“居住权”横空出世,对于养老产业是利好还是新的“坑”

来源:未知 2021-07-12 17:25:24
在2021年1月1日正式生效的《民法典》物权编中,新增了一个“居住权”。根据《民法典》,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以,满足生活居住的需要。根据规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租(有约定的除外),居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。
目前,已有多个城市开展了居住权不动产登记证明,并已在武汉出现首例居住权执行案件,各界对于居住权的讨论热烈。居住权的出现,无疑造成了一处房产所有权和使用权的分离,也首次出现了即使拥有房产的所有权,也无法使用和居住的情况,潜在出现争议的可能性加大。虽然目前来看,居住权不可随意设立的,只有登记才正式生效。登记之时,居住权要明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等等。等等方式,能够有效降低因居住权产生的问题与纠纷,但具体效果,还要通过较长时间市场验证。
对于养老产业这一与房产、资产紧密绑定的产业而言,近年来,探索除月费制与产权销售以外多元化消费模式的企业与项目不断增多,但也面临各类法律、权属上的模糊地带。居住权的出现,对于养老产业无疑会产生以下三大影响:
首先,对于大量无法销售产权的养老公寓、养老社区等设施而言,过往无论是以趸租的形式、还是以会员费或押金的模式,去化项目的使用权,都处在一种各类权益相对模糊且容易出现问题的地带。居住权的出现,对于这类权益进行了明确,此后,通过出售居住权可能成为养老产业的新型商业模式。
其次,目前来看居住权终生有效但不可继承、转让,这一特征非常适合养老产业这一针对特定年龄人群的产业。对于现有部分可继承、可转让的养老项目而言,虽然目前此类情况出现不多,但是当产权或会员权益销售后,无法确保入住人群是符合项目要求的老年人群,造成运营服务出现问题的情况也时有发生。居住权的这一特性能够有效保障这一情况不再出现。但是,无法继承与转让,对于存在投资需求的人群,也降低了一定的吸引力。
最后,权益必然是与价值向挂钩的,可以预判,未来房产的价值将被分为了产权价值与居住权价值。因此,居住权带来的房产价值差异,是未来希望采用居住权这一商业模式的养老企业需要面对与思考的问题。居住权的定价,以及与产权可能产生的潜在矛盾问题,都需要在未来一段时间内,在市场的实践过程中,不断摸索解决。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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