新冠疫情过后,中国房地产业遭遇二十年未有之大变局

来源:未知 飙马 2020-03-13 14:54

998年中国房地产市场化改革以来,依靠土地与人口红利,中国房地产业开启了高速发展的黄金二十年。而正当房地产业以势不可挡之势高歌猛进时,一场突如其来的新冠病毒疫情给中国经济按下暂停键,或将引发中国房地产业的蝴蝶效应带来了一连串的巨大反应,中国房地产市场化改革后二十年未有之大变局即将发生。

 

新冠疫情过后,中国房地产业遭遇二十年未有之大变局!
 
 
 
 

二十年的房地产业高速发展,带来了房价的快速上涨带来源源不断的财富效应,整个社会不论是个人、企业还是金融机构,都愿意把资金源源不断的投入到房地产业,这带来了显而易见的三个后果,整个社会也正在为房价的快速上涨付出代价。

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  1. 房地产行业的规模越来越膨胀,房地产价格泡沫越吹越大,房地产绑架了今天的中国经济
  2. 实体经济所有的投资回报率都不如炒房来得快,甚至出现有一些上市公司也通过炒房来粉饰财务报表,房地产行业一业兴,但我们也看到实体经济的百业衰,中国经济越来越空心化
  3. 由于房价的快速上涨,搞得整个社会人心慌慌,大量的家庭除了花光六个钱包之后,还争先恐后地放大家庭的债务杠杆,充当房东、争当房奴,整个社会的消费能力日益下滑,消费增速不断下降。由于房价长期的快速上涨导致了今天的高房价,我们参照国际上那些通行的指标,无论是房价收入比、租售比或者叫房屋的租金收益率、城镇家庭的房屋自有率、城市住宅的空置率以及房地产市值占GDP的整个比重,无论用哪个指标来看,今天中国的房价一线二线还是三四线城市均偏离了指标。

 

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新冠病毒疫情的突然爆发,让严重依靠大量资金的房企们陷入资金支付违约的风险之中。房企们“十个坛子九个盖,盖来盖去不揭穿”的传统商业套路或将被揭穿,房地产业将遭遇二十年未有之大变局。

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1、“中国经济高速发展,不再单纯寄希望于房价上涨,而是将精力投入整个实体经济发展中”成为中国精英界的普遍共识。

新冠疫情全球爆发,韩国、日本、美国、意大利、伊朗等国家纷纷向中国提出帮助请求,中国也以大国担当与全球携手抗击新冠疫情。疫情无情,但幸运的是,随着中国经济高速发展,中国工业实现历史性跨越,中国已经成为第一制造大国。目前,中国是全世界唯一拥有联合国产业分类当中全部工业门类的国家,这样强大的制造业背景下,应对特殊时期的物资生产保障中国已经显得越来越从容。疫情后的房地产业特别是商品房市场,只能代表“中国制造2025”的某一环存在,绝不会像2003年非典疫情后的同年8月,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (即“18号文件”),将房地产业定性为国民经济的支柱产业,造成房价高涨,中国经济偏离了经济建设正常轨道。

要知道2003年受非典影响较大的是香港、北京、广州等地。据了解,1999年香港私人A类住宅均价为4.2万/平,而2003年7月则跌至2.3万元/平,受疫情影响当时香港房价近乎腰斩。

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2、在促进实体经济高质量发展、释放居民消费能力的国家政策干预下,开发商、已购房者、炒房者期盼的房价上涨得到根本性抑制。

国内经济增速近年来逐步回落、技术难以升级换代的传统行业、居民消费能力的挤压等等,都让实体经济在发展中不是很顺利,从房地产业克下来的资金投入到实体经济中去,符合国家的政策。然而有一个残忍的数据是,我国房地产业的平均利润基本上都在10%以上,而实体经济的平均利润基本上都在2.5%左右,实体经济的发展,任重而道远。将更多的资金投入在实体中,努力让实体的利润率达到全世界的平均水平5%,符合经济健康发展的趋势,要振兴国家的实体经济,就不能再让房价高涨,房地产业牵着国家经济的鼻子走。国家的金融政策防范释放的资金流向房地产,房地产的信贷、信托以及发债全面收紧,都充分证明了国家针对房地产业的精准施策。房地产业作为资金密集型行业,对资金的敏感度极高,疫情过后房企们的日子越来越不好过了。

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3、央行的房地产业金融政策,只会锦上添花不会雪中送炭,房地产业在疫后迎来20年未有之“大考”。

金融机构吃的是有钱人的饭,他的商业行为驱使他只会“锦上添花”,绝不会“雪中送炭”,房企们的暴利难免不去分一杯羹。在短时期内,房价越是上涨,他们的贷款越是安全。岂不知当泡沫达到一定程度进而爆裂的时候,危机就难以避免了。美国的次贷危机就是先例。

疫情自发生以来,1月6日的央行2020年首次降准,释放长期资金8000多亿,主要目的为了小微、民营等企业,支持实体经济发展。2月3日央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应。自春节后,在资金支持方面,LPR降息、专项债规模扩大、1月社融好转,27亿元资金投向基建领域。2月11日财政部下发18480亿元的新增地方政府债务限额;2月25日国务院确定增加再贷款再贴现5000亿元,用于中小银行加大对中小微企业支持,同时下调支农、支小再贷款利率0.25个百分点至2.5%,政策性银行将增加3500亿元专项信贷额度,以优惠利率向民营、中小微企业发放。

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疫情发生以来,这些数额可观的流动资金,均无一例外的用于了生产经营活动,央行严控流动资金流向房地产、流向资本市场。

2月19日,央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”充分说明了央行,对房地产的态度是明确而坚决的。可以预见2020年,将是中国的基建大年,而不是房地产价格上涨的大年。

疫情的发生,使全国主要城市房地产发展被迫按下暂停键,许多售楼处大门紧锁。高度资金依赖的房企们大多利用杠杆融资滚动开发,负债率高企是房地产业的普遍通病。疫情的突然发生,让春节售房这波楼市“小阳春”化为泡影,许多城市疫情期间的销量为零。但房企们债务的螺旋式上升并没有按下暂停键,资金周转压力在央行的精准施策下陡增,整个中国房地产业面临前所未有之“大考”。

新冠疫情过后,中国房地产业遭遇二十年未有之大变局!
 
 
 
 

4、物价指数上升与商品房限价的双重挤压下,房地产业利润率持续下滑,行业进入稳健发展的白银二十年。

商品房建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本)约占房屋成本30%左右,建安成本=建材费+人工费+管理费用,在人工、管理费用大涨的当下,建材(沙石、混凝土、水泥、钢筋)费用,也紧随物价指数上升,导致了建筑材料价格的上升和建筑成本的提高。

在国家实行最严厉的土地政策情况下,土地供应十分紧张。土地作为不可再生的稀缺资源,同样呈现出价格逐年上涨的不可逆趋势。

具体到房价上,国家在全部一二线城市部分三四线城市采取了严格的“商品房价格备案”限价机制,限定各个价格备案楼盘新推房源的年度价格涨幅,并将城市商品房价格上涨的有效抑制作为当地政府官员的政绩衡量指标之一。

在物价指数上升和商品房限价的双重挤压下,楼盘开发的利润空间逐年减少,“人傻钱多”的行业定位将会被改变,房企们如不能很好的控制成本,缩短土地购买、工程建设大额资金的占用周期,势必会取得不了30%的行业超高利润率,当行业利润率低于10%以后,通过借贷换取楼盘开发资金的一批楼盘,停工、烂尾、企业被收购等或将会成为大概率事件,各机构、企业、个人投入房地产业的大量资金或将被挤出,房地产业不再人人趋之若鹜。有远见和历练、愿意坚守行业的房企们,要抓住房地产业的发展趋势,稳扎稳打梳理行业的痛点难点、创新思维破解企业困局,逐步提升企业的行业竞争力,让此次疫情成为深化行业变革的起点,在房地产业接下来白银二十年发展的下半场活下来、活得好。

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5、未来房地产业不会仅仅建立在规模、金钱、权势和力量上面,也建立在知识、智慧、创新上面,从拼关系到拼眼光,从凭资格到凭能力。

疫情好比是一台冰箱,一度把开发商锁在"结冰"状态。线下售楼部通通关闭,将售楼部搬到线上似乎成为了房企们的无奈之选。房子毕竟是要掏空6个荷包才能购买的大宗商品,没人愿意未实地考察,而贸然下单,因此不看好网上卖房的呼声一度直逼九霄。

然而某房企,却率先为行业打开了一扇新窗口,2月实现销售470亿元,销售逆市大增118%位居行业首位,从客户需求出发,用"网上买房"的全新思路打开新局面,破解了疫情期间的行业困局。可以遇见,接下来的房地产业白银二十年,行业正在以越来越快的奔跑速度拥抱互联网技术。

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