2020年春季投资策略报告之房地产市场

来源:富勤基金 徐建 2020-05-22 15:57

一、政策托底为主,严控投机炒作。

新冠疫情以来,给经济带来的冲击是巨大的,由此市场对于稳经济而重启房地产的预期渐涨,但是在4月17日中央政治局会议上,今年以来首次继续强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。政策更加保持严控态势,针对一些楼市热点区域如深圳、上海等地保持高度关注。央行专门召开会议严防严查低息贷款违规入市炒房,各地调控政策也保持基本克制。

中原地产研究中心统计数据显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。多地政策调整有松有紧,但一旦出台过度刺激需求的政策后,就会遭遇一日游情况,可见高层对房地产调控决心之大。

在坚持房住不炒的调控机制下,深圳、上海均提出做好稳房价、稳租金、稳预期工作;郑州、贵州则强调加大房地产市场监管力度,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度不放松。因此,改变过去经济过度依赖房地产,是我国长期战略,房地产“限购、限售、限贷、限商、限价”五限政策调控注定将贯穿更长的时间周期。

二、房地产开发投资触底回升。

1—3月份,房地产开发企业到位资金33566亿元,同比下降13.8%。其中,国内贷款6716亿元,下降5.9%;利用外资19亿元,下降42.5%;自筹资金10755亿元,下降8.8%;定金及预收款9542亿元,下降22.4%;个人按揭贷款5228亿元,下降7.4%。但4月份以来,房地产开发投资迅速恢复,从-16.3%回升到-7.7%,在固定资产投资中表现最好。

1—3月份,房地产开发企业房屋施工面积717886万平方米,同比增长2.6%。其中,住宅施工面积504616万平方米,增长4.1%。

自3月份逐步进入复工复产阶段以来,各地相续推出应对新冠肺炎疫情,支持房地产企业加快复工复产的若干措施,包括对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业,申请预售不需要提交项目资本金余额证明等。随着一系列维稳政策的落地,有效缓解了现阶段房地产开发企业的资金压力。

 

三、城镇化率增速放缓,未来向城市群集聚。

根据国家统计局发布的数据,我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为60.60%,比上年末提高1.02个百分点。从2015年到2019年,我国城镇化率提高百分点分别为1.33、1.25、1.17、1.06、1.02,呈现逐渐放缓的态势,但与国外发达国家的80%的城镇率相比,整体增长的空间仍比较大。

随着我国城镇化率突破60%,未来发展将进入二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中的人口由乡到城的流动,二次城镇化是城市之间的流动,即由中小城市向中心城市、大都市集聚。当前我国城镇化已经进入到由中心城市带动城市群,进而带动区域经济发展的阶段,国家也将会在中心城市、城市群地区进一步加大有效投资力度。而相比较而言,三、四线城市经济发展水平、就业机会、医疗教育配套等与一、二线城市相比竞争力相差悬殊。在未来城镇化的进程中,农村人口依然大量流入经济发展相对成熟、就业机会较多的一、二线城市。因此,综合来看在未来的几年内,三、四线城市房地产市场将仍难有突破性的发展。

四、土地新政将增加土地供应,平抑房价。

未来,房地产市场调控将更加多元化。综合运用多种工具对房地产市场进行逆周期调节,与土地、金融、财税政策联动,完善调控机制,精准把握“一城一策”内涵,发挥政策之间的协同效应。

2020年3月12日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》,这次“土地新政”的核心是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

永久基本农田的审批,首批惠及8个试点省市,京沪津渝,以及广东广州、江苏南京、浙江杭州、安徽合肥8个城市。它们可以分为三类,第一类是四个直辖市,第二类是长三角(三省一市),第三类是珠三角所在的广东省。直辖市、长三角、珠三角是中国发展水平最高的地区,承载了全国绝大多数流动人口,土地供应的紧迫性强,农用地转化为建设用地的需求巨大。而且这些地区的政府治理能力也普遍更为出色,能够更好地领会和落实中央政策,保证生态红线、耕地红线不受影响。本次土地新政优先给这些地区试点,可让经济效应和社会效应最大化。

土地审批权的下放,有望带来这些城市的建设用地大幅增加,从而提供更多的商品房、写字楼、工业园区,容纳更多的人口和产业,让城市持续繁荣。更重要的是,如果建设用地能够大幅增加,有利于平抑房价。未来,中国的大城市有望在经济发展和房价平稳之间,找到一个平衡点,有效避免高房价对人才和产业的挤出效应。

五、房价涨幅趋缓,谨防变现难。

截至3月份,全国多数城市的生产生活秩序得到加快恢复,之前积压的住房需求进一步得到逐渐释放,带动了房地产市场活跃度上升,70城房价出现环比微涨,但总体较为稳定。其中,一二线城市恢复较为明显,核心城市房价稳中略升,涨幅收窄,三线城市的市场信心较弱,恢复情况明显弱于一二线城市。

国家统计局最新公布的数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和2.5%,涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点,均连续11个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和2.8%,涨幅比上月分别回落0.6和0.5个百分点,均连续12个月相同或回落。

六、市场展望和配置建议。

综上所述,房地产作为国民经济的重要支柱,一方面要防止货币放水进一步刺激资产泡沫,另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发金融风险。因此,从政策调控角度,防止地产价格大涨大跌,保持市场平稳,实现稳房价、稳地价、稳预期是最终目标。从投资角度,回归房地产的居住属性,降低投资属性是长期调控方向。

建议投资人不要寄希望,政策会短期放开作为刺激经济的手段,期望通过房地产投机获取较好收益。若有刚需或者刚改需求的可配置,纯粹的财务投资则要谨慎,可关注一线与核心二线城市的核心区域,且谨防未来可能面临的变现难问题。

文章来源:富勤基金

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