地产经济的周期,房地产价格未来的走向

来源:八诫讲堂 徐建 2020-04-15 15:31

众所周知我国是典型的地产经济,房地产在我国起到了蓄水池的作用。所谓的房住不炒其流通领域的含义类似于黄河治沙,要减少水土流失,但不可能一夜之间把郑州的黄河堤坝给拆了。假如拆了那就是一次“花园口”。

所以仅就2020年的房价来讲,还要涨。房住不炒并不妨碍今年的房价上涨。其最基本的供需逻辑:竣工率刚开始回升,开工率最近几年最低,世界环境大放水,和本土的宽松环境以及刚性需求的回补

从现实反馈的情况看,深圳同14年类似提前其他一线城市半年左右发动,在去年十月以后,我国经济明显仍处于下行风险一直到疫情爆发期间深圳楼市热度仍不减。上海则是在最近这几周开始出现了买房潮。

一般在这种快速去库存结束后房价会出现跳涨,不过预计幅度不会太高,对比14-15年的抢购潮,房价的起点已经很高。这次去库存的对象并没有覆盖所有类型的房屋因此上涨的幅度会比较温和。我趋向于类似2010-2012年的走向。

按照15年观察的情况抢购潮的蔓延是从一线-二线-三线-四五线的蔓延开来。这次不会像上次那样呈点到面的蔓延态势。因为上一次抢购潮的一个关键点就是炒房资金运作。这一次之所以类似于2010-2012年就是因为其类似于刚需房消费群体的补货。

刚需房补货形成的购买需求有几个特点:

一线城市一定是最强的:假如放开限购,同时给你足够的钱,你愿不愿意在临近的一线城市买房?这个答案就决定了一线城市在刚需回补区间一定是最强的。

强二线分化:靠近一线城市的强二线城市,将受到一线城市购买力的挤压,反而呈弱势状态,这和14-15年炒房团抢完上海顺势再抢苏州南京是有本质不同的。这些城市房价的反弹则会在下下一轮房价行情中显示出更强势表现。其他各地的强二线城市主要看其区域地位,譬如武汉和成都具有非常强的区域向心力,青岛则一般。特型强二线完全取决于这轮放水的强度,譬如厦门/三亚在去年的房价为微调种是最强的,在这之后的房价上涨中反而会趋弱,直到放水幅度出现明显变化。

弱二线,强三线主要看本城市的购买力。这个不难理解,不解释。

弱三线到四五线城市的房价不会出现明显的波动,甚至会出现下跌,这个跟购买力是一个道理。

关于购买力的概念我其实一直在普及,强调过很多次,开发商卖给消费者的房子都是精算过的,他们的是按套计算价格,而不像我们买方考虑单价,比价,环境,交通等等等等。

用常州来举例的话:这个城市的从14开始开发商预估主流群体购买力顶格价格就是300-350万每套房。因此当时有11年以后积压的近25个月库存的大批联排与别墅都是这个售价。开放商13年前后愿意建造的许多最高面积到350平以上的平层,譬如国宾一号,其总价大致也是这个价格。

房价上涨后,我们看到新楼盘一开始的销售策略就是降低面积总价不变。譬如17年非常火的金地两个盘,随着17年房价从1万平涨到18年初1万8左右一平,其出货主力房型也从245平复式,转为180平平层。

在这之后开放商的奇葩户型开始增多,譬如景瑞150平(非套内号称平层)的房子,售价总价依然在300万左右。龙湖挑高6米的房型,最大户型180平实际价格也控制在350万。

从19年下半年开始一个趋势就是总价试探性地提升,其提升的主要依据就是精装修比例大增。譬如泰盈八千里这样地段的房子其高端户型除开联排以外就是250平的平层,毛胚1万3,精装1w5,的定价可以看出其毛胚总价仍在350万定价以内,而精装则高于这个区间。

而之前批地的楼盘普遍开始放风以后我们更加可以看到类似的情况,这批楼盘定价普遍在2w5左右。我们可以看到璞丽湾这样的地段定价在2w8左右,主打户型95-136平,最高限价放到了400万左右。新城两个力推楼盘璞樾和怀德,定位高端精装修,其起步户型143平,总价也在400左右。

所以既然定位为刚需补货周期,我们就要意识到,即使时同一个城市也并不是所有类型的房产都会出现如15-18年发生的几乎都上涨得局面。譬如常州,每套300-400万左右总价的房产将是未来一段上涨主力。各个城市的高阶刚需都将是本轮的上涨主力。又如上海可能2000万-8000万为主力的楼盘将是本轮的上涨主力。反过来讲当地比高阶刚需更高层级的房产出现小幅跳涨的时候,可能本轮地产的行情也就接近尾声。

我们可以看到地产商在房产的定价上,非常精准,除了定位精准以外,开发商的套路无非是自我炒作,提升溢价,譬如嘉宏这样的垃圾房制造者,就选择当年巨凝金水岸的套路走城市地标楼王价的模式。另一个垃圾新城凭着在常州的好口碑,疯狂抬价拿核心地段土地,新城同地段的房屋普遍要比周边同类型的小区高了6000每平米以上。这就是这类地产商通过高端假象营造给买房的溢价。同类型的还有龙湖,只不过这几年不敢再高价拿地,同时在当地把品质口碑做烂,而溢价下滑,性价比提升。

我很不赞同新城竭泽而渔的做法,新城后面的结局不可能太好,虽然目前他们配合政府逐渐抬高地价出货的方式可以说多赢。但类似的招数实际上透支了城市的消费能力,造成了商业活跃度的下降。这种情况会随着刚需补货的进行展现到我们所看到的所有城市当中。这和14-15年的炒房是不同的。

简单一点讲炒房一般是有盈利的,没有盈利的事资本怎么可能去做,就和现在买口罩一样,产能和利润达成平衡之前一定有各种暴富故事吸引资金入场,直到口罩,口罩机,甚至原料在价格需求两端达成平衡。

而刚需补货周期是没有盈利的,是锁定流动性的过程,如同10-12年常州地产市场情况,锁定流动性后,直接的表现即购买力下降,从商业到地产逐渐的螺旋的陷入低迷周期。

这就牵扯到了地产的周期运动,我一般把纯刚需补货周期定位为地产下降周期前兆。

我们所经历完整经历的我国的地产大周期实质只有一次就是98年房改以后到2015年。所以和很多人会有房地产永远涨的错觉,这个错觉就来源于我们仅仅是处于房改后的第二个房地产周期,而第一个房地产周期对应着急速的城市化进程。

第一个十八年(1998-2015)的大周期一共有五个成交高峰,分别是98-99年,01-03年,05-06年,10-11年,14-15(仅一线)。每一次刚需周期实质上都对应着一轮放水。每一次放水之后又对应着一次钱荒。这也显示出房地产在我国经济中蓄水池的作用,中国的房市,美国的股市大致都发挥了吸收超发货币的作用。

第一个房产大周期中,只有10-11年是纯刚需补货周期,对应的是08-09放水后遗症,实体和金融市场双疲软。98-99年,05-06年,14-15年,都对应着火热的金融市场增值,01-03年则对应着贸易爆发式增长。

注意纯刚需补货周期,本身不是因果导向,而是表里导向。不是因为10-11年金融市场不火爆,实体经济也趋于疲软而导致了纯刚需补货周期的发生。实质上纯刚需补货周期本身就是金融实体双疲软的一个表征。

但本次疫情的环境跟08年或者11年都是有区别的:

首先疫情的强度和烈度是被高估的,持续影响是被低估的。因此疫情带来的中短期伤害是被高估的,长期影响是被低估。疫情爆发阶段,市场往往会高估中期疫情的伤害。这包括金融市场极大烈度的下跌和例如美联储几乎无限制的放水。

同时疫情引发的衰退曲线跟一般意义的衰退也是不同的。只要能复工复产,不管你是全面控制了疫情,还是被疫情控制了。那么其对疫情的影响在短期内都是边际迅速递减的。所以我们看到2月3日快速下跌后我国股市快速回升,我们也看到被疫情控制的美国,其股市最近的反弹相较于我们2月份的反弹也有过之而无不及。(所以我们也会看到美国在接下来的一个月会想尽办法复工,多死些人并不是他们在乎的)

08年我国放水救市的决策是坚决的,而今年我国放水的措施预计将是随着疫情的深化而循序渐进的。

08年和11年都有股灾后衍生的债务危机,而本次由于快速放水,我们没有看到类似规模的债务危机产生。

20-22年本来是中国领导的世界范围的复苏周期,虽然被打断,但动能影响依然存在,08年和11年本身并不是复苏周期。

因为以上这些区别的存在,我们可以预判资产价格在未来一段时间会有一个增值到衰减的过程,但介于11年和08年这两段烈度之间。08年以后发生了股房的暴涨,11年之后出现了债券修复行情以及,刚需房补库存的最后一次反弹。

这一次刚需补库存的持续时间由于放水烈度低但持续性强,除了会出现上文描述的一线城市-五线城市房价涨跌不平衡以外。房价高位运行的时间也将强于11年后弱于08年后。也就是所这种补库存导致低烈度房价上涨会持续超过一年而低于三年。总体得持续时间在2年左右得可能性最强,即2020年2季度到2022年2季度。

在2022年之后按照经济周期在2022年下半年-2023年本轮放水导致得银根收紧,债务危机就会来袭。楼市得下跌真正来临我个人判断要到2023年。主要城市的房价调整幅度将远低于11-15年得水平,预计只有前者跌幅的一半(不展开讲)

整体上为什么将1998年-2015年,作为一个房地产周期。因为按照我的研究实际上它是1998-2006,2007-2015两个9年周期。同样2016-2024年也是一个9年周期,这9年周期的结局在2015年就注定了。那就是类似于新加坡和德国的十年房价不升。

这个和我上面描述了那么多关于:哪些城市房价还要涨,涨到什么时候,哪些价格的房子会涨,并不冲突。这一点我在15年就有过详细的阐述,那就是我国对房价遏制的设计,是学习的新加坡和德国。所以才会有后来的住房租赁,和房产税,而不是照搬的美国模式。

有人会讲房价会回到16年,这么恐怖?这就是我过去两年强调买房优先核心城市的核心地段的问题。不是所有城市的房价都会回去,但是总体价格将会是16年的价格乘加上历年市场利率的水平,过去几年市场利率是多少呢,看余额宝就知道了。也就是说绝大多数三四五线城市的房价最终将会回到将近17年中的水平。但越是核心城市核心区域的房产,其房价回归的将越少。

也是基于这个理由,我强调未来的很长一段时间整体上地产是跑不赢股市的。大家没看到这种趋势的一个原因是我们中国仍然处于上升期,因此资产的波动总是以极其剧烈的方式快速展现,也就是我们常说的牛市或者熊市。

文章来源:八诫讲堂

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项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
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2025年
230万平米
步行街区
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11038.84万平米
城市综合体
2019-12
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