开发商烂尾自救往事

来源:未知 飙马 2021-02-08 16:53
旋扑珠帘过粉墙,轻于柳絮重于霜”。

在寒风中,山水文园·九御售楼部门口被堵在门外的业主们,此刻内心深处可能比下了雪的北京更寒冷。

这个距离故宫不到十公里的项目,只有120户业主,却掀起了几十亿的骗局。

开发商烂尾自救往事

图片来源:中房头条

山水文园项目,是位于北京市东三环弘燕路上的黄金地块,开发商山水文园集团在十几年前以极低的价格拿下了从东三到东四的一长溜儿地块。

十几年开发下来,北京的房价水涨船高,山水文园的地块越来越值钱,已经开发到了五期。五期九御项目是北京的豪宅项目之一:单价8-10万,最低1000多万,最贵的有业主出了上亿元。

在供需严重失衡的帝都,这个版块属于北京的核心区域,已经很多年没有出过新房,豪宅更是有一套抢一套。所以去年山水文园九御开盘时,很多人都没抢到。这样的稀缺大宅,又是现房,高首付全款才能买得到。

公开资料显示,2019年初山水文园·九御公开推盘的分别为塔楼20#、28#,板楼18#、19#、29#、30#,双拼别墅17#、31#,面积为146~495平方米。均价8.5万~10万元/平方米,总价1200万元起,交付时间为2020年5月31日。

交付时间到了,业主们没有等来交付通知,等到的是法院查封的封条。

实际上,除了19号楼外,其余销售的房子都没有获得预售证。九御的很多楼栋,在2016年已经被开发商抵押给了长城新盛信托,贷出来了38亿元。

山水文园的骚操作是,卖给业主的房子全部套用19号楼的预售证,但和业主签的是借款合同,和购房意向书。

业主们购房的时候,不知道自己买的是已经被抵押的房子,也不知道自己看的预售证是假的。

那些花了几千万,最多上亿买房的业主万万没想到,自己没买到房子,到手的是一份没有效用的内购合同。

现在这批房子,长城新盛信托已经申请法院查封,将以协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让等形式处置。

那些购房的100多户业主,钱不见了,购房协议无效,即使算成借给开发商的款项,债权也排在信托公司之后,开发商也不见踪影。

业主和看客们都曾发出灵魂拷问:那么这些钱,都去哪了?

2 ●

山水文园的老板李辙,也曾经有过无限风光的时刻。

一个是李老板的生日宴,曾有参加宴会的朋友描述,现场高朋满座,名流云集,李老板春风得意,拉着爱子在全场谈笑风生。

朋友说,这场宴会光是现场布置和餐饮都花了300多万。

开发商烂尾自救往事

另外一次是,这家房企因为山水文园项目而名声大噪,但老板李辙在2014年就决定,和美国六旗集团合作,宣布转型做文旅。

2015年4月,李辙带着刚从国外留学回来的儿子李李,在北京和天津之间的一道山沟沟里开了一场盛大的发布会。

大会伊始,国际佛光会世界总会理事依空法师在金海湖的大坝上诵经祝福,李辙笑容满面上台,宣布要将背后6.7平方公里的金海湖周边建成国内最大的旅游度假区,这度假区有多大?李老板扬手在空气中画了个圈:大概是22平方公里。

李老板的野心很大,说要打造世界级文旅IP,要做世界级大健康产业,要让未来的人活到121岁,计划未来10年在全国范围内建10个“山水六旗文旅小镇”。

上一个这么拉大旗造文旅的,是先赚一个小目标的老王。

在发布会现场讲解环节,置业顾问指指湖边的悬崖上的独栋酒店说,汪峰就是在这里向子怡求婚的。

而在坐游艇在湖上参观的路上,可以看到片平地马场,那里圈养着几十匹欧洲最纯种的马,这些马都价值不菲,李老板花了大价钱买来的,每匹都能在北京换套房子。

彼时风光无限的山水文园集团,喊出了转型的旗号:

忘掉我们是房地产公司,我们不是房地产商,是中国的文旅商。

3 ●

这个计划投资约300亿元、原本预计2018年开业的京津冀项目,现在已经寂寥无声。它在大众点评上被用户称为野游的好去处,因为它不收门票,没有游乐设施,里面是“自然风光”。

山水文园真正落地的第一个六旗项目在浙江。

2015年9月山水文园与浙江省签约,宣布在浙江嘉兴市海盐县打造“山水六旗国际度假区”,许诺投资300亿。

2016年7月,山水文园又与重庆璧山区签约,投资300亿元打造重庆山水主题小镇——六旗乐园。

2017年9月,山水文园与南京市溧水区政府联手打造南京溧水山水主题小镇,总投资超350亿元,计划2021年开始正式投入运营。

不到四年,这家只开发过一两个项目,没有任何文旅经验的房企,拿着抵押出来的钱在浙江、重庆、南京等地打造了11个主题公园,山水文园最多时员工达到4000多人。

山水文园每年要交给美国六旗6000万刀的版权费,算了下,从合作到现在要支付给对方20多个亿了。

文旅的高投入、长周期回报的模式,让一般的房企不敢碰,不能碰。

这一切的高投入,让山水文园的所有项目遭遇各种延期和资金链紧张甚至断裂,李老板也忧从中来,把公司裁员到只剩65个人。有网友笑称:

靠卖房发的财,凭梦想花光了

为了踏过这道坎,李老板也开始了自救行动。只是接班的不是他的海龟宝贝儿子李李,而是老孙的融创。

今年6月份,老孙再次出手当了一回白衣骑士,把海盐山水六旗国际度假区收至囊中,当时刚说过要“谨慎买入”的老孙,看到这个项目后却选择了全盘拿下。

现在它有了一个新的名字:杭州湾融创文旅城。

而山水文园九御的120户购房者,已经找不到开发商在哪里。在数次集体维权、信访后僵局难破,只有无助地排队等候司法诉讼,等待着迎来转机。

4 ●

之前曾经写过烂尾之都鄂尔多斯,现在这个名字,可能要易主了。

2012年,在南阳市最繁华的市中心,一个新项目铂金时代开售。

这个只有两栋楼、下面是五层商业的项目,曾经卖到6000多元/平米的高价,当时南阳的均价也不过3000多。

开发商烂尾自救往事

即使它很贵,但因为位于南阳最好的地段,面积也都不大总价不算高,400多套房子很快卖完了。

但业主们没有想到,这房子竟然烂尾了。

开发商没有现金流,也贷不到钱,2014年承建商已经收不到开发商的打款了,到了2015年交付时间,农民工工资都发不出来,项目彻底停工了。

项目围挡上的商业广告语“生意断了现金流,神仙来了也不好救”有点刺眼。

开发商烂尾自救往事

对于很多业主来说,买房钱相当于一辈子的积蓄,一定不能让这房子就这么停在这儿。

扯条幅、堵开发商、上访,所有的维权流程走了个遍后,终于开发商有高人想了个新方式:业主筹钱自救。

业主补缴剩余房款,把已经封顶的房子剩余的工程建完交付。

这个决定,不是所有人都有信心。如果又交了一次钱,又一次烂尾了怎么办?

就像穿着棉袄洗澡,穿上冷,脱了更冷。

但有希望,总有人想带头试一试。铂金时代的业主们成立了自救委员会,市政府也介入了。

南阳市也专门成立了卧龙区委办公室成立处理“铂金时代”项目不稳定问题工作领导小组。2017年6月,业主们在工地上召开了第一届业主大会,号召业主们筹钱自救。

开发商烂尾自救往事

最开始,开发商说缺口需要凑4500万,10个月后就可以交房。15天内补齐余款优惠4%,补不齐余款优惠2%。

有了第一批人把真金白银凑出来,就会有第二批第三批业主纷纷跟进。业主们群情激奋,号召所有人筹钱,有业主在群里提出疑问,结果被当做水军踢了出去。

有业主四处筹借,有业主想法贷款,甚至有业主借了高利贷,凑齐了钱缴了上去。钱很快凑齐,打入了政府和业主委员会共建的监管账户。

业主先是筹了两次钱,已经超过了4500万,但开发商依旧说“钱不够”。开发商说原因有两个:工程费用增加了,建筑材料和人工费都上涨了;以及,办理房产证还需要更多的钱。

无奈之下,业主进行了第三次筹款。

铂金时代卖了不到五百套房子,总房款一个多亿,有一百多套是全款,剩余的业主共筹了7600万尾款。

业主们即使不是满心欢喜,还是期待着自己买了七八年的房子能安稳交付就行了。

业主们一路走来,经历了烂尾、自救、复工、停工、复工、违建、再次烂尾,所有业主都被房子拽入了一个奇怪的漩涡,终于,快要交房了。

这世界从来就是不讲武德的。业主们万万没想到,他们遭遇了现实版的农夫与蛇。

业主们经历了数不清多少次的延期交付,终于在又一次开发商承诺交房的前一天,开发商不延期了,而是选择了涨价。

一份交房流程在业主群里传播,其中交房费用一项写道:

“铂金时代项目自救的范围不仅仅是达到房屋交房的条件,还包括办理房屋产权证,但业主们未交的房款仅够支付工程款。为了能够使所有业主办理房产证,实现房产增值,每平方米房价向上调整850元,专用于办理房产证,不愿意调整房价的业主,可以原价无条件退房。”

业主们的内心,除了满心愤怒,还想骂自己一句SB。

5

前几年的时候,南阳市政府整理过南阳的问题楼盘,总共有302个,建设手续不齐全、资金链断裂、涉法涉诉、权属纠纷等是主要原因,烂尾楼占了近三分之一。

如果这一切的原因去追溯,可能还要往前翻。

2008年,原农业部、国家体育总局和中国农民体协正式联合发文,同意第七届全国农运会于2012年在南阳市举办。

南阳将农运会视为一次重大机遇,希望借此机会实现跨越式发展。

南阳修建了众多基础设施,新建7个大型体育场馆,3个新兴大型比赛场地,7个四星级以上宾馆,升级改建6个场馆和36家宾馆。

南阳的朋友说,农运会的建设,使南阳市的城市框架拉大了一倍。2012年南阳市政府工作报告提到,2011年城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和

近些年,绿地、建业、中信、恒大、碧桂园等大开发商纷纷进入南阳的房地产市场,抬升了南阳的地价和房价。2020年7月,南阳新“地王”产生,每亩单价1186万元,楼面价5084元/平方米。综合溢价率高达223.6%。

南阳市政府成立了302专项工作组,已经处理了两百多个问题楼盘。

剩下还有很多烂尾项目涉及问题更复杂,处置难度更大。大部分问题楼盘都建设于六七年前,最早的项目碧源花园,2001年动工,2003年烂尾。时间跨度大,房地产政策、地方政策和土地规划早已变更。

这些业主们还在期待,能住进那个魂牵梦绕的家。

开发商烂尾自救往事

铂金时代的业主是幸运的,事情被媒体曝光后很快流出一份《关于铂金时代项目相关问题的情况说明》。

大概内容是,经各方协商沟通,项目开发企业表示取消每平方涨价850元,施工企业同意暂时搁置工程款决算争议,与开发企业制定完善交房流程,即时进入交房环节。

有些铂金时代的业主很乐观:碧源花园都烂尾快20年了,我们比他们强。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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