疫情过后,房地产这么走?

来源:功夫财经 徐建 2020-02-18 17:44

2020新春伊始,一场新冠肺炎疫情给国内企业经营发展带来了许多不确定性。当前,房地产业正在转型,那么这场突如其来的疫情是否会改变这一趋势?央行开启的新一轮降息周期和政策宽松期,对房地产供给端和需求端分别产生哪些影响?

笔者对话了寒桐投资顾问公司总经理韩世同,以下是问答:

笔者:没有这场疫情之前,您觉得当前的房地产行业的转型是一种什么样子的状态?

韩世同:我认为这要分为两个层面来谈,一个是企业的转型,一个是行业和国家希望房地产怎么转。

从国家层面看,从去年中央经济工作会议,国家再次明确“房住不炒”,但也强调要“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。这意味着,不将房地产作为短期刺激经济手段,希望能够建立长期调控机制。

但是要看到,经过这么多年的发展,房价已经达到一个相对较高的水平,稳地价的目的在于稳房价,稳房价的目的在于稳定预期。所以在疫情发生之前,国家层面应该对高企的房价实行“软着陆”,否则处于高位的房价始终是悬在头上的堰塞湖,存在下跌的势能,一旦下跌,带来系统性风险对实体经济、金融体系的冲击相当大。

从企业层面看,房地产企业原有依靠快速周转、依靠规模扩张的生存模式不灵了,企业出现拿地困难、拿不到地、地价太贵的情况。与此同时,城市化进程的增长速度逐渐放缓,三四五线城市又没有明显的需求支持,房地产企业再度重返一二线城市和超级城市圈,进行新一轮“圈地运动”,必然导致企业间的竞争激烈,分化严重,大鱼吃小鱼的事情时有发生,大鱼吃中鱼甚至大鱼吃大鱼也开始慢慢涌现。

房地产企业的变化可以从几个方面来说。

一是快速周转的模式已经行不通了。快速周转靠规模取胜的方式,尽管还有很多企业还在追求这种模式,但是由于现在拿地比较困难,也比较贵、比较少,现在四五线城市很多地,但是住房市场的需求不支持,那么就导致了房企重返一二线城市的现象,现在四五线城市遭到了房企的摒弃,开发商大都撤出了这些城市,只有少数的开发商还是采取全国性战略,比如恒大和碧桂园,而大多数的大房企,尤其是央企和国企,基本上都是围绕几大都市圈和城市群来布局进行开发。那么,这种快速周转的发展模式恐怕需要转型。

二是房地产业分化的情况比较严重,强的越强,弱的越弱。大鱼吃小鱼,小鱼吃虾,甚至也有出现大鱼吃大鱼这样的情形。其实,这种兼并也是一个必然现象,因为我们的政策,尤其是金融政策,其实是偏向于扶强除弱的,这就使得越强的企业其并购开发能力就越强,越弱的企业就只有被兼并的份。

三是房企多元化发展的问题。现在有一些房企转型是从专业化向多元化转型。其实,之前有很多房企都尝试过多元化发展。在过去的10-20年当中,很多的房企作过多元化的尝试。

总体来看,房地产的专业化是胜过多元化的。房地产业多元化做的很好,规模又大,又多元的企业几乎没有。追求多元可能就会丧失规模,当然,也不能说多元化的都做得不好,多元化的老板很赚钱也不一定,但是他可能放弃了房地产方面的发展,而在高速公路、矿山、发电这些其他的领域发展得很好也不一定,我没有全面地研究所以不是太清楚。

多元化是很多企业在他们的发展历程当中都会去尝试的路径和模式,但是一专多能还是比较理想的状态。目前为止,还没有谁能做得好的,目前就我看到的还都不是太好,没有谁有这个本事,做每一个行业、每一个业务都能做的非常的好。

笔者:如果是和房地产主业不相关的多元化的话可能会有影响,但是像万科这种实际上是围绕着房地产的主线在上下游,比如说物业,或者是教育等,这是从房地产的需求延伸出来的多元化,或者是现在有的一些比如说像商业地产或者康养小镇,向这种方向发展,您觉得这种的多元化有没有可能是一个比较好的方式呢?

韩世同:这个也要看企业的适应性和他们资金的实力,因为房地产除了住宅可以快速周转,其他的业务都是要长线投资的,就是投资可能十分巨大,但是回收却是一个非常漫长的周期和过程,这和房地产的快速周转的模式是有冲突的。如果用房地产的快速周转模式去发展产业地产产业地产其实是包括了文旅地产,都是不能够持久的,包括做物流,包括做文旅和产业。

我觉得就算是有关上下游的产业,也不是说所有的行业都可以做的。早期的房企有很多的民企是搞托拉斯的模式,比如说主业是盖楼,但把砖瓦砂石、设计、广告宣传等这一条龙的业务都是他的,这种托拉斯的模式其实是带有垄断性质的,本来按道理国家是应该要有反垄断法来规范和抵制这种做法的。

笔者:现在这个疫情对未来的影响,您是怎么评估的?

韩世同:这方面我看到恒大经济学家任泽平他近期是有做过一个疫情对经济影响的分析,他认为影响是肯定有的,但要看影响是小、中、大,还是特大了。如果要是特大到影响到引发系统性风险的话,我觉得首要还是要防范系统性风险。

如果会引发系统性风险的话,我觉得这个问题就非常非常大了。所以我觉得疫情带来中小的影响或者是短期和中期的影响都问题不是太大,就怕构成长期的巨大的影响。如果时间太长,规模太大,那么真的是会造成很大的影响的。

在这方面目前大家参照的案例主要都是非典的影响。其实,非典对于北京、上海和对广州、香港的影响都不一样。对广州的影响其实当年非常的严重,因为广州当时经济和楼市是处在一个探底的过程当中,非典其实是加重了经济和楼市下行的压力,但是也帮助广州的经济和楼市形成了一个筑底的过程。

非典对香港当时也是冲击影响非常大的,陶大花园那栋非典肆虐的楼再便宜也没人敢买,当时香港的房价有一个阶段几乎和广州的房价差不多了。现在才又好起来而且还多了好几倍,所以不能说疫情对房地产不会带来太大的影响。

那么,作为企业,这个时候“活下去”真的还是必须要提出来的一个诉求了。企业这个发展战略肯定是要做出一个收缩的战略,任何的非必要的扩张都是应该尽量减少的。现金流和现金为王,在这个时候是必须的。然后,销售最好是循序渐进的采取以价换量的促销模式。尤其是线上销售要通过以价换量的方式来促销,就是现在的房价比较高,但是以价换量要循序渐进,不要大幅跳降或低开。

笔者:疫情的冲击,可能房价下降是一个必然的趋势,那么是不是可以借这个机会实现房价的软着陆,同时要求政府做好托市的政策配套?

韩世同:我其实是一直都想这样说,就是当时也应该提出来让房价平缓回落,但那个时候不敢提。现在其实就是就驴下坡,顺势而为,反正我们也不必把房价完全救起来,或者救得疯涨,我们就托着房价让其不崩盘,前提是不崩盘。但是没有必要要求房价一定要保持平稳,最好能够实现平缓回落。

这样,第一可以激活很多的无效需求,因为只有房价回落才能够使得一些想买房但买不起房的人也能够入市。因为房价太高的话,其实有很多刚需是变成无效需求了,他想买房但买不起;而很多投资性的买家他虽然买得起,但是由于我们的各种的制约,加上政府不鼓励,他也不是可以入市的角色了。

目前,这个房地产市场上的主力只有一种人可以买得起也愿意买的就是换房一族,单靠这一族人群来支撑市场显然是不足够的。第二,房价平缓回落是有助于消除和化解潜在的风险,前面已经讨论过。

笔者:现在即使房价平稳回落,在2018年2019年入市的消费者还是会觉得他们很吃亏,这时候不是还会引发政府担心的群体事件吗?

韩世同:如果房价平缓回落的话,他们可能受到的冲击刺激就没有那么大了。而且,就算是闹起来,他们闹的程度也没有那么大。其实,开发商降价的时候,对于新购房者适当地给予一定的补贴和优惠,是可以平缓一下他们的心情的。

比如说,你对之前一段时期购房的,送一些装修或管理费,等于是安抚式的,不要不理、不顾、不管。对这些购房者做一些安抚性的工作应该是有效的,因为开发商的确是开始割肉让利了,那前面的买家的确是刚买不久有一些损失,针对性的给一些补贴和优惠,补贴肯定不需要按损失1:1来给的,也没有人要求你给他1:1的补贴,开发商适当的做一点补贴是必要的。

虽然不是说必须要做的事情但你做了这样的事,这对于平缓和消除这些不满还是有帮助的。这样的话,待这个大势确定了之后,购房者和开发商就都会相对好过了。大家就在市场转折的时候才是最难度过的。

笔者:韩老师,未来的政策这方面您怎么看呢?

韩世同:我想谈一下,我们从近些年来看中国的救市,其实央行是掌有有“生杀”大权的,我们看到房地产的信贷紧缩和宽松都是和央行的收缩和放开有直接的关联的。甚至说几乎每一次房价的大涨和大跌都是银根的紧或松造成的,只是我们都会把这些责任归咎于开发商而已。

比如2014年房价大跌其实就是因为调控过严和信贷资金收缩过紧造成,央行又率先救市;2015、2016年为了造股市和救股市央行连续多次降准降息又大规模的放水,造成了2017、2018年全国房价的大规模轮番上涨。

我们现在的金融政策对房地产市场的影响是很大的,但却与行政性调控的限购限贷政策之间缺乏协调和统一部署。其实央行很多的金融工具和手段是应该滞后于行政干预调控手段解除的,应当是行政干预的调控手段先解除,然后才需要动用到金融的工具和手段。

我们现在说“房住不炒”,又不敢随便解除限购限贷。房地产也是实体经济,地产也有一半是实体,一半是金融,我比较赞成任泽平先生他们团队提出的这一观点。房地产的确也是牵涉到很多实体经济的,其上下游关联到太多的实体经济了,房地产与经济的关系也是一荣俱荣,一损俱损的。

经济现状其实也离不开房地产,房地产也不可能脱离整体经济,而经济能脱离的了房地产吗?就说如果不将房地产做短期刺激经济的手段,其实现在也没有什么手段刺激经济有房地产这么快,是不是?其实,我们在救急的时候,房地产这个“夜壶”还是少不了的。

所以,我觉得我们不要自我设限,这不高明。就是当面临着可能会发生系统性风险的这个时候,我们还要顾忌这么多的东西,我觉得真的是没有必要。而且,房地产的松绑也不能像2014年那样一下子就松完,而要有意识地主动的托市,那我们的可以动用的手段可就多了。

我们正向调控房地产的时候是不断的加码,反向调控的时候要一道一道的松绑,这样可以起到一个平缓托市的作用,然后当这些手段都不行了,我们才动用金融放水的策略。金融放水的策略应该放到最后,本身限购限贷政策也涉及到信贷规模,这些政策的调整和战略部署应该是多机构互相协调配合,而不应是什么事情都央行老大,独当一面。

而当金融手段和大规模的放水都没有见效的情况下,再用限购限贷松绑的政策几乎是无效的,因为核武器都用了,再用常规武器还有什么用呢?就是这个意思。

房地产本身是不会直接产生危机的,因为没有房地产危机一说。房地产最终出现崩盘也是直接冲击和影响金融和经济。所以就是说,还是在这些方面来说一说,这些事情可大可小,还是要防患于未然,小心没大错。

文章来源:功夫财经

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