后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

来源:丁祖昱评楼市 徐建 2020-05-19 13:49
后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

房地产行业虽在疫情后逐渐回温,但房地产市场分化严重,长远看,房地产行业仍存三大风险:

行业规模已触碰天花板

过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,所以实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。

后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

由于面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,由于面积代表了总需求量,所以笔者认为行业规模已触碰天花板。

特别是这刚需这块,对于刚需住宅来说,现在的购买力、整体的需求、未来的竞争,压力都比较大。因为10年前的刚需和现在的刚需从需求总量上来说没有本质性的差异,但购买力上差异巨大,主要原因为10年间的房价上升幅度和工资收入的上升幅度不成正比,即使改善需求会对冲一部分的刚需需求的衰减,刚需整体的总量需求仍会出现大幅度下降。

后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

“房住不炒”,房地产金融政策不放松

在“房住不炒”的大环境下,整体金融政策松动的可能性不是特别大,金融政策对房地产的影响有目共睹,由于目前整体金融环境对房地产没有利好,甚至还有一些压制,所以总的来讲,短期内放水到房地产的可能性很小。

从4月来看,95家典型房企的融资总额为1104.39亿元,环比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,境内债权融资790.32亿元,环比下降23.3%,同比增长64.5%;境外债权融资82.84亿元,环比下降63.5%,同比下降86.8%。

一方面境内公司债等发行集中在3月份,导致4月境内债权融资减少;另一方面,由于境外疫情持续扩散的影响,境外美元债的发行盛况仍没有恢复,4月仅有3家房企进行了境外银团贷款,暂无境外美元债的发行,也是导致整体融资水平下降的原因。

在房企融资收紧、房地产金融政策不放松的压力下,各大房企的资金压力极大,后续更需警惕流动性风险。

后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

疫情阴霾下全球经济危机“黑天鹅”

虽然从4月起,国内的房地产市场开始复苏,但从全球来看新冠疫情尚未停息。

短期来看,国内经济完全复苏仍然较为困难,目前迎来的购房潮,一方面是由于前几个月的刚需压抑后的释放,另外一方面也受量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维影响。长远来看,未必持久。

前几周,我们进行的关于疫情后购房需求变化的问卷中,就出现了21.93%的受访者明显打算放弃置业计划,在全民收入进入下调阶段,68.17%的受访者由于疫情影响,购房预算发生了变化。

随着全球新冠疫情仍存在较大的不确定性,需警惕疫情阴霾下的全球经济危机“黑天鹅”。

后疫时期的房地产行业展望:仍存三大风险

文章来源:丁祖昱评楼市

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商务楼宇
2020-08
3万平米
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城市综合体
2021-03
3万平米
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