三四线城市40个楼盘营销推广总结

来源:未知 飙马 2020-12-31 16:51

在房地产快速扩张的前几年,各大开发商逐渐下沉到三四线城市,为三四线城市带来了现代化的项目规划和以人为本的人居理念,让原本野蛮生长的县城,开始有了商品房意识和初现雏形的房地产市场。但在棚改大潮过后,三四线城市人口不断外流,各大项目销售面临困境,库存不断高企,甚至烂尾的项目比比皆是。

今天就聚焦三四线城市,通过40个楼盘的一线营销从业人员的个人观察与经验总结,为大家提供一些思路。

观察一:

  有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况,在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。有线电视在城市没用,但是在农村有用;报纸广告基本上不起作用;我觉得三四线城市营销(专题阅读)活动主要是SP和户外广告。

  1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力;

  2、其次,三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应;

  3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点;

  4、公交车是一个很好的载体,DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中,我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。

  观察二:

  三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广(专题阅读)最有效果。

  以我个人经验:

  1、一个中心地段的售楼部,因为城市小,所以总会有一两条“街上”,大部人购物、消费的聚散地,在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部,而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。

  2、户外广告牌,黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目,起码能让大部分人知道有这么个楼盘。

  3、以老带新,这也是很重要的一种成交方式,而且成交率极高。

  观察三:

  一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。所以根据实地的不同情况,大概有以下几点:

  1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放);

  2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发;

  3、户外路牌/公交车广告;

  4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。

  观察四:

  看到大家的经验之谈,感受颇多,有几点是要强调。

  1、电视广告,大多数人认为三四线城市电视广告效果差,不见得。原因:根据项目定位,选择电视广告的播出方式和播出时间,城市电视广告播出时间可在晚上当地新闻和天气预报前后。当地公务员还是比较关注新闻的,而平常老百姓对天气比较敏感。还可以冠名**影院,每天播放电影,小地方百姓还是比较喜欢看电影的(在家里)。

  2、派单宣传

  3、小区条幅

  4、手机短信

  5、露演,人流集中的地段或是项目旁,进行文艺演出,或进行巡演,花费不高,效果不错。同样,电影下乡、电影进社区等等,丰富百姓生活,借机上电视。

  6、开盘一定要搞个“飞行器”,原因:飞得高,噪音大,费用不高,宁静的天空来只大鸟,效果不错。

  7、过年,记得做个焰火表演。

  观察五:

  本人现在就是在做三四线城市的项目,报纸和电视基本我们是不考虑的,报纸要做也是做的夹报,价格便宜也实用。除了一般前面大家说到的一些宣传(如SP活动,业务员派单等)我们在这还做了些别的活动,希望对大家有帮助。

  1、在城市中比较大的银行放置X展架,又不要场地费又能做到宣传。

  2、制作长途大巴的车坐套,因为三四线城市外出务工的人还是比较多的。

  3、与城市中的比较大的超市联系,在物品装袋的时候放入一张我们的宣传单。

  观察六:

  我做的项目是当地的一个高档项目,市场竞争非常激烈,可以说是白热化,距本项目步行5分钟内就有5个项目在售。我认为最根本的首先要了解但地居民的消费习惯及消费心理,了解有效的宣传媒体。其次,不要忘了项目的根本——项目本身亮点

  只有这样才能采取行之有效的办法:

  1、电视、报纸一定要做,主要以形象宣传为主,不宜太多,否则推广费用会相当高;

  2、户外,选择目标客户群经常出入的地方;短期投入较大,但会有长效的媒体,根据项目进度及时更换,前期做形象,中期宣传品质,后期以促销为主;

  3、短信,在没有主流媒体的城市这是一个廉价且非常有效的办法;它可以迅速提升项目的知名度;内容以工程进度、项目优惠信息为主;

  4、派单、条幅,派单要目标性强;这两种方式对于对门头房、周边乡镇的宣传非常有效;

  5、活动,本项目根据不同的阶段搞;前期,小区景观论证会,聘请知名规划专家(当然是景观设计公司的设计人员)让业主感觉到对他的一种尊重,有一种当家作主的感觉;开盘,邀请当地知名人士参加,最好是政府要员,要配合有力度的优惠政策进行;封顶,工程质量验收活动(前提是自己的工程建筑质量没有很明显的缺陷),聘请专业验房师(开发商找的),召集已成交客户及意向客户,客户会觉得很放心;这里简单的说一下活动搞得太多了,还有样板间开放活动、物业公司见面会、冷餐会等……最重要的一点是不要少了奖品。

  6、重视老客户的作用,要推出对客带客的奖励;

  7、特定的人群要特别对待,如公务员、大企业宿舍区、大的专业市场要重点突击;

  8、把售楼处搬到当地居民经常去的超市或者商场里去;

  观察七:

  1、广告宣传以DM单为主,但一定要铺天盖地,高密度发放;

  2、开盘一定要引起轰动,采用抽奖、免费赠送等形式,一定要把人气做足、做旺;

  3、一定要炒作一个主题概念,并且要通俗易懂,符合当地人的人文;

  4、造成楼盘旺销的局面,哪怕是虚张声势,城市的人更容易跟风;

  5、要重视口碑宣传。

  观察八:

  由于三四线城市的人口结构中,农业人口的比重会相对比较大,所以办展会和打报纸搞的方法效果比较差,但是三四线城市范围小的特点却是能很好利用的。

  1、如果开发商的推广费用充足的话,可以举行一些公益活动,比如请一些演出团体搞文艺演出等,肯定能达到全城轰动的效果;

  2、可以花钱给政府搞点形象工程;

  3、在主要道路上做高炮、刀旗等;

  4、SP活动一定要吸引眼球。

  观察九:

  我现在就是在一个也算是小城市里做策划吧,刚入行不久,也来说说吧。

  1、三四线城市的居民消费观念与大城市不一样,因此在推广项目、广告宣传时就直接点,他们要的是实际,看得见的东西,比如价格怎么样?户型怎么样?就明说,不用太多的诗意化

  2、广告宣传方面,三四线城市不喜欢看杂志、报刊之类的,电视现在节目太多,他们也很少看本地的频道(节目少,不好看 ),所以最好还是发放DM,可以跟广告公司合作,像现在的城市里都有一些比较有名的DM广告,或者由自己的置业顾问自己去发放,效果会好点。报纸方面,最好跟城市的党政报刊合作,一来有点权威性,二来阅报的人群也是当地的机关单位、大公司企业,效果也比较好。

  3、户外广告。三四线城市地方小,如果在繁华地段树立广告牌,项目知名度也大大提高。

  4、事件营销。如举行赞助贫困生、慰问教师等事件营销。

  5、搞好与老客户、业主的关系,利用他们的口碑有时候可比广告的效果还好,当然到销售时老带新也是非常好的。

  观察十:

  1、城市中派单是要用的;

  2、灯箱广告、户外广告牌也是比较能吸引人的;

  3、节假日组织现场看房活动,最好“有房可看”,若有样板房效果会更好。

  4、项目要有点特色,但不管是产品本身还是推广千万不要太超前,只比本地项目超前一点点就可以了。

  5、可以考虑联系团购。

  观察十一:

  要看城市的经济发展水平、消费能力、开放程度以及项目规模、档次等多种因素。

  一是如果是一个内地经济发展水平一般,开放程度一般的城市,项目档次在区域中处于高端客户群:公务员、教师、医生、私营老板。

  对于三四线城市来说,收入稳定的公务员、教师、医生等行业是面积最大收入最稳定的人群(在后续推广传播上容易到达)。私营老板有消费力,但较分散(在传播上不容易到达)。

  推广手段:针对以上客户,采取直接的传播方式最为有效,采取线下营销方式。

  1、团购,采取点对点销售方式;

  2、旧客介绍成交新业主可享受额外99折(类似),旧业主可赠送管理费等;

  3、户外广告;

  4、商业中心,人流密集地派单、户外宣传活动;

  5、现场包装,营造气氛;

  6、活动营销。

  二是经济发展水平较高,开放程度高。如顺德、南海 虽然是城市归佛山管辖,但其居民消费能力相当强,别墅卖的比普通商铺好,什么手段都可以用!

  1、三四线城市里面,市民对传单的拒绝性很低,而且都会仔细阅读。所以印刷精美的传单会受到许多消费者的喜欢,能够了解到更多楼盘信息。

  2、三四线城市里面必须注意的一个问题是人脉传播,口碑传播很重要,楼盘宣传得当的话,会成为市民茶余饭后的话题,他们愿意当现实的广告传播者。

  3、中国人、特别是三四线城市的中国人都相对会占小便宜,因此,在宣传活动的时候、一定要带上“礼品”“奖品”等字。即使是身价不菲的市民,也会对小奖品感兴趣。

  可以做的是:

  1、注意时间

  2、在区域环境中挑有实力购买的乡镇或村落

  3、进行大面积DM单派发

  4、注意价格策略

  5、县级人群注重和城市的交往

  三四线城市主要渠道有三种:

  1、电视:不是当地台,是中央台,省台,市台,天天播放流动字幕广告,开始没有效果,一个月之后就见效了;每个台都要有,每天滚动15次以上,效果会很好!不过如果能够配合一些广告,效果会更好;

  2、户外:高炮大牌还是要得,最要紧的是要大,大家都能够看到;

  3、三人脉传播:形成人人口口宣传,通过保险啊‘传销的这些人帮忙推广,人知道的越多越好;搞一些优惠实物促销,得到实惠!

  观察十二:

  本人一年前在城市呆过,简单谈谈我们的推广方式。

  1、报纸。作为一种形象广告。

  2、户外广告,包括项目工地的包装。

  3、DM。用于派单和夹报。

  4、车体广告,包括出租汽车和公交车。

  5、售楼部门前演艺活动。

  6、手机短信。

  7、老客户带新客户的奖励措施。

  通过我们的实践,发现2、7、4、3、5效果最为明显。另外,我觉得在小城市,作广告设计,应该朴实点,不要过于花哨。包括销售人员都应该入乡随俗,可以不用讲普通话、什么喊控等SP活动少做、甚至不做。因为我觉得当地人还是十分朴实的。

  我来说说三四线城市最有效果的推广方式:

  1、花点小钱或是请几顿小酒让县长、副县长、县委书记等干部参加开盘现场仪式(老百姓就会认为开发商很有实力);

  2、开盘当天举行舞蹈、民歌文艺演出(老百姓最好凑热闹,人气会旺的不得了);

  3、以小礼品的方式进行有奖竞猜(要注意:有可能人多得会把舞台挤垮);

  4、每到周末在售楼处放些玩具、点心,小孩子就会让家长带去玩儿,趁机

  5、如果以上几点还没有效果那你就赶快撤盘走人,因为这个地方的人不是不喜欢住楼房就是穷的买不起房

  观察十三:

  以我操作多个二、三线城市项目的经验,其他什么活动啊、促销啊都只是辅助手段,最重要的是口碑传播。因为二、三线城市城市小,传播速度快,好事、坏事一下子就全城都知道了。所以在二、三线城市要想成功,就一定要把客户哄得贴贴服服,他们很自然的就会帮项目做宣传,反之,他们就会不遗余力的帮项目做反面宣传。在二、三线城市要想把项目做好,一句话,保证质量的前提下,想法设法让客户满意。

  三四线城市的特点:

  1、从众心理严重

  2、绝对的贪小便宜

  我的心得是:

  1、电视、电台、派单、报纸皆是浪费

  2、适当做些户外

  3、采用人际营销,大张旗鼓地用中介费开路

  4、阶段性地炒作些活动,记得一定要有抽奖或小礼品

  5、置办些印有项目LOGO的生活用品和小礼品,然后发放出去让它满大街都是。

  6、售楼处高档一点,小姐漂亮一点。

  观察十四:

  足够你忽悠一阵子了:

  1、DM单页:一定要派发滴。文案上可以雅也可以俗,但保证在重点的地方用客户能看得懂的语言。文字尽量少,画面要唯美。派发时间上,个人与大家有不太相同的意见。我家也是城市的。大白天在街上转悠的一般都是没事的老年和少年,中午吧,一家决策之主不是忙着买菜做饭就是忙着接孩子,这个时间单页是没有时间细看了,何况看了之后如果本身不想买也没有什么作用。但清闲的时间就是在晚上了,尤其是对一些中档的盘最好根据城市人喜欢晚上聚地摊的习惯,多为一家人或三五好友,此时发单此单被讨论的可能性最大。效果最好。当然,这也得看各地情况。

  2、售房部装饰:其实大家都认为城市的人俗气,但同时又都承认公务员、外地务工者为消费决策及货币支持者。所以,对于中、高档楼盘DM可以俗一些,但售房部装饰一定要稍雅一点,毕竟没有谁是看着售房部文案来买房的,但雅归雅,又不可让人产生敬畏之感,这个是较难把握的。

  3、电视广告:不可一概否定。根据当地当时的情况。最好做做市调。如哪一阶段正好当地电视台播放的节目收视率高,此时可考虑。

  4、SP活动:最好能与传统节日结合起来搞。城市人对传统节日的兴趣还是很大的。总之还是根据各楼盘不同的定位对不同的目标群。量体定制,效果应该不错。

  观察十五:

  我公司的开发项目处于一个三四线城市,公司在此项目推广的模式是:

  1、项目前期是媒体广告(大牌、灯箱、条幅、DM、电视字幕等)

  2、参与地方文化活动,推广项目品牌(曾到过该县最偏远的地区发放宣传资料,以为他们不知道咱们公司的楼盘,我们刚递过去楼盘资料,他们就说了在某某时间我们看到过了你们做的活动了,你们是****楼盘,当时真的很高兴,没想到参与地方公益活动带来的收获会这么的好)。

  3、另外在公司人员在外办事,公司制定一套对于项目的解说词,让每一位员工了解项目,对外推广项目;

  4、品质、品牌、理念宣传:从财务到营销工作一年的时间里,从项目开始有一期项目结束,从接待来访登记表来看,原先的客户40%是广告吸引而来、路过10%,听人介绍50%,随着一期项目的品质不断的建立,来看房购房的客户基本都是听人介绍,从这些介绍的客户里我们有最近的邻居(原办公室租用),到最远的欧洲西班牙,呵呵呵!一期的商品房还没交付,已销售一空,价格比同等商铺高出二百一平。

  从中得出这样一个经验:三四线城市把打广告的钱去做些参与地方的一些公益性活动,这样更深入人心,当然广告也是要做的,不然怎么宣传咱们的楼盘呢?

  口碑虽树立起来了,但我们清楚以后的路将任重而道远,我们更应该去不断的完善自我,不断提升产品档次,追求完美!完善、完善、再完善!完美、完美、再完美!

  观察十六:

  本人也曾在城市操作过一个商住项目,上面各位同仁的很多做法都比较切合实际,现有一些心得与大家分享:

  1、可以创新广告形式。一个例子,我所接手项目有个城中湖,湖中有个4-5亩地的小岛屿,上有一座房子,一直以来,整个岛屿都是黑漆漆的,白天看着小岛倒是挺漂亮的,但是一到晚上,就黑乎乎的,但是这个有个优势,城市的主干道与小岛屿有水相隔(约150米),视效果非常好,后来我灵机一动,何不在岛屿上做一个霓虹灯呢,这样既增添了城市的风景,又宣传企业形象。后来,我做了个大型霓虹灯,凡是经过城市这条主干道的,都可以看到我们的宣传,没几个月,项目知名度得以提升。

  分析下来,所在城市并不是没有霓虹灯,城市的宾馆、娱乐场所门口也到处是一片五彩缤纷,但是,我把它放在一个合适的位子,首先是一个原来晚上黑黑的一个小岛上,其次,是放在了一个有水面反射的水边,最后,位置隔主干道150米,在人的视线范围内。还有就是,我没有落俗的用七彩灯光。还是用三色,这样,又与其它霓虹灯相区别,不让人将该广告位与娱乐场所联系起来,硕大的宣传主题表明了这是一个新兴的项目,一个有着前景的项目。

  后来,该广告吸引了当地报纸摄影记者的眼光,又给我做了次免费报道。接着,我又组织当地电视台,将其与城市美化亮化联系起来,做了次现场采访,这就是后话了。

  观察十七:

  本公司刚在南通的如皋(县级市)结束了一个楼盘(多层\商铺)。在目前政策多变、市场复杂的情况下,商铺销售大约6个月时间全部结束,商铺销售40%,由于小区前城市道路新规划出台,剩余60%开发商决定压后待涨。

  总结几点主要销售和推广手段请大家指正:

  1、城市人多爱热闹,我们分别在工地奠基、正式开盘、国庆、元旦举行了四次演出活动。前2次同时派送小礼品(礼品为印有楼盘LOGO的的雨披,礼品袋内含楼书),主要为扩大楼盘知名度;国庆则对已购买的客户进行了抽奖,奖品为冰箱、彩电、微波炉;最后一次则是主推商铺。

  2、在县中心树立大型广告牌,每次活动配以邮送广告配合宣传、电视气象预报时段插播活动字幕(为了节约经费。而且实际效果不错,县级台节目垃圾,也就天气预报有人看)以上2点其实是一般化的做法,只要深入了解当地情况就可以了,我觉得下面一点比较重要,至少对于我们这个盘子。

  3、我们在对商铺进行市场定价时做了大量的成本分析、市场调查、发展预测、以及开发商的心里分析。从实际效果来看,最后所定的开盘价格是比价哦合适的,既符合了开发商的最底底线,又对购买者有吸引力,最重要的是为我们获得增值部分的分成提供了空间。在实际销售中我们根据销售情况、周边对手的情况、未来1年的上市量不断做分析,抓住机会调整价格。开盘基价1650,开盘一月后就上调了50。当时有2中反应:一种是已购买的,觉得买的好。刚一个月就增值了。还有一种正在考虑对比的准客户觉得,才有一个月就涨了50,心里有点难以接受。但我们要的就是后一种效果。第3个月,正好国庆,我们再提了100并举行了抽奖活动。同时做了一期邮送:10月过后将再提100。于是10月结束前我们的商铺已经销售了80%。并且有人开始抄我们的房子了。剩下20%我们决定暂不销售,让炒房的人帮我们把价格抄抄高。最后,我们的最高价卖到了2050。

  总结:县级区域销售楼盘切记符合当地民情,实在的推广和销售手法及时调整相结合是关键

  观察十八:

  1、中下端商铺

  推广原则——一个字“土”

  做此类楼盘 所有的推广语都要白话 不需要太花哨

  要搞活动就是要实在,哪怕便宜10块钱一平方,客户也是非常乐意的

  2、高端商铺

  推广原则——一个字“俗”

  做此类楼盘 就是投其所好 搞写高级点的活动

  抬抬他们身价,搞个明星代盐 那些有钱人保准拥来

  还可以在些大的酒店 饭店里搞写联合活动之类的

  观察十九:

  城市广告方式有几种:

  1、电视:不要认为电视宣传作用不大,城市人们的主要娱乐方式就是打牌、看电视,尤其是当地电视台,花费少,效果明显。

  2、单页:单页一定要作的华丽,最好附带印上日历百姓们会将他当作日历等实用的东西用,不易丢弃。

  3、促销活动:促销时最好采用实物促销,不要用现金折扣,东西要考虑实用性,百姓们看到真实的东西会觉得很值。同时在平时积累客户时可利用水杯或其他小物品作看房奖品,吸引人气。

  4、部分城市有一种由直递广告,夹在报纸中由邮局直接递送到企事业单位,由于针对人群比较集中效果非常不错!

  观察二十:

  第一次操作的盘位于某三线城市,项目临近有一三四线城市,消费能力较高,此区人群成交记录占总客户的30%以上,总结而来,大体是通过:

  1、在城市中央商业中心设置外展点或者咨询处;

  2、小地方人群传播快,而且集中,可以运用介绍的促销方式很不错;

  3、小恩小惠是最好的办法,公关活动是最有效的传播渠道;

  4、城市里做巡展和派单可以轰动一时而且持效不错;

  5、适当的可以树立广告牌或者在热销的时候做些T旗聚集人气。

观察二十一:

  从业有3年多了,除了在重庆(上海东方花园)卖了一个月房子,就在也没有到过大城市了!直到现在还在一个叫望谟的三四线城市(有人叫它“贵州的西藏”)呢!看到了绿荫的帖子,也看到了策友的高见,我有以下3种最有效的方式和大家交流:

  1、(前期)项目展示。把项目沙盘放在城市最中心的位置,并且给它做一个形象展示厅,每天至少都要有一名销售人员现场解说、发放楼盘资料,在晚上或节假日要加人。在工地上可安置几个大的氢气球,在施工围墙上做喷绘———你打扮得越漂亮越好!开盘活动也是少不了的,你烧的钱越多———请的官就越大。他们一讲话,老百姓们都不怕!

  2、(中期)下乡宣传。乡下是一遍没有被开发的宝地。在他们赶集时,你开着宣传车,放着录制的项目卖点解说词,外勤直销业务员带着DM单给客户介绍产品、寻找准客户、留客户联系方式、邀请客户打电话或上门咨询。电视广告也可以找几位购房者谈一下对项目和公司的看法———砸点子!要求下乡宣传至少在两次。

  3、(中后期)派单直销。我们一直采用业务员发单的模式———用经过简单培训后的业务员在城市天天发单,在行业用得最好的要数香港泰盈集团。就是让业务员寻找客户,再带到售楼部,由专业的销售主任和客户谈。(这帮人在有些人眼中就像一群疯子,我是在外面开早会时听别人叫的)

  观察二十二:

  DM直邮和事件营销(专题阅读)最有效:

  我们公司目前有两个项目,其中一个就在三四线城市,两个项目相差一周相继开盘,城市项目晚一周开盘,却在开盘后半个月后成交总量超过市里的项目,并且其广告推广(专题阅读)告费用只是市里项目的1/20,这出乎我们的意料,最后通过两个项目的推广方式和销售结果对比,我得出以下结论:

  1、一般来说,三四线城市是没有报纸的(沿海的除外),再说县里面的人的文化水平不高,也没有阅读报纸的习惯,所以报纸广告我们没有采取。

  2、如今有线电视的普及率很高,城市的电视台的收视率不能保证,顶多看看新闻,我们在该县的电视台就做了一次5分钟专题,但事后证明效果还行。

  3、开盘前2天,我们包装了3辆带喇叭的小飞虎货车下乡宣传了2天,主要宣传开盘时间、地址等。

  4、我们搞了两次事件营销:一次是项目开工,赞助该县的“军警民篮球赛”(该县每年一次的比赛),邀请相关县领导观看,加电视媒体报道,建立良好关系;一次是捐资助学暨开盘典礼,并邀请县领导参加,媒体报道,主要捐助困难儿童。引起了较大的轰动。且这次我们把沙盘全摆到那个广场上展示,在广场上签单,现场水泄不通。

  5、DM直邮广告:开盘前的3000份直邮广告是这次成功的关键,主要展示楼盘功能和开盘信息。该广告目标针对性强,可说的内容详尽,印刷精美。

  6、3000份宣传单页,在城市繁华地段散发,取得了一定的效果,内容与DM直邮内件一样。

  7、楼盘的区域包装:主要是路灯旗。

  从后来的广告效果调查,我们认为DM直邮广告和开盘的事件营销最有效果。

  总投入极少,却产生了极大的经济效益和社会效益。

  观察二十三:

  三四线城市,注定了经济和房地产市场的不成熟,什么地方电视啊,报纸啊,不一定有,有了不一定达到预期覆盖面和效果,因为三四线城市里看报和地方电视台的人还真不多,如果是经济不是很好的地区,套用大城市里的营销模式,结果只有一个就是"死",要完全打破之前的营销概念,以当地的市场习惯为出发点,入乡随俗,再加入一点时尚元素.提几点建议:

  1、搞定政府机关的公务员,老百姓都喜欢跟风。

  2、想办法让当地有影响的人物公开到该项目购买物业.最好是首富。

  3、保证项目和开发公司在三四线城市内的口碑,地方太小,口碑就是最好的广告,出点什么纰漏,两天就给你弄的满城风雨。

  4、户型产品的设计要符合当地人的生活习惯,如果你在一个年平均30度,而且非常潮湿的地方弄个2.8米的层高,客厅4米的小开间,卫生间再装个浴盆,这盘不死你来找我。

  观察二十四:

  第一,工地包装,尽可能做的好一点,不要深奥,通俗外加点时尚的东西。

  第二,口碑,小地方的人喜欢跟风,一好大家都知道了。

  第三,到周边经济实力较强的镇区,通过流动宣传车或者展台的形式去宣传。

  第四,现场小活动,小礼物,跟政府合作搞些小慰问\下乡助学什么的。

  第五,本土名人做代言人,做成户外喷画广告。

  观察二十五:

  三四线城市的商业项目,总结起来电视\报纸起的作用微乎其微,相对来讲:

  1、应该注重事件营销,多做公关活动。力争与媒体合作,让活动产生新闻效应。

  2、户外广告牌,大部分客户还是通过户外广告牌前来的,尤其项目现场的广告牌要合理利用。

  3、观念引导。要深入挖掘自身产品,能提供什么样与众不同的功能及服务。

  4、现场组织,现场必须有销售气氛,打造出团队效应。

  5、关系营销,做好渠道。

  观察二十六:

  1、开盘活动如刮奖,前多少名赠送东西等;

  2、派单 比较有效的方法选择合适的场所派发;

  3、高档的项目也可采用电视台发布图文广告;

  4、利用城市广播台进行宣传,这种有效性也比较高;

  5、案场及周边拉横幅造势;

  6、现场文体公益性表演,口碑宣传。

  观察二十七:

  1、中心城市往返城市的巴士车体广告;

  2、城市中心路段,交叉口户外灯箱广告;

  3、中心区域广场系列活动,每周一次,开盘前持续8周;

  4、主流事业单位征订报纸区域夹报;

  5、城市内大超市,银行,电信TV广告;

  6、售楼部是最直接的广告,售楼部做大,做豪华,层高做高;

  7、巴士TV和广播频道;

  8、卖卡蓄气,客户介绍优惠推广;

  9、中小学学生用具印发广告。

  观察二十八:

  三四线城市和大城市没法比,所以在大城市适用的一些所谓高端推广方式可能对城市并不适用。但三四线城市的人大都向往大城市的生活,也就是谓的“赶潮流”,那么在商铺的推广上也可以借用这一概念。

  1、着重营造住房时尚、配套完善,紧跟时代潮流;

  2、感受城市商铺现代生活的同时,享受城市绿色环保的环境;

  3、在广告上将商铺包装为城市生活典范,通过当地有影响的企业、人物的购买,形成榜样效应。

  观察二十九:

  1、就是老带新 最有效果;

  2、几块最大的户外广告租下来当地人会认为公司很有实力 对产品放心(城市的广告位也不会贵);

  3、活动 活动 还是活动;

  4、有稍微意向的客户就可以送点小礼品了(20元左右就OK)。

  观察三十:

  本人在3年做过一个小市的项目,我觉得应该重视城市周边乡村、小镇的购买可能性,前面各位所说的我就不重复了。办法是:

  1、可以雇请一些高中生或当地清闲的年轻人组织去派单,当然要事先培训一下,最关键要有吃苦的精神,当然成交后也要给其一定的奖励。

  2、形象统一,包一辆面包车进行车身包装,派单员穿统一服装(最好是有公司、项目名字的)。

  3、组织电影巡回放映活动,片头前可加播广告,放映前派发单张。

  4、首先是媒体的选择,电视,报纸肯定PASS。在形象宣传上,工地围墙的喷绘保证大气,结合户外广告牌。

  5、在销售过程中,可采用派单的形式,低成本,高回报。

  6、在社区,在企事业单位培养“兼职业务员”,找热心的,有影响力的。

  7、老客户带新客户,俗称“拔萝卜”,效果奇佳。

  观察三十一:

  我也长期在三四线城市做事,我自己得出的结论是:

  传单 > 活动 > 电视游走字幕 > 高立柱(户外大型广告牌) > 短信 > 夹报 > 路边小型户外广告牌 > 电视专题(软性报道)> 报纸广告 > 电视广告 > 广播广告

  传单和活动一般是结合的,比如要搞什么优惠了,要搞什么活动了,来售楼处可以领取小礼品,这一类的,基本上立杆见影。小恩小惠的作用远远超过我的意料。呵呵。

  小礼品也不能白送,比如一个布料的手提袋,上面印着案名+logo;再比如一把雨伞,一个杯子,一件体恤衫,印上logo和案名就是免费的流动广告。效果很好。

  电视流动字幕,很土很土,但是当地人就是会关注这些。而且凡是当地能收看的频道,全都能覆盖。换台都没用高立柱大气,路边小广告牌,这两个的效果跟位置很相关短信也猛,覆盖广,又便宜电视专题和报纸广告的效果差不多。关键是看的人不多,做得再好都避免不了无奈感,像陷在稀泥里的动力车轮,使不上劲电视广告和广播广告比较少用,效果不好,还贵。

  另外还经常看到被“化妆”了的大卡车,在街上放着又俗又喜庆的音乐,一路逍遥着。呵呵。这个应该也比较有效吧?如果在后车厢再来点热舞、模特秀什么的,估计效果更好。

  对了还有一个是最最重要的,那就是维系老客户感情,很重要很重要。老客户的力量,比以上广告效果的总和还大呢!

  观察三十二:

  1、举办现场免费参观活动,同时借助大家之口达到迅速宣传效应;对参观者都有礼品相赠;礼品最好是定做的,要打印项目的标志,加深客户印象;这样的宣传传播速度最快。

  2、现场广告必不可少。

  3、现场引路牌,指引路人经过;

  4、设置免费800售楼热线,便于大家咨询;

  5、各小区张挂宣传幅;

  6、去各单位主动发放楼书及项目介绍(城市的单位多以事业单位为主,普遍具有购买能力);

  7、周末可在人流聚集处多做宣传,比如超市门口,广场,附带一些表演或赠品、抽奖等活动会更好一些。

  观察三十三:

  我现在就一个小镇做销售,搞个参观样板房就能参加抽奖中轿车的活动,来参与的人很多,但是,实际上真正起的效果还并不是很大,起码目前不是立杆见影,还需看后续的情况。还有一个原因可能就是,当地小镇很多人都去外地经商,真正能回家的人几乎都在过年前,所以,看这活动究竟有多大收获还得要等到年初了。

  观察三十四:

  我老家就是来自三四线城市,说到推广什么的.我觉得可以从以下几个方面:

  1、花车巡游每到赶集时比较有效,能快速引起关注。

  2、制造轰动事件:小城镇人口、媒介、环境等决定了人们的口头传播很快,所以根据要 宣传的项目有针对的制造。

  3、大型的优惠聚会活动:毕竟人都喜欢捡便宜,只要有好处传得就快。

  4、在当地的CBD区域或知名的聚会区域:可以做些吸引眼球,能成为新闻点的活动(如:看露天沐浴,T型走秀等)

  观察三十五:

  可以搞个轰动的开盘活动、找些派单员派DM、可以考虑一些引道期和广告灯箱、电视字幕广告。我以前用过觉得效果也非常好的还有短信群发,从广告效果的角度出发,采取以下的方式是最有效的:

  1、乡镇中心大型商业繁华地段的户外看板的设置;

  2、根据产品卖点的不同进行的几波DM海报的派发;

  3、机关单位的工作人员名单收集,并进行类似会员形式的广告投递;

  4、洗浴中心、餐饮茶座中报纸夹和收银台上的宣传资料摆放;

  5、SP活动的举办,一定是要带有优惠的,前提是必须在买房的时候兑现,否则就是赔本赚吆喝。

  以上述的前提并加以控制成本的要求,则采取以下的方式会更加直接:

  1、DM的派发;

  2、大型超市和商场的驻点;

  3、具有高吸引力的购房优惠;

  4、付款方式的优惠。

  上述方式的使用可以根据各位朋友不同的开发商要求进行展开,我都是极采用过,效果非常好!曾经创造过1周来人147组,单天去化100套的业绩。

  观察三十六:

  我在福建做过的三四线城市项目有很多种,有的三四线城市很富有,但对下面乡村的吸引力不够,用户外会有效一些。有的三四线城市对周边乡村的辐射力很强,因为是交通和集市的集合处,可以根据实际情况做一些下乡的派报,活动还是少搞一些,城市的人比较不活泼,互动太少。活动的气氛很差。

  心得:1、SP活动,多送小实惠;2、派单;3、公交车身广告;

  4、户外广告(越多越好);

  5、电视飞播;

  6、短信推广。

  观察三十七:

  我个人认为在三四线城市的项目推广方式上应该与地级以上城市区别开来,首先从县域的居民心理来看,城市化的进程加快让他们是向往城市生活的,这一点有别于发展较好的地级以上城市在宣传上往往是以田园风格为主线,两者强调的生活方式截然不同源于心理差异。由此推导开来,推广的方式就比较明晰了。从推广的方式和渠道上来讲,要侧重以电视剧场的冠名、户外广告、事件营销、活动推广较为主,而不应以报纸为主。

  通过对城市内的各大企事业单位的调查分析,也可以考虑开发团购市场。另外,在大城市人们习惯互不相识的人居住在一个小区内,但在三四线城市里人们选择居住还是乐意和熟识的朋友住在一起,从推广之初就要注重口碑的培养。

  1、应该针对城市的大小,适当的做一些报纸广告,毕竟城市看报纸的人少!!但是还是会有一些人会看报纸,所以,要做一些报纸(适度),不能放掉每一个客户!!!

  2、就是在城市中搞一些活动,发一些奖品,(利用城市人的特点,爱占小“便宜“的心理,可能有些偏激)。

  3、就是发放一些单页,(通过本人做个几个城市项目的经验)感觉单页是主体,这方面可以适当的加大投资力度。

  观察三十八:

  1、派单,三四线城市的闹市区一般就集中在一个地方,晚上人很多。

  2、一般三四线城市,人流最大的地方就是大点的超市门口,可以搞些SP活动。

  3、三四线城市有钱的单位,就几家(机关、电信、移动……),可以和那边的工会联合做活动。

  4、三四线城市做报广效果很差,但夹报(上面附凭夹报可到售楼处领礼品),却会很吸引眼球。以前搜集过3、4线城市一些推广,甚至拖拉机都被用来做广告。

  观察三十九:

  三四线城市的人比较注重实际,更容易扎堆。要规避夸大、空虚等高不可攀的宣传。

  建议:

  1、上面多数谈到的集会活动最有效,比如演艺活动、电影活动、抽奖活动等;

  2、电视广告,以实景和生活设施介绍为主;

  3、销售车辆广告,顺便带客户到现场参观、样板房展示,让大家看到真实的东西;其它如派单,应以图片为主,文字要少,尤其要介绍清楚学校、医疗等小区自身配套或社会资源的借用。

  观察四十:

  本人在城市做过项目,发表点自己的看法:

  1、最有效的方式就是派单。包括两种比较可用:A,单纯的派单,作用是引起轰动,容易让人记住。联合影楼,聘礼议小姐(最好是模特)身穿白色婚纱,最好是四个人一组,这样效果比较好,在人流量较大的地方派发单页。B,讲解式的派单,作用是深入的灌输项目的优势及卖点。最好是本项目的销售人员,对有意向的客户进行详细讲解,约其上门参观,最好留下联系方式。

  2、宣传车宣传。沿中心街或主干路进行轰炸。要点:A,车体展面效果要好,主打广告语要醒目。B,录音要优美,能打动人。(最好是一次四辆,效果最佳)。

  3、场外活动。(露天演出)

  4、户外广告。包括:过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等。

  5、小区短信。

  6、售楼处门前包装。包括:拱门条幅等。

  7、夹报。

  8、电视角标。(所有本地能收到的频道,本地电视台都可以做到)

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
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