房地产运营岗如何做才能快速上手

来源:商业地产观察 飙马 2020-08-28 16:26

读者们在后台经常会有这些问题:想做好运营,但是公司的权力下放还不够,导致很多事情执行起来非常地困难,做起事情来很没有成就感;

又或者是不知道该怎么去理清运营的逻辑,导致做事总是按部就班,很少有主观能动性。

大部分准备转运营岗位的伙伴们也是比较疑惑,想了解具体怎么样可以快速上手。

 

试着剖析一下,运营,左手运作,右手经营,那么我们该如何运作?又该如何经营?

首先明确一下,运作即是对内运作,主要关注内部运作的效率及能力,生产出让客户满意的产品及服务;

经营即是对外经营,目的就是效益,探索一定量的资源能给我们带来多大的效益,怎么去做到成本最小化的同时效益最大化。

目的指导动作,反推动作更好地落地;想要充分做好运营,充分承担起这个岗位的职责,前提是什么?我们要事先做好什么样的准备呢?

这次就先跟大家聊聊刚开始接触运营的时候应该如何去做吧。

房地产运营岗如何做才能快速上手——准备篇

思考

 

对于一些职场小白或者是经常换工作的人而言,经常会有疑惑,刚到一个新的项目,怎么快速去了解它呢?

 

这时候就会有很多人说,看一下项目的资料呀,基本的信息比如拿地时候的测算材料,了解下项目的整体经营指标情况,然后看看最终敲定的全景计划;

对于项目的开发存在什么困难点,又或者大到整体区位区域,项目的定位,产品竞争力,对我司的品牌影响力、占有率等等。

殊不知前面谈及的已经是涵括几个条线的内容了。

 

项目从前期拿地策划一直延伸到目前的生产阶段,各线条、各阶段那么多信息,甚至同一个内容不同阶段还会有各种版本的表现物。

到底我们应该如何去甄别,挑选我们最需要的信息呢?

 

房地产运营岗如何做才能快速上手——准备篇

快速获取信息

 

“信息是最重要的前提,信息获取的迅速性、准确性和有效性是我们最需要的”

 

迅速性:一般如果想要做到迅速了解一个项目,能够更快地加入到项目的正常工作开展当中来,我们需要了解的内容主要是项目整体的概况。

整个投策表上面都会有详细的信息,首先是经济技术指标,例如项目用地基本指标,用地面积、建筑面积、计容面积、绿地率、限高、容积率、人防以及非人防车位诸如此类;

另外就是项目的核心指标,ROE、IRR、经营性(融资性)现金流回正周期、净利润、总货值、总成本、平均售价等等。

 

准确性:对于准确性的把握,我们主要是先要了解整个公司的规则玩法,熟透规则才能玩好游戏,只有快速接收到的信息准确才能保证事情推进有效。

比如项目的整盘成功标尺,管理办法上面到底规定是按照哪个版本进行考核,考核的细节又是什么样子的;

项目的动态货值面积的计算规则,在开盘定价会前,采用工规证版本面积信息还是采用拿地版;

又或者是启动会版,定价会后是否直接采用预测绘版,因为面积及价格直接影响到总货值,也就是直接影响到考核结果,我们务必保证数据采集的准确性。

 

有效性:这里主要是结合运营的性质,综合版块划分的情况进行一个阐述。

首先计划板块,我们最先应该关注项目的里程碑以及一级节点计划完成时间,这些直接关系到项目生死存亡的指标,我们都应该熟知;

另外的话就是目标板块的经营相关指标信息,含括我们的实际家底情况以及全盘推盘节奏划分,这些直接关系到项目生产节奏相对应的指标,我们都应该先明了;

会议策划部分主要关注开发阶段各重大会议的决议情况及执行销项情况,合作项目还应该着重关注首次董事会、年董事会、股东会以及监事会的会议决议情况;

信息板块主要就是日常对接上级的一些近期阶段重点跟进关注项,这也为我们后面的运营工作重点开展提供了方向。

 

这些材料信息的有效获取直接关系到后面正常的运营工作开展。

房地产运营岗如何做才能快速上手——准备篇

快速识别信息

 

“合格的运营并不是“二传手”,也不是“表哥表姐”,需要具备一定的识别信息能力”

 

运营人一直自嘲表哥表姐,想要真正脱离表哥表姐,这里谈几点建议。

对于运营从业者,首先要做到内心认同,内心驱动,正确了解运营本质,全身心投入到运营的职业规划中去;


然后才是接下来的迅速了解项目各阶段信息,以更好的更游刃有余的角色参与到项目的建设过程中来;

再者才是接触更多的表格ppt……

 

有了以上,识别能力主要体现在两个方面:

第一,我们要有足够的敏感度及能力,第一时间认识到表格的设置缘由及原则,从繁琐的表格收集中跳出来,识别并优化,涵括各项目业务及流程相关内容,助力项目正常运营及快速运营;

第二,我们需要充分打造我们的解题思维能力,面对一个棘手且复杂的问题,我们首先理清逻辑,明白事情发展前因后果,以最快的速度创建相应的解决措施。

表格PPT只是我们的手段,是我们通往并达成目的的一个工具,只有这样,我们才能更好的准备成为一名合格的运营,真正用好运营这一工具。

房地产运营岗如何做才能快速上手——准备篇

信息扩大性

“信息扩大,我们就要不断提升我们的综合素质”

 

综合素质体现在方方面面,专业上的,人际交往上的,又或者是沟通协调上的。

专业上面,我们必须要有做好一个线条的东西是远远不够的思维,简单来说,运营就是一个角色,不仅仅是一个业务操办者,更是一个事物中间体。

运营主强考核,重帮扶,既然能做到考核且帮扶,那么其他线条也是我们必备的技能,起码要知道这是一个前往的方向。

另外,信息接触得多了,部门也接触多了,在沟通协调上面,就需要面对形形色色的种种情况,跟不同的人或者事情打交道,提升我们的综合素质时不我待。

“信息更新迭代不断加快,需时刻关注信息扩大性”

圈子不断变大,识别的信息也不断增多,接触的事情也不断增多,需要解决掉的问题就会越来越多,解决问题的难度也不断加大,要求我们本身的综合素质也不断增高。

关注信息更新使我们前进。不断关注人文,洞悉市场环境、政策环境的变化。

在成为我们饭后谈资的同时,让我们对行业有更进一步的了解,促使我们不断学习,前进,不落下于任何一个时代。

以下是我总结的学习运营地图,可以按需保存学习,欢迎讨论交流~

 

房地产运营岗如何做才能快速上手——准备篇

文章来源:商业地产观察

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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