谁是中国地产界的茅台?

来源:楼市参考 飙马 2021-04-01 15:57

李录,芒格家族资产管理人,喜马拉雅资本创始人,评价茅台的角度是教科书般的“价投语言”:

 

价值的真正来源在于公司本身价值的增长。茅台每年产生的利润能力都在增加,这为公司未来自由现金流提供了更大的增长动力,所以茅台的价值一直在增长。

 

不难看出,在这些中国投资界排得上号的大佬们眼里,买茅台=价值投资,已经是基本的共识。

 

在资本市场,茅台之所以集万千宠爱于一身,原因无非有二:

 

1、利润最高;

2、增长的确定性最高。

 

以刚过去的2020年为例,茅台归属于上市公司股东的净利润为455亿元左右,同比增长10%左右。

 

455亿的利润总额,平均一天净赚1个多亿,你说能不香吗?

 

而且这么多年来,在酒类甚至大消费品行业茅台在盈利能力上都是独孤求败的,拿望远镜也看不到对手。

 

你可能要说,2020年的利润增速只有10%,似乎并不高。

 

但是你不要忘了,按照茅台现在的体量,即便是个位数以内的增长,也是相当可怕的,这可是大象在跳舞。

 

当然了,茅台的品牌知名度和美誉度也是无敌的。

 

高端白酒=茅台,品类=品牌,这种情节已深入到国人的骨髓里,再没有一个白酒的品牌定位能如茅台这般降维打击,牢牢占据消费者的心智。

 

茅台的市值神话正在吸引着无数人前仆后继,他们都迫切地在寻找,谁才是下一个“茅台”?

 

01

谁是地产界的茅台?

 

在目前国内众多产业中,能与白酒相提并论的,房地产算是为数不多的一个。

 

那么问题来了,如果按照上述的标准去寻找地产股,谁才是最具有茅台特质的那一个?

 

答案其实不难寻找。

 

我们来看看下面这家地产公司——中海地产。

 

以3月29日发布的2020年年报为例,跟茅台一样,中海也展现了利润最高、增长的确定性。

 

一,先看看盈利能力。

 

关于这一点,可以用一句话概括:中海要说第二,行业无人敢说第一。

 

年报显示,2020年,中海的股东应占净利润为439亿元,从已发布的可比公司来看,中海地产依旧是房地产行业盈利能力最强的企业,没有之一。

 

依照历史数据,按照净利润排名,在利润规模上,中海已连续17年全行业第一。

 

439亿元的股东应占净利润,与茅台相差无几,也是平均一天净赚1个多亿。

 

即便是扣除公允价值变动后,中海的核心净利润高达380.3亿元,而且增长了10.9%。这个增速,也是大象起舞。

 

一年的利润增幅就将近40亿,与不少千亿级房企的全年利润相当。

 

除了利润规模高外,中海的利润率也是行业领先的。

 

2020年,中海净利润率则达到了23.6%,仍然是行业第一。

 

要知道,多数龙头房企净利率也仅仅是10%左右,但中海净利润率一直保持在20%以上,是千亿级房企平均水平的两倍。

 

中海在财报中公布了其在过去五年的现金分红,高达511.6亿港元,平均一年分红102.32亿港元,就是这么豪气。

 

二,再看利润增长的确定性。

 

与茅台通过涨价就能保持利润增长相比,房地产企业的增长的确定性还需要观察更多的维度。

 

首先看一下趋势。

 

对于房地产下半场的趋势特征的判断,中海财报中的分析,深以为然。

 

中海在年报中表示,房地产市场下半场竞赛刚刚开始,下半场将展现“五大分化”:

 

1、市场分化

房地产下半场,一二线及强三线城市将是主战场。

 

2、企业分化

针对房地产企业的“三条红线”金融监管政策,及针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”,将阻断高杠杆房企扩张路径,中小型房企规模快速上升的通道被关闭,优胜劣汰的行业整合将进一步加速。

 

3、投资分化

土地日益稀缺,单项目投资额越来越大,财务稳健、资金实力的强劲者拥有更多的机会;具备商业资产投资运营、旧改、城市更新等城市运营能力的企业拥有更多机会。

 

4、管理分化

行业进入向管理要效益阶段,精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。

 

5、产品力分化

好产品、好服务永远是赢得客户的关键。

 

从过往历史与发展态势来看,中海无论是资源、还是能力上,中海都匹配“五大分化”的趋势并具备比较优势。

 

02

中海的实力与底气

 

将这五大分化趋势简洁来看,未来,如果要保持增长的确定性,要就得有地、有钱、有能力。

 

从土地储备来看:

 

中海2020年末土地储备9190万平方米,80%以上位于港澳及一二线城市。

 

土储面积总在头部房企中并不占优,但还得看货值,在一线城市的一平方土地的价值应该是三四线城市的N倍吧。

 

2020年,中海的销售均价是18814元/平方米,算一算,货值也差不多2万亿了。

 

关键是中海投资的后劲十足。2020年,中海新增土储权益购地金额1705亿元,同比增长24.8%。

 

这个投资规模,在过去一年,在房地产企业中排名第一。

 

关键是这地越来越难拿的形势下,中海展现了多渠道拿大项目的能力。

 

大型城市更新项目:上海建国东路项目、上海红旗村项目、太原北寒村项目

棚户区改造项目:北京石景山项目

产业资源整合项目:长沙岳麓区项目、太原综改区项目

大型城市综合体项目:武汉汉阳建桥项目

 

其中,单上海建国东路项目的总投资额就达590亿元,是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

 

另外,克而瑞数据显示,2020年全国单盘销售前15强的项目中,中海就占了6个。

 

2020年北上广深和香港的销售额达1126亿元。

 

从资金实力来看:

 

这是中海的看家本领。

 

关于钱的事,中海的年报中,有几点很突出:

 

资产负债率处于行业最低区间:资产负债率60.1%,净借贷比32.6%,远低于“三条红线”,优质的“绿档”企业;

 

融资成本处于行业最低区间:平均融资成本3.8%;

 

现金充裕度处于行业最高区间:期末持有现金1104.7亿元,占总资产比例13.4%;

 

信用评级行业最高:惠誉A-、联合AAA、穆迪Baa1、标准普尔BBB+,Sustainalytics“低风险”评级,风险评级内房企最低。

 

3.8%融资成本,让一众同行艳羡十分。

 

在一众房企力求活下去、降杠杆的时候,中海因为过往坚守财务纪律,令其拥有逆周期持续增长的本钱。

 

在3月29日中海业绩发布会上,中海的高管表示:将充分利用财务稳健和保障力,充分地把握市场机会,无论是土地投资还是收并购,我们都会积极关注市场机会。

 

从能力上看:

 

关于产品力,作为中国建筑旗下企业,承建业务出身的中海,其产品品质有“工科中海”的美誉。

 

中海的高管表示:房地产下半场,中海的另外一个优势就是专业化、精细化管控。从专业化和精细化管控成果来看,我们的盈利能力在行业处于领先水平,无论是费用管理,融资成本、房地产开发全过程全数字化管理,中海都走在行业前列。

 

中海的精细化、数字化管理能力也是走在行业前列的,这个建议大家看一篇文章。(中海神秘的“数字化武器”)全流程的数字管理平台,是中海提高经营效率的手段。这需要专注、专心的研究,也需要一定的成本投入,也表明中海对于经营管理的重视程度。

 

毫无疑问,中海于2017年以来搭建的信息化数字决策系统,将让中海在由“拿地决策、客户研究、产品供应、营销推广、成本管控、精工体系和客户服务”组成的科学管理矩阵中,发挥巨大的作用。

 

中海不仅财务稳健,融资成本在行业中最低,而且其成本费用控制能力也是行业领先水准。

 

中海的高管表示:公司不断强化、精细化、专业化、数字化管理,运营管理效率行业领先,2020年营销费用、管理费用合计占营业收入比例为3.3%。这一比例,只有前十强房企的一半。

 

在3月29日中海地产的年度业绩发布会上,中海高管表示:过去五年,我们的销售合约额按年复合增长20.4%。但过去五年,中海的财务杠杆、资金负债率水平基本上都在60%左右。换句话说,我们并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售额与利润增长。是靠什么呢?是靠我们的精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。

 

因为这些,一向低调的中海,在3月29日宣布了其十四五的战略目标:中海未来5年,销售规模会按年实现两位数增长;商业物业的租金收入也将实现两位数增长。这个目标,对于前十强房企而言,在房地产下半场是相当进取的。

 

对未来的增长,中海相当笃定。

 

03

结语

 

当然了,与2.5万亿市值的茅台相比,对于当下的中海而言,遗憾也是有的,那就是股价。

 

尽管盈利规模和盈利增速都不输茅台,但中海的市值也只有茅台的十分之一。

 

究其原因,房地产作为周期行业,行业进入下半场,地产股的估值很低。

 

一个商业评论家曾说过:经济可以围绕产业写历史。要把企业沉浮放进产业变迁中,才能看出兴衰的本质。

 

很少有人知道,从时间跨度上,中海地产是中国存续时间最长的房企。

 

中海地产是行业内唯一一家经历了两轮经济危机(97亚洲金融风暴、2008金融危机)的房企。

 

无论是企业的成长,还是市值的增长,时间函数远比速度函数更重要,长期稳健的业绩是衡量一家公司的试金石。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
10万平米
城市综合体
2025
9700亩
城市综合体
2025
2万平米
城市综合体
2021-06
595亩
城市综合体
2025
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
零售/超市/大型综合超市
5000-10000m²
10-15年
西北区
儿童亲子/儿童教育/才艺培训
300-600m²
5-10年
华东区
零售/时尚精品/生活用品集合店
100-200m²
1-3年
华东区
餐饮/中式餐饮/西北菜
200-300m²
6-8年
华南区
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