央企拿地热情高涨,三环外冲击1.7万,郑州或处在大爆发前夜?

来源:东哥探盘 飙马 2021-04-01 15:53

房价的上涨,存在城市与城市之间的轮动效应;

同城市之间,存在版块与版块的轮动效应。

不同城市之间,一般是一线城市领涨,二线城市跟涨,三四线城市补涨;

同城市版块之间,主城核心板块领涨,购买力之后被压缩到非核心版块,带动这些版块跟涨,最后近郊盘、远郊盘跟着喝汤。

 

——1——

2021-2022北方重点城市的机会

2019年11月11日,深圳突然取消豪宅税,成为新一轮房价普涨的导火索,短短3个月内,深圳西部完成一轮约50%左右的涨幅,部分小户型学位房直接翻倍。

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随后,东莞、广州等地房价纷纷开启新一轮行情。

2020年,从大湾区到长三角,相对靠北一点的南方重点城市房价开启爬楼梯模式,上海、杭州、南京等地房价也迎来新一波行情。

进入2021年,离郑州更近的合肥、武汉等地出现购房潮,尤其是之前还未完全技能冷却的合肥,新一波大招又在酝酿的路上,如今各个楼盘一房难求。

相对于持续两年火热的南方楼市,北方重点城市如同被时代抛弃的弃儿,房价一直萎靡不振。

除了北京学区房还能迸发出一点火星之外,北方各大城市如天津、青岛、郑州、石家庄等地的房价如同进入冰窖。

难道,未来南北分化会进一步加剧,北方城市会从此沉寂?

难道,新的时期,房地产城市轮动、版块轮动会消失?南方全方位碾压北方,一半海水,一半火焰?

吃瓜群众会这么想,部分砖家会这么想,对郑州没有信心的人会这么想。

但是,拥有着敏锐嗅觉,掌握着更多信息量的央企不这么想,时刻捕捉一线行情的售楼部也不这么想!

 

——2——

央企拿地热情空前高涨

2021年3月17日,中海以单价34.2亿摘得北龙湖东东侧12号地,单价2865万/亩,折合楼面价25280,溢价率50%!

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有人说,北龙湖拍地拍出高价,这很正常。

但是,要知道,这之前是一块“无人问津”的土地。

北龙湖东侧12号地2019年11月22日第一次挂牌,因房企仅出到20992.74元/平楼面价,因种种因素流拍。

2020年2月18日该地块又因疫情而取消。

尽管目前郑州房地产市场没有太大的变化,但是此次各房企对于拍地的热情却明显不同以往。

而且,抢这块地的除了郑州龙头房企之外,其他的均为“大央企”。

他们分别是中海、招商、金茂、华润、中交、保利、绿城(中交是其大股东)。

我们曾经反复强调,国企央企是政策的风向标,没有什么人能比他们能够领会政策的真实意图。

其实,北龙湖高价拿地,只是一个引爆点,事实上,各大央企早在2020年就已经提前入场圈地了!

2020年2月13日,滨河国际新城如期进行土拍,这次土拍地块出让面积49587.55㎡,折合约74.38亩,最终被中交地产拿下,这是百强房企中交地产落子郑州的首个项目;

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2020年,除了新的央企进入郑州外,此前已经进入郑州的央企更是加快了拿地节奏。

其中最为令人瞩目的就是保利。

去年,保利在高新区,半年内连续摘得17、C19地块。

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在二七区,保利年底又连续拿下57、58地块!

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央企拿地热情高涨,三环外冲击1.7万,郑州或处在大爆发前夜?

在经开区,这样拿地的一幕同样上演!

如今,郑东新区、经开区、金水区、高新区、惠济区、中原区、二七区等遍布保利的项目,一个央企能够如此重仓郑州,这难道是对未来一段时间市场的不看好?

除了保利之外,各个央企在2020年末至今,对于郑州的拿地热情都非常高。

他们,很可能看到我们这些吃瓜群众看不到的东西!

 

——3——

三环外,越来越多的楼盘厚积薄发

过去的三年,整个郑州的二手房市场确实呈现下行趋势。

而新房市场则呈现明显的分化,核心区稳中有涨;三环外大部分区域都处于阴跌的状态。

但是,事情在2021年出现了转机,三环外的各个区域,不经意已经有很多楼盘小步慢跑,价格逐渐升高。

在东部:郑东新区白沙组团,住宅用地稀缺,随着在售房源的不断减少,价格不断攀高。

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1.8W起的蓝城玫瑰园、2.3W的银榕居、预计2.8W的郑东华府、2.6W的紫藤公馆、2.6W的瀚海观象、1.6W起步的碧桂园象府,白沙组团的楼盘豪宅化趋势明显,普通人在这里一房难求。

在金水科教园区,康桥香麓湾从刚开盘的1.7-1.8W到如今的2.3W,天伦城二期预计售价2.3W+;

在北龙湖,由于中原科技城改规,住宅用地减少,再加上存量房持续去化以及拍地影响,近一段时间各项目都在不断涨价。

在北部:金水北的房价节节攀升,瀚宇天悦城从之前的1.6-1.7W到如今的1.9W+;美盛教育港湾从之前的1.7-1.85到如今的1.9W左右;其余诸如保利海德公园、旭瑞和昌优地等楼盘都出现了不同程度的涨价!

在惠济,很多楼盘也走出了之前的阴霾,相对于2019年,如今各楼盘都有了500-1000的涨幅,令人比较期待的建业花园里二期,大概率房价会在2W以上!

在南部:管南更是开启开挂模式。

康桥未来公元每平涨了1000;

融创城涨了1000;

富田九鼎华府怼到了14000;

富田九鼎公馆部分产品直接涨到了17000!

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此前,绿都澜湾,永威城等楼盘已经突破1.6W大关,最后1.7W的窗户纸,最终被富田九鼎公馆捅破。

很多人都觉得,管南供货量大,且都是大盘!未来房价可能出现问题。

那年,管南房价1.3W+!如今的确出问题了,它涨到了1.7W!

二七新区虽然价格依然比较稳,但是纵观这里,已经没有什么大的地块了,供求关系失衡下,未来房价可想而知。

在西部:中原区西四环外的永威西郡早已突破1.5W+大关,常西湖新区这两年热度已减,但是融信奥体世纪、裕华城、世贸璀璨西湖等楼盘价格已经不断提升!

在西部的高新区,比较热的几个楼盘,正弘青云筑已经没什么房源,永威西棠楼王1.8W+,金科城二手房突破1.7W+。

不经意间你会发现,纵观郑州东南西北,即便是三环外,各个区域主力楼盘的价格都在节节攀升。

而每个区域,总会有那么一两个楼盘突破新的天花板然后引得周边其他几个楼盘跟跑。

管南已经不是一万三四的那个管南了,一万六七在金水北也已经什么都买不到了,白沙组团告别普通人,而整个西区均价也涨了一千有余。

三环外的各个楼盘,已经逐步超越1.45W这个郑州均价。

越来越多的改善楼盘,试图突破2W大关,越来越多的刚需楼盘,试图突破1.7W大关。

 

——4——

坚持看多郑州,坚持看多郑州楼市

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2021是郑州房价蓄力的一年,2022将迎来量价齐升,如今这个迹象已经很明显。

央企拿地积极,三环内楼盘接连暴击,三坏外楼盘不断冒尖。

如今整个中国,南方重点城市已经迎来新一波涨幅,北方重点城市没有理由不涨。

尤其是各个基本面都不错的郑州,绝对值得重点布局。

剩下的交给时间,而这个时间,我相信不会太久!

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
10万平米
城市综合体
2025
9700亩
城市综合体
2025
2万平米
城市综合体
2021-06
595亩
城市综合体
2025
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
零售/超市/大型综合超市
5000-10000m²
10-15年
西北区
儿童亲子/儿童教育/才艺培训
300-600m²
5-10年
华东区
零售/时尚精品/生活用品集合店
100-200m²
1-3年
华东区
餐饮/中式餐饮/西北菜
200-300m²
6-8年
华南区
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