用4大方式提高拿地投资测算效率

来源:未知 2021-06-07 10:41:39

项目投前测算可以有效指导房企进行投资决策。爱德数智通过优化投资测算模型,梳理评价指标,搭建测算平台,满足房企对地产项目投资开发的决策支持和全面掌控,助力房企实现项目全过程规范化开发、精细化管理。本文选取了分期测算、产品成本分档、成本支付、融资测算这四个环节,对投资测算模型的具体优化过程进行阐述。

一、分期测算:

不同产品业态的算法调整是重点

分期测算是优化投资测算模型的总概和前提。对房地产项目的投资测算而言,一旦分期发生改变,其后期多种测算指标和体系也会发生相应变化。不仅牵涉到某些测算参数的改变,如分期期数、面积占比等,还会改变一些测算模型的数据结构,如成本的各期分摊、税金的各期测算等。

因此,在投资测算模型的优化环节中,优化分期测算是一个涉及系统复杂算法的优化过程。

优化分期测算避不开两个问题,为什么要优化和如何优化?

1.为什么要优化分期测算?

通常情况下,投资测算包含两个版本,即过会版和方案(经营目标)版。有些企业的投资测算还会在这两个版本前面多个概算版,有的企业也会在过会版和方案版中间多几个过渡版本。当然,在房企的实际应用中这些版本的命名都有所差别。

方案(经营目标)版由于其设置的阶段属于项目已经拿地、设计已经规划之后的阶段,项目各分期的设计规划已经定型,不存在所谓分期算法的优化。

所以,分期测算的优化主要是针对设计还未进行分期规划之前的投资测算版本,这个版本可以称为过会版,有的企业过会版是按照正规程序让设计对分期进行了规划,也可以称为概算版。

优化分期测算的价值是实现房企灵活测算不同分期规划下的项目投资数据,快速将同一项目的不同分期方案进行测算和对比。

分期测算优化后,不需要每次测算时都输入繁杂的分期规划数据。因为在正常情况下,录入一次不同分期方案的数据会占用较多的测算时间,给不同分期方案之间的项目情况对比带来不便,特别是多个分期方案的遴选。

2.如何优化分期测算?

优化分期测算是一个可能“牵一发而动全身”的过程,但从各项具体测算逻辑来说,并非是完全不可分割的。优化分期算法要慎之又慎,将各条逻辑关联线路分析清楚,划归统属关系,将优化范围限定在可控范围内,千万不能因某个分期算法的调整而改变项目整体测算逻辑和结构,导致出现项目测算过程中的系统性错误。

对于分期测算的优化调整,可能会带来系统性测算结构的问题,主要有以下几种情况。

一是,不同产品业态在分期调整时各种分派算法的改变。

二是,各销售分期的改变会带来税金预缴和清算的算法改变。

三是,成本在各分期分摊的改变。

四是,税金在分期和各业态之间分摊的算法改变。

其实,后三种情况都是基于第一种情况调整后,所进行的项目投资测算的常规调整,本身的算法并不具备可以再优化调整的余地。也就是说,这三种算法只是投资测算进行到对应环节的因势利导,可能存在局部的某些小优化,但可以调整的空间和改变的余地都较少。因此,后三种情况的调整和改变只要按照测算逻辑进行,基本不会出现大问题。

图1 优化分期测算的产品业态调整

如图1所示,针对第一种情况,必须额外重视比较复杂的产品业态在各分期算法的自动调整。比如视同销售的业态、车位(包括人防和非人防)以及各类持有物业等。

优化分期测算需要根据各类产品业态的不同情况进行分别对待。就目前房地产项目来说,均以住宅开发为主体,住宅的分期规划也构成了分期测算优化的主体,所有其他业态的分期算法均可围绕住宅为结构主体进行优化。

例如,按照前述的快速分期测算思路,将同一项目在不同的分期方案之间进行快速测算和对比。住宅在分期之间按面积比例,或直接按绝对值进行划分后,区分哪些产品业态与住宅存在直接的逻辑勾稽及挂接关系,可以根据实际业务情况设置一些人工的挂接逻辑。

一般而言,与住宅存在天然逻辑挂接关系的产品业态,包括住宅下的底商(沿街商业),以及住宅下的地下车位。沿街商业的分期与住宅的分期基本是明确的,特别是在开发计划上来说,两者是捆绑在一起的结合体。

车位与沿街商业不同,具体楼栋或组团之间的车位在地下是打通的,可能共为一个区划整体,并未在楼栋或组团之间进行划分,也导致了车位与住宅主体逻辑关系的脱节。但如果在测算早期精确到分期,这种以分期为单位的车位区隔划分还是可以保证分期层级逻辑算法的准确性。

因此,在建立车位与住宅天然逻辑关系时,一定要满足两个条件:一是,住宅只需测算到分期;二是,住宅测算到分期更下层级,车位也可以划分到相同层级,否则就不能直接建立住宅与车位的对应关系,而是另外添加一些人工逻辑(见图2)。

图2 添加人工逻辑车位与住宅的颗粒度到组团级示例

实现各产品业态分期规划的自动化和智能化,主要基于房企在初期投资测算时出现分期不确定的情况。对于在过会版时就明确要求分期数据清晰的企业,增加分期算法优化可在立项早期就对多个分期方案进行试算和评估。

需要注意的是,优化分期测算主要基于各业态关系之间的人工设定和挂接,这种联动关系较为理想化,不完全符合项目实际,但仍具有现实参考意义

二、产品成本分档:

总体成本打包VS部分成本打包

投资测算的过程中,有一个不可避免的环节就是产品成本分档的试算和评价。当项目有初步意向时,需充分评估项目产品处于不同档次时的项目利润情况,以便根据不同档次产品的售价及成本安排,选择项目利润最大化的方案。

产品成本分档的算法优化,需要根据企业当前的各产品业态进行标准化。要区分成本标准化不同的逻辑结构,有两种分档思路。

第一种是将项目总体成本打包后按各业态的档次进行分档;第二种是将成本按各科目明细在各业态档次进行分档。

如图3所示,这两种的成本分档的区别主要是以总成本进行分档,还是以成本的某个科目进行分档。需要说明的是,设置项目产品成本分档时,必须将土地成本单独剔除后,再进行相关成本分档的标准化。

图3 产品成本的两种分挡方案

1.整体打包:项目总体成本打包后按各业态的档次分档

第一种方案,如果某企业将总成本打包按业态档次设立标准,当选定某业态档次后,该业态的单方公摊成本和单方建安成本等打包成单方总成本,该业态的成本总额就一步到位。

在项目总成本基础上剔除土地成本后的部分,各业态进行成本分档标准化。但是这种成本标准化由于将公摊成本与建安成本放在一起打包,在成本差异化方面,特别是在公摊成本上,无法精确到项目差异。所以,还必须针对项目成本加上一些特殊成本数据的修正,如项目针对所在不同区域的修正,项目规模效应的修正等。

2.部分打包:成本按各科目明细在各业态的档次分档

第二种方案,一般将建安成本按业态档次进行标准化,公摊成本不分档,对应住宅类物业还可以将装修成本进行分档。通过建安成本、装修成本的分档标准化及公摊成本的测算,分步骤得出该业态的总成本。

由于将公摊成本与建安成本分开,并只针对建安成本(住宅类含装修成本)进行成本分档标准化,因而在数据产生过程中,已经充分考虑了项目差异化的情况(公摊成本单独填写)。所以,相应各项成本科目再往下也无需进行细化跟踪,只要把建安成本和精装修成本进行细分即可。

在进行两种成本分档时,考虑到投资测算整体优化逻辑的前后一致性,一定要注意这两种测算方案与常规成本科目测算的逻辑统一性。具体来说,这两种投资测算优化后,都必须包含含税价、不含税价及进项税,而这种税务数据架构的基础就是进项税率以及与各类进项税率匹配的成本大类。

成本分档的基础是各项成本经验数据的形成,如各业态档次单方成本(建安成本)、装修成本、区域修正系数、规模修正系数及对应的综合进项税率等。这些数据的原始数据收集和数据体系的构建是投资测算产品成本分档的前提和基础。

所以,在前期经验数据的积累、收集和优化,必须进行充足的工作准备和数据分析,才能更好地开展投资测算中产品成本分档算法的优化工作。

三、成本支付:

优化支付节点、节点步长、支付比例、支付方式

投资测算模型中关于成本支付环节的内容主要有支付节点的设置、节点之间的步长、节点支付的比例以及支付方式等四个方面内容。

1.设置支付节点:宁可增添,也不短缺

一般会针对成本支付的重要节点进行梳理,并形成一整套从项目初始到项目最终结算再到质保期的支付节点组合。

如开工、地下室土方完成、施工许可证、达到正负零、预售、封顶、砌筑完成、内墙抹灰完成、外排栅拆除、装修材料进场、湿作业完成、干作业完成、装修完工、装修竣备、装修交楼、工程结算、质保期等一套支付节点。

相对于投资测算模型的优化设置,这些支付节点的设置相对稳定,不轻易增添和删减。同时也遵循一个规则,即宁可求全增添,也不会出现短缺。因为增添支付节点即使用不到也没有太大影响,可以将该支付节点支付比例设置为零。当然也不能无限的将各级二三级节点都进行增添,支付节点设置过多也会对投资测算的整体效能产生影响。

2.设置支付节点步长:考虑不同业态和不同城市的差异

相较于支付比例的设置,成本支付节点之间的步长仅仅靠一套各业态通用的节点步长标准是不够的。因为各业态节点步长的差异非常明显,对成本支付现金流的影响也非常大,甚至不同城市在某些重大节点的支付情况也有非常大的差异。所以,在设置成本支付节点间的标准步长上,必须考虑业态和城市,针对不同的业态和不同的城市设置不同的节点步长。

3.设置节点支付比例:整合不同业态的计划节点进行测算

成本支付的比例设置,各企业也会根据自身多年项目经验将相关节点的成本支付比例进行梳理和整合,并形成一套适用企业管理成本支付比例的参数。

一般而言,各种业态在不同节点的成本支付比例是有差异的,并且还与地域、城市等各类因素相关。然而,出于投资测算优化的考虑,这些不同的业态按计划节点进行项目成本支付测算时,是可以整合在一起,也无需再去细化区域、城市的差别。这样既方便企业监控整体成本的支付比例参数,也对投资测算整体参数的优化提供了一个可供参考和实践的办法。

4.设置支付方式:计划节点按月均摊VS完成时间集中支付

在每个计划节点支付比例转换为现金流输出的时候,通常也有两种做法。

第一种做法,为该节点的支付比例设置一个计划节点时间,从开始到本节点时间结束的区间,按月进行均摊。除了均摊,还可以做一些更加复杂的算法。

第二种做法,直接按各节点的完成时间所对应月份的支付比例进行集中支付,而不做对其他月份成本支付数据的分摊。

通常来说,按计划节点支付比例进行成本支付现金流的分摊,已经在项目总体的现金流管控上实现了其应有的意义。

因而,按节点完成时间进行成本资金的集中支付和分摊支付,对项目的影响和差异不会很明显。

所以,在优化投资测算逻辑中,可以采用成本资金在某计划节点集中支付的方式,这样既优化了成本支付的整体测算过程,也简化了成本支付的算法逻辑,为投资测算系统的高效运行提供了算力支撑。

四、融资测算:

优化放款、还款规则和控制利息测算

投资测算模型中关于融资测算的相关逻辑和策略比较多样,各企业之间也存在较大的不同,其中分为放款、还款和利息测算三个部分。

在投资测算过程中,比较完备的投资测算数据需根据不同的资金来源设置不同的资金利率,并分别对其放款和还款的计划进行铺排。

优化融资测算的目的主要是对融资测算各项环节输入的数据进行集约处理,快速实现融资计划的编制,从而加快投资测算的整体速度。加快融资计划的编制速度,主要在于放款和还款计划的优化处理和集约处理。

1.优化放款规则:理论化现金放款VS规则化时间放款

放款可设置与放款规则相关的各项自动策略,投资测算人员在输入具体融资计划时,通过一些定制好的预设规则进行选择并确定。这些自动测算规则相对于实际融资情形来说,可能更偏于理论化和规则化,但对实际融资放款均具有较为适宜的现实意义。
这些融资放款规则大致可以分为以下两类。

第一类,根据测算好的项目经营性现金流缺口进行理论化现金放款铺排,保证项目各月资金缺口的填补。

这种铺排方式较为理想化,因为是直接根据资金缺口安排融资放款现金流,与融资放款的实际业务差别较大。因此,适用于项目投资管控的考核指标制定,不太建议用在实际项目投资目标的考核。

第二类,根据某个具体时点,比如拿地作为放款始点,设置放款总额和放款时间间隔,由此得出放款的铺排计划。

这种铺排方式则比较符合融资放款的实际业务,也便于投资人员快速制定符合实际的融资放款现金流。可以用于项目投资测算的投后监控及评估。

2.优化还款规则:盈余还款VS时间还款VS进度还款

对于融资还款的规则设置,大致分为以下三类。

第一类,基于项目经营性现金流的资金盈余,设置较为理论化的融资还款计划。基于项目经营性现金流的首次回正时间,以此为起点,当项目经营性现金流出现资金盈余时,作为项目融资还款,直至融资资金还款完成。

这种铺排方式是直接根据资金盈余安排融资还款现金流,与融资还款的实际业务差别较大,同样适用于项目投资管控的考核指标制定,不太建议用于实际项目投资目标的考核。

第二类,以项目首次回正时间为始点,根据不同时间间隔设置还款时间,直至还款完成。

这种铺排方式比较符合融资还款的实际业务,同时便于投资人员快速制定比较符合实际的融资还款现金流。可以用于项目投资测算的投后监控及评估。

第三类,根据其他各类进度情况,设置相应的还款规则,比如根据项目销售回款的达成进度,设置相应的还款比例等。

这种铺排方式介于以上两者之间,并非基于资金盈余的理想化还款规则,同时因为具有一定理论化的业务规则和测算规则,与实际还款业务仍具有一定差异,但相对来说,适用的场景会更多一些。

在融资测算的优化算法中,不太建议针对不同资金来源设置不同的融资测算现金流。因为每多一笔资金来源就必须设置相应的融资利息成本和对应的放款及还款计划。当融资资金来源较多时,一线投资人员需要输入和测算的数据就更多,影响了投资测算的便利性和快捷性。

因而,最简便的算法就是确立统一的资金成本,并将各类资金的放款和还款放在一起统一测算;如果只用一种资金来源来概括或简化,最好也只是对融资资金做一个归类,分成有限的几种资金来源类型,分别进行测算。

3.控制利息测算:项目融资资金利息不超过融资成本的上限

优化投资测算的融资测算,还要注意一个融资成本的上限约束问题。当房企不采取“根据资金缺口和资金盈余来安排放款和还款计划”的规则,而是采取其他规则时,很可能出现项目融资资金利息超出企业融资成本管控上限的情况。

对于这种情况,可以将超出融资成本上限的部分按照一定规则进行,比如按照每月融资成本占总成本的比例进行分摊,来管控整体融资成本。

除了这种按每月占比进行分摊资金利息调整的情况外,也可以采取其他方式对资金成本总数进行控制。其主要目的是资金成本的铺排既要满足放款、还款的整体资金占用测算,也要满足资金成本总体监控的上限需求。

总 结

通过优化投资测算模型的四个环节,更好地完善了房地产项目投资决策体系。分期测算以不同产品业态为重点,改变分期时各种分派算法,基于该调整,还后续改变了销售分期、成本分期、税金分期的算法;产品成本分档提出了整体打包和部分打包两种分档方案,可根据不同档次产品的售价及成本安排,选择项目利润最大化的方案;成本支付通过简化算法逻辑,分别优化了支付节点、节点步长、支付比例、支付方式等内容,为投资测算系统的高效运行提供了算力支撑;融资测算优化了放款和还款计划,集约处理,控制利息测算,有效加快了投资测算的整体速度。

 


 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
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