房地产如何渡过疫情难关?这些建议可供参考

来源:中指研究院 徐建 2020-02-17 14:55

当前,新冠疫情仍在持续发酵,受其影响,我国经济短期下行压力明显增加,国内需求消费疲软,餐饮、旅游、交通等行业受到较大冲击,制造业、基建等投资也受到明显抑制,房地产行业作为经济发展的压舱石和稳定器,目前也面临较大挑战。

房地产如何渡过疫情难关?这些建议可供参考

政策应侧重供给侧扶持,

以支持需求侧为辅,因城施策提信心、稳预期

笔者建议各地政府应在坚持“房住不炒”总基调下,加大因城施策力度,从供需两端出台相关扶持政策,以供给侧为主、需求侧为辅,提升市场信心、稳定预期,促进房地产市场平稳运行。

供给侧

1、调整土地出让政策,合理降低投资门槛。

当前企业资金压力明显增加,拿地意愿有所下降,各地政府短期应根据当地情况合理安排土地出让时间,增加优质地块供应量,同时适当降低部分城市土地出让起始价和土地保证金金额,降低土地流拍率,保障土地市场的平稳运行。

2、加大减税降费力度,调整土地出让金缴纳时间或方式,调整预售条件。

适度延长缴纳土地增值税、所得税等相关税种的清缴时间,增强税收清缴时间的灵活性,同时在相关税费上给予一定优惠,适度降低土地开发报建中政府收取的相关费用等。与此同时,延期或分期缴纳土地出让金,缩短开发项目报建流程、适度降低预售条件,包括适度下调预售资金监管的比例、建筑完成投资比例等,进而减轻企业资金压力,也将一定程度上增加市场供应量,进一步稳定市场预期。

3、加大金融支持力度,进一步缓解企业资金压力。

2019年房地产金融环境整体处在严紧状态,企业融资环境偏紧,现阶段,政府应适当鼓励金融机构通过加大贷款投放额度和力度、推出疫情专项贷款、加快贷款审批进度等方式,帮助企业解决受疫情影响带来的资金流动性问题,保障城市开发建设的顺利进行,促进房地产行业平稳发展。

4、工程进度放缓,适当延长项目交付时间。

当前因新冠疫情这种不可抗拒因素造成建筑施工进程放缓,工程交付存在较大压力,大规模的工程延期等问题所带来的风险不利于房地产行业和经济的稳定,地方政府应结合实际情况,出台相关政策,如适当延长项目交付时间等。

需求侧

1、短期加大因城施策力度,更加灵活地支持刚性和改善型自住需求。

近几年房地产市场的调控效果明显,市场平稳运行态势来之不易。但面对当前新冠疫情的影响,笔者认为,对于市场调整压力较大的城市,以及受疫情影响严重的区域,可以针对需求端出台适度支持性政策,提振市场置业信心,促进刚需和改善型需求入市。

2、实行购房补贴,降低相关税费,加快贷款放款速度,下调房地产贷款利率等。

对居民新购住房(新建商品房和存量住房)进行补贴,降低购房相关税率,如契税税率,同时进一步放宽人才落户条件,扩大人才购房补贴范围。加大公积金购房支持力度,调整公积金使用政策,加快公积金贷款放缓速度等。另外,最新一期LPR存下调预期,各地房地产贷款利率是在LPR的基础上适当加点形成,当前形势下,各地应适度下调房地产贷款利率,以提振置业需求释放积极性。

3、出台相关配套政策或做好配套服务,为房地产交易的顺利进行保驾护航。

笔者对500位一线地产经理人的调研结果,目前超八成的企业已经启动网上售楼处,线上营销已经成为企业售房的重要方式,在这种情况下,政府应出台相关配套政策或做好配套服务,保障房地产线上交易行为能够合规、顺利的进行。

房地产如何渡过疫情难关?这些建议可供参考

目前多地已密集出台相关扶持政策,更多聚焦于供给侧

目前,上海、无锡、杭州、西安等多地已出台了房地产行业相关扶持政策,从政策内容上看,一类是在一定时期内,侧重允许企业延期或分期缴纳土地出让金、延长开竣工时间等,如浙江、上海、西安、无锡等地,其中上海规定受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付,土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延。此类中部分城市如无锡、福州等城市进一步调整优化了预售条件,如无锡明确申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可。

二类是加大政策支持力度以满足广大群众合理住房需求,如衡阳对购买新建商品房(含住宅和非住宅)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴等;同时进一步扩大人才购房补贴对象范围,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

三类是以武汉为代表的受疫情影响严重地区,加大了参与疫情防控医护人员及工作人员住房保障力度。如武汉对参加市疫情防控的医护人员、工作人员,在一定期限内提供住房公积金使用倾斜政策:购买自住房贷款的,参照市高层次领军人才的支持政策,提高可贷额度,降低缴存时限要求;支援武汉防疫工作的外地医护人员,在汉购房申请异地公积金贷款时,不受户籍地限制。

综合来看,目前各地出台的政策更多地着眼于供给端,允许企业延期或分期缴纳土地出让金、降低预售条件、延长开竣工时间等,对缓解企业资金压力,提高资金周转效率等方面起到重要作用,同时政策的出台也有利于增加企业投资信心,扩大市场供给。需求端,个别城市针对性出台了扶持政策,且内容上更多在于增加购房补贴、人才购房优惠等方面,支持合理自住需求,一定程度上对提振房地产市场交易行为也会起到积极的推动作用。不管是供给端还是需求端,从全国的角度看,出台扶持政策的城市仍主要集中在少数省市。

房地产如何渡过疫情难关?这些建议可供参考

图:多地密集出台房地产行业扶持政策

供需两端发力,提升购房者置业信心,

缓解企业资金压力,防范系统性风险

受疫情影响,需求端,购房者置业信心不足,根据对3000名消费者线上调查结果,近九成民众认为疫情对置业信心有影响,超七成民众会延迟置业计划,需求释放积极性明显下降,市场销售规模显著回落。

供给端,受销售资金回笼受限、偿债高峰到来的影响,房企资金压力明显加大,同时上游企业生产延迟导致建材采购困难或供货不及时,短期建材价格上涨将推动房地产建安成本提升,企业资金压力进一步凸显,房企投资意愿降低,开施工进程亦明显放缓,部分楼盘或将出现延迟交付的情况,对行业带来较大不稳定性;另外,部分企业偿债压力骤增,资金违约风险加大,如若出现大规模企业违约,亦将对金融系统造成较大冲击。

整体来看,新冠疫情对房地产供需两端均产生了不利影响,同时,房地产上下游行业受当前房地产市场调整的影响亦较大。面对新冠疫情的影响,中央政府已出台稳经济政策,明确要加大宏观政策调节力度,积极的财政政策持续发力,稳健的货币政策灵活适度,增加资金流动性,加大减税降费力度等。

对于地方政府,目前部分城市已经出台降低预售条件、延时竣工时间等相关政策,我们再次呼吁各地应在坚持“房住不炒”总基调不变的情况下,充分发挥房地产在稳经济中的重要作用,更加灵活地践行“因城施策”,加大行业扶持力度,侧重供给侧政策扶持,缓解企业资金压力,提升企业开发投资信心,以达到防范系统性风险、保障城市房地产开发建设顺利进行的目的;以需求侧政策鼓励为辅,提升购房者置业信心,提高需求释放积极性,稳定预期,进一步促进房地产市场平稳运行。

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文章来源:中指研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
6万平米
城市综合体
2013-10-01
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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