行业低配下,哪类地产股最受主力资金青睐?

来源:未知 飙马 2020-12-31 17:01

根据申万指数官网显示,截至2020年12月17日房地产指数在申万子行业中排名靠后,流通市值累计涨跌幅-5.03%,而同期沪深300涨幅22.01%,远远跑输于大盘。房地产板块股价低迷受主力资金持续低配的影响,比如公募持仓配置方面,至2020年三季度公募基金对房地产的持仓比重2.39%,创近年新低。房地产行业的低配,主要缘于外部政策不确定性加剧,以及土地、城镇化、金融红利逐渐消退后,投资者对其盈利和杠杆可持续性的担忧。

目前,市场上的主流资金主要来源于国家队(证金、汇金、社保)、银行、券商、险资、公募、信托、以及外资(北上资金、QFII)等主体。据不完全统计,截至2020年11月底,主力资金“挤入”前十大股东名单的房企共有71家,其中有38家房企主力资金持股比例高于5%。在整体行业政策面偏紧、基本面处下行趋势的背景下,哪类地产股最受主力青睐?

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01 价值派:均好型龙头确定性高,有望穿越周期

当“销售、土储、资金”三大集中度向龙头集聚,全行业加速洗牌的过程中,均好型龙头房企安全边界高,广受主力青睐。截至2020年11月,以碧桂园、万科、保利、招商和金地为代表的龙头房企,前十大股东中主力持股比例高,大多超过10%。这些龙头房企市值大多处于千亿以上,市盈率6-8倍之间,估值防御性强,潜在风险低。

龙头房企的价值在于规模增长稳、资产质量优、资金成本低、杠杆稳健,属于均好型,潜在收益稳定。如万科和金地近三年规模复合增速9.1%和22.3%,融资成本4-5%之间,风格稳健,三道红线指标万科踩中1条,金地是少有的没踩红线的房企,后期债务规模约束有限,土储扩张存在较多机会。

资产质量方面,龙头更多选择去化快的住宅业态,聚焦长三角和珠三角南方市场。其中,“招保万金”长期持续深耕一二线,金地一二线占比76%,保利在广州、佛山和江门大湾区内拥有大量土储资源,招商蛇口依靠控股股东招商局,通过政企合作坐拥前海蛇口核心土储资源;而碧桂园长期活跃于三四线非限价区域,奉行小盘快周转战略,配合较高的营销能力,保障了项目现金回流周期。

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02 成长派:高周转高杠杆,踏上规模快车道

房地产逐渐由增量市场转为存量市场,销售增速趋缓的背景下,行业内部房企间的分化愈发明显,成长型房企通过财务杠杆、合作杠杆和经营杠杆多方式撬动规模增速,受到主力偏爱。截至2020年11月,以金科、华发、佳兆业、阳光城、新城、中南、旭辉、滨江等为代表的成长型房企,主力持股比例相对较高,持仓中枢8%上下。

成长型房企的特征在于高周转、高杠杆、积极拿地,实现规模高速增长。如金科和华发近三年规模复合增速均高于60%,拿地扩张意图明显,金科重点加仓成渝及长三角三四线城市,近三年来拿地销售金额比分别0.7、0.59和0.48,而华发重点加仓大湾区和长三角,以珠海、广州、深圳、上海、南京和杭州等核心城市为重点投拓方向。

处于不同发展阶段的房企对杠杆的应用程度有所差异,成长型房企对杠杆依赖程度更强。一方面,成长型房企积极纳储的背后,财务杠杆也随之增长,多数成长型房企财务杠杆处于3倍以上(当期行业中位值2.46),三道红线指标上多数成长型房企都踩中2-3红线。另一方面,这些成长型房企大多采取合作杠杆撬动规模提速,合作杠杆多在1.5倍以上(当期行业中位值1.42)。等到这类成长型房企实现全国化扩张、实现一定规模后,集团整体的战略重点会转移回风险管控,降低债务负担以及提升权益比重上,届时杠杆乘数会有所改善。

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03 主题派:国企改革概念再升温,资产注入存预期

2015年以来房地产国企重组整合现象开始频繁,叠加近期“双百行动”、“区域性试验”和“三年行动”局部试点启动,国企改革概念再度升温,成为主力资金的心头好,国企改革主题基金密集发行。主力资金持股的71家房企中60%的房企都是地方国企和央企,地方国企居多,占到47.8%,这主要涉及到国企改革。

房企国企混改的出发点在于,引入社会资本充当战投,实现股权多元化的同时,也能改善内部经营效率,弥补自身在激励机制和运营决策效率上的不足。但在实际操作上,房企更愿意主动引入大体量的稳健险资和银行等长线资金,仅充当财务投资者,不影响企业日常的经营决策。对以险资为主的战投而言,房地产板块“低估值+高ROE+高股息率”白马股特征更符合其长期价值投资逻辑,再加上国企具备良好的政企关系、资金优势和土地资源优势,兼顾收益和风险的考量,不失为好的投资对象。

近期已经实施国企改革房企的前十大股东中,已经潜伏不少主力资金的身影,绿地、招商、华侨城、金茂和大悦城主力资金持股比例处于6%-25%不等。2020年7月绿地拟“二次混改”,上海国资计划打算转让其17.50%的股权,更大程度引入外部资本,股权完成转让后,届时国资委退居小股东,真正实现从“管经营”到“管资本”的定位切换。

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另外,对于有较强国企改革预期的房企,主力资金早已埋伏。这类房企的主要特征在于上市平台的资产规模相对较小。股票市值多处于200亿元以下,上市平台的存货价值多在300亿元以下,这类房企多数盈利能力薄弱,ROE和EPS偏低。这类房企中大部分并未实现全部上市或核心资产上市,对于未来存在资源整合、资产注入预期的房企,主力资金持股比例较高,如上实发展、城投控股、浦东金桥、张江高科、深振业A等持股比例超过5%。

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除国企改革主题外,房企提出多元化概念,一定程度上有利于估值整体的提升,受到部分主力的追捧。房地产估值低,大多处6-8倍,但是部分房企通过多元化转型、赛道切换的方式,估值中枢有所提升。如新湖中宝、中天金融和光大嘉宝有金融概念股的加持,PE处于10倍以上,主力资金持股1-6%不等;另外金融街、陆家嘴和世茂股份主打商业地产,存量资产多布局于一线城市的优越区位,资产质量佳,PE10倍左右,获得部分主力资金的加持。

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总体而言,当前市场上的主流资金对房地产板块的配置热情不高,板块估值长期处于历史地位。主力资金投资流派分为价值派、成长派和主题派三类。在外部政策不确定增强、行业洗牌加剧的背景下,从当前主力资金持股比重来看,更多资金普遍愿意配置均好型龙头房企,确定性较高,未来有望获取长期的复利回报和龙头溢价。

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