 

 

12月10日,有关张家港市取消限售的消息突然在朋友圈疯传,并且张家港房地产交易产权登记中心工作人员证实了这一消息,并进行了过户操作。

 

不过,颇为诡异的是在引发整个舆论关注后,12月11日,张家港取消限售的过户操作居然又被叫停了。

 

 

在公众还在关注张家港市的同时,郑州也于12月11日出台了落户新政,自即日起郑州市中心城区的落户条件由持有居住证满5年降低至满1年即可。

 

 

不仅如此,申请人的配偶、子女、父母都可以随迁落户。

 

有没有惊讶到,郑州的户籍新政创下了国家中心城市的最低门槛:租房满1年就能全家落户。

 

于楼市而言,是不是就有了新增住房需求呀。

 

 

12月12日,也就是今天,深圳市住房和建设局正式对外承认已取消商务公寓“只租不售”的限制。

 

对于取消商务公寓只租不售的限制,官方给予的说法是该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量

 

非常值得关注的一个细节是在深圳市住房和建设局下发的红头文件中有这样一段话。

 

 

没错,正是这段话让我们理解了近期楼市调控政策为何频繁的调整。

 

地方政府对于楼市调控的态度正从控房价转变到稳增长的逻辑。

 

在当下基本面处于下行周期的大背景下,保GDP增长,保稳定,保就业,成为当务之急,楼市政策调整的临界点可能正在到来。

 

3天,3个城市,接连出现了政策异动。

 

接下来的日子里,我们会看到蠢蠢欲动的城市会越来越多。这也预示着明年行情,在政策层面安全系数大增。

 

 

02

消失的内容

 

房地产和经济基本面情况密不可分!基本面情况究竟如何?

 

12月6日,中央政治局会议指出,2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。当前和今后一个时期,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。

 

要确保明年两个重要任务“圆满收官”,会议指出,要全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。这是继今年7月30日后,政治局会议中再次出现“六稳”的表述。

 

值得注意的是,此次政治局会议关于房地产,只字未提!

 

真的是一字未提房地产。

 

而在2019年4月及7月的政治局会议中,均强调房住不炒的定位。

 

对于习惯于被政策打压的房地产行业而言,一字未提反倒成了好消息。业内由此认为,下行周期下,还是需要房地产救救急,确保安全稳定。

 

根据国家统计局最新发布的数据,今年前三季度,我国GDP同比增长6.2%,其中三季度增速为6.0%,经济形势并未有好转,众多城市经济下行压力加大。

 

众所周知,楼市及相关产业在拉动经济发展中的作用不可忽视,在这种情况下,政策面的调整,就是水到渠成的事了!

 

 

 

03

逆周期调节

 

与此同时,货币政策层面宽松与否,对于未来房地产行情,也是关系重大。

 

尤其是在下行周期中,货币政策的逆周期调整功能,无论对于基本面,还是对于房地产行业,都是生死攸关的!

 

一个重要的信号来了,央行行长讲话了!

 

 

12月1日,央行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

 

就和美联储主席的谨言慎行一样,央行行长的一言一行,都和货币政策息息相关。货币这个阀门,能不能温暖楼市,观察行长的讲话,就是一个重要的窗口!

 

在最近一期的LPR(贷款市场报价利率)报价中,5年期LPR下调了5个基点,因为5年期LPR影响的主要是居民购房贷款,因此这也被认为是实行利率新政以来,房贷基准利率的首次降息。

 

在利率下调的同时,央行也在加快货币投放,社会融资规模扩张。

 

据央行发布的最新一份金融数据显示,11月份社会融资规模增量为1.75万亿元,比上年同期多1505亿元;11月份人民币贷款增加1.39万亿元,同比多增1387亿元。

 

数据超过市场预期,表明央行已经在逆周期宏观调控政策上发力,金融支持包括房地产在内的各行各业的力度不断增强。

 

我们留心观察后,发现近期房企发债等融资动作的确也在增多。

 

事实上,摩根士丹利的最新研究报告也发现了这一点:内房信贷紧缩正在通过多渠道缓解,境内发债和资产支持证券的通道已重启。

 

 

文章写到这,基本上也就找到了近期地产股上涨的逻辑。

 

地方政策的微调、政治局会议的只字未提以及央行行长的逆周期调节,几乎每个动作都被资本市场理解成对楼市的利好,以及对2020年房地产市场的信心增强。

 

 

就在刚刚,一年一度的中央经济工作会议结束,认为2020年国内外风险挑战明显上升,并将2020年政策组合拳确定为12个字:

宽货币、紧信用、松财政
对于明年楼市预期,还需要更明显吗!

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
华东区
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
儿童游乐
200-5000㎡
2-5年
全国
儿童游乐
100-200㎡
3-5年
上海
百货
10000-50000㎡
10-20年
全国
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