河南省三四线城市:南阳篇

来源:克而瑞地产研究 飙马 2020-11-20 17:12

城市禀赋:河南省市域面积最大、常住人口超千万居第二、GDP总量省内第三

南阳位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处。全市现辖2行政区(宛城区、卧龙区)、4个开发区(城乡一体化示范区、高新技术开发区、鸭河工区、官庄工区)、10个县(南召县、方城县、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、社旗县、唐河县、新野县、桐柏县)。总面积2.66万平方公里,在河南省18个地级市中面积最大。

2019年,南阳GDP3815亿元,仅次于洛阳,位列河南省第三位。年末全市总人口1201.88万人,常住人口1003.16万人,仅次于郑州,排名全省第二位。其中城镇人口478.81万人,城镇化率47.73%。全年出生人口12.07万人,净增人口3.81万人,人口自然增长率3.18%。

河南省三四线城市:南阳篇

 

 

市场综述

01

烂尾楼仍是顽疾,16年恒大、碧桂园首进
房价逐年上涨现已翻倍

南阳被称为“烂尾楼之都”。2012年,为了举办农运会,南阳市政府大力提倡城市建设,房地产开发企业一哄而上,出现五证不齐也销售一空的市场乱象。因资金链断裂,本地中小开发商集体“跑路”,市中心出现了大量的烂尾楼,数量超300个。

烂尾楼问题仍是市场顽疾。近年来,南阳市政府积极引进本土开发商接盘烂尾楼,通过提高项目容积率等方式改造,但由于历史遗留的权属分割不清等问题,整体改造难度较大,改造周期较长且不可控。部分烂尾楼项目已经换了好几波接盘企业,仍没有实质性的整改动作。

2016年,随着恒大、碧桂园首进南阳,房地产市场开始转暖,房价逐年上涨,年涨幅800-1000元/平方米,主城区销售均价由4000-5000元/平方米涨至8000-9000元/平方米。2018、2019年,南阳房地产市场持续火热,不少项目均能实现开盘即售罄。

统计数据显示,南阳楼市成交规模基本稳定,年均商品房销售面积基本保持在550万平方米左右。

河南省三四线城市:南阳篇

政策环境

02

首套首付2成商贷利率不低于5.88%
二套3成利率不低于6.125%

南阳调控政策相较温和,不限购、不限售。首套房最低首付比例20%,商贷利率5.88%-6.125%,二套房首付比例30%,商贷利率6.125%-6.37%,三套及以上停贷。公积金单人最高贷款额度40万元,家庭最高贷款额度50万元。因不接受组合贷,支付能力强的购房者可以提高首付比例使用纯公积金贷款,支付能力弱的购房者只能使用贷款利率偏高的纯商业贷款。

 

疫后市场

03

集中供应后去化压力加大
“金九银十”短暂回升后11月再转冷

疫后南阳房地产市场降温特征明显,房企大量供货,但由于市场需求基本稳定,同质化竞争激烈,新开盘项目去化率明显下滑。尤其是白河南板块,房企扎堆在售项目多达20个,去化压力持续加剧。“金九银十”南阳房地产市场出现短暂的小阳春,但11月以来市场再次转冷,案场到访量及客户转化率皆有明显下滑。

 

热点区域

04

全城皆竞品没有明显的房价梯度
东区是富人区、白河南去化压力最大

南阳主城区划分为以下4大板块:

其一,东区乃是传统的富人区,最被市场所认可,主打高端改善性需求,房价11000-13000元/平方米。

其二,西区市政配套较为成熟,主打刚需及刚改,房价9000-9500元/平方米。

其三,白河南板块属城乡结合部,因品牌房企扎堆进入,但市场需求趋于饱和,现阶段去化压力最大,房价9000-11000元/平方米。

其四,三观医院为新兴发展板块,主打中高端改善需求,房价10000-12000元/平方米。

整体来看,南阳主城区并没有明显的房价梯度,甚至可以说是全城皆竞品。

 

需求结构

05

完全学校是最好的卖点,对价格异常敏感
100-120平小户型更易去化

学区房最受市场欢迎,2018年以来,完全学校(公立制,从幼儿园到高中一站式教育)概念兴起,市场认可度颇高。

价格异常敏感,潜在置业群体对售价都有一定的心理预期,大都多片区看房比较,比如西区售价8500元/平方米不愁卖,售价9500元/平方米便很难去化。

改善性需求持续释放,成交主力三房、四房,100-120平方米小户型产品更易去化。

 

购买力

06

高收入群体月供7千压力浮现
纯刚需总价100万元已是极限

普通工薪阶层月收入2000-4000元,月收入能达到5000-6000元已是小康生活水平。

对于事业单位职工、公务员这类高收入群体而言,月供5000-6000元尚可以接受,月供达到7000元压力便开始浮现。

纯刚需客群购买力有限,房价天花板效应明显,单价10000元/平方米、总价100万元已是可以承受的极限。

 

土地市场

07

本土房企不计成本抢地王
疫后蓝光、正商分别刷新总价、单价地王纪录

南阳供地以小体量地块为主,单宗地不超过100亩,20-50亩已是市场常态。

南阳土地财政依赖度较高,受限于产业基础相对薄弱,叠加大力投资氢能源汽车、举办月季节等,市财政长期亏空,土地出让金遂成为重要的地方财政收入来源。2018、2019年大量供地,很大程度上导致现阶段去化压力持续加剧。

2018年,南阳土地市场明显转暖,成交量价齐升。本土房企拿地态度激进,不计成本抢地王。6月18日,河南常绿集团连拿白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗宅地,其中17号地块成交总价3.52亿元,溢价率362%,单价601万元/亩;18号地块成交总价4.2亿元,溢价率367%,单价602万元/亩,创造南阳新的单价地王。

2019年,南阳土地市场持续火热,两度刷新全市单价地王纪录。6月13日,南阳三川置业总价4.02亿元竞得G2018-53宅地,溢价率276%,单价984万元/亩,刷新南阳单价地王纪录。6月21日,G2019—27、G2019—28地块单价双双突破1100万元/亩,再次刷新南阳单价地王纪录。其中,南阳华清源总价5.2亿元竞得27号地块,溢价率216%,单价1108万元/亩;河南东正基业总价3.5亿元竞得28号地块,溢价率197%,单价1153万元/亩。

不过,地王开发风险较大,本土房企投策能力有限,更易出现“水土不服”。2019年3月4日,南阳市自然资源和规划局公告:因河南常绿集团未及时缴纳土地出让款,G2018—17、G2018—18两宗宅地使用权收回。

疫后南阳土拍市场转暖,高溢价乃至地王时有发生。4月8日,蓝光首进南阳拿地,总价8.47亿元竞得G2019-95号地块,溢价率123%,单价696万元/亩,刷新南阳总价地王纪录。7月14日,正商首进南阳拿地,总价4.5亿元竞得G2020—17地块,溢价率224%,单价1186万元/亩,刷新南阳单价地王纪录。

河南省三四线城市:南阳篇

项目营销

08

特价房预热双11,品牌房企自渠竞品拦截最有效
本土房企分销、首付分期

随着市场降温,去化压力加剧,房企营销层面出现以下几点新变化:

其一,自建渠道,置业顾问分内场坐销、外场拓客两种,外场竞品拦截最为直接、有效,成交占比最高能达到60%-70%。

其二,阶段性上马分销,本土的亿源地产、21世纪最为强势,采用人海战术挖掘客户资源。本地中小开发商多有运用渠道分销,佣金比例大都1%,成交去化效果明显。不过,分销市场混杂,部分中介机构提前锁定优质房源,再转卖给潜在客户,赚取其中的价差,致使品牌开发商大都避讳分销。

其三,特价房,多数项目双11期间搞特价房营销,譬如双11立减11.1万元等,折扣力度最低9折。

其四,首付分期,白河南板块部分中小开发商实行首付分期,首付低至2万元。

 

房企竞争

09

市场份额被品牌房企瓜分,本地人偏好建业
返乡置业偏好碧桂园、恒大

2016年,恒大、碧桂园相继进入南阳,房地产市场进入规范化、标准化发展的新阶段。

因历史遗留的烂尾楼问题,本地开发商不被客户信任,市场份额渐被品牌房企所瓜分。

对于本地人而言,建业在南阳的口碑较好,交房质量有保证,外出打工者往往更青睐碧桂园、恒大这类的外来品牌房企。

 

前景展望

10

供求失衡下市场前景不容乐观
明年春节或将再现返乡置业潮

展望未来,南阳房地产市场仍不容乐观,供求已明显失衡,白河南板块去化压力更是持续加剧。而在“金九银十”成交阶段性转暖之后,11月市场再次转冷,年底成交或将保持在较低水平。房企营销力度明显加大,双11特价房等营销活动迭出,预计房价将小幅回落。

鉴于南阳外出打工者众多,且回家乡买房理念根深蒂固,春节假期往往是返乡置业的高峰期。预计2021年春节假期房地产市场或将再现返乡置业潮,届时成交有望明显提升,在一定程度上缓解去化压力,但供求失衡的局面难以根本性逆转。

河南省三四线城市:南阳篇

典型项目一:中梁珑熙府

河南省三四线城市:南阳篇
河南省三四线城市:南阳篇
河南省三四线城市:南阳篇

▲案场图

 

区位:西区

物业类型:高层、洋房

主力户型:98-113平方米三房、119-135平方米四房

首开时间:2020年10月2日

售价:9000元/平方米

 

项目点评:中梁珑熙府位于西区,主打刚改需求,主力户型98-113平方米三房、120-135平方米四房, 98-120平方米小户型产品更易去化。售价9000元/平方米,客户心理预期售价8500元/平方米立马买,售价9500元/平方米没人要。2020年7月组建销售团队,9月16日开始认筹,共计收筹700个,10月2日首开推售5栋共计400套房源,开盘当天去化220套,10月进入顺销期后再成交60套。本地地缘性客户成交占比80%,周边郊县客户占比20%。临近的牧原养猪基点员工购买力强劲,月薪基本能达到1万元以上,也占据一定的成交比重。10月日均到访量15组,11月以来市场转冷,日均到访量降至12组。双11共推出10套特价房,售价低至8428元/平方米,总价优惠11万元。首套房首付比例25%,利率5.88%,二套房首付30%,利率6.125%,三套及以上停贷。公积金单人最高贷款额度40万元,家庭最高贷款额度50万元,不支持组合贷。为了降低月供还贷压力,50%及以上的高首付比例客户能占到30%-40%,部分客户更是全款买房。自建渠道,内场坐销、外场竞品拦截,外场客户转化效果更好,成交占比多达60%-70%。

 

典型项目二:建业新筑

河南省三四线城市:南阳篇
河南省三四线城市:南阳篇
河南省三四线城市:南阳篇

▲案场图

 

区位:白河南

物业类型:小高层、洋房

物业类型:120-140平方米三房

首开时间:2020年1月18日

售价:10000-11000元/平方米

 

项目点评:建业新筑属建业高端的“筑”系产品,项目由两块地组成,占地64亩、建面14万平方米。主打高端改善性需求,主力户型120-140平方米三房,售价10000-11000元/平方米。分两期开发,北苑6栋小高层、4栋洋房,小高层1、2、5、7号楼售罄,3号楼剩5套房源,6号楼去化80%,洋房去化60%。南苑6栋小高层,尚未推售。1月18日项目首开,疫情期间售楼处停摆,5月1日正式对外开放,月均去化40-50套。学区资源是最大卖点,项目对口第四完全学校,提供幼儿园到高中一站式教育。日均到访量20组,周末50-60组,国庆假期100-200组。自建渠道,内场坐销、外场竞品拦截。首套房首付20%,月供5000-6000元可接受,7000元便有压力。置业客群主要来自于公务员、小老板,部分高净值客户全款买房。

 

典型项目三:建业公园里

河南省三四线城市:南阳篇
河南省三四线城市:南阳篇

▲案场图

 

区位:东区

物业类型:小高层

主力户型:115-142平方米三房、170-176平方米平层

首开时间:2019年6月

售价:住宅12400元/平方米、平层13500元/平方米、复式17000元/平方米

 

项目点评:建业公园里位于新区,属南阳高品质改善社区,教育资源丰富,对口第五完全学校。地理位置靠近独山,北侧为正商今年所拿的全市新单价地王,单价1186万元/亩。项目占地47亩,分两期开发,一期6栋、二期4栋。2019年6月一期首开300套房源,开盘当天即售罄。2020年6月、8月二期皆有加推,但去化速度明显放缓,月均成交20-30套。本地地缘性客户成交占比60%-70%,邻近郊县占比20%-30%。

上一篇:兼具规模与实力,中旅商管入局文旅商业的首次发声 下一篇:新基建背景下,产业园区如何寻找生物医药产业链的现代化路径
项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/