实操:某商业体项目筹备经验教训总结

来源:未知 飙马 2020-09-30 15:50

某商业综合体项目筹备中期的总结,里面部分经验教训具备一定参考意义。
筹备工作总结

 

招商
1、项目租决文件、招商政策、业态落位图、招商统一说辞等指导性文件未及时报审;
2、洽谈预审表、洽谈进度表、商务条件审批表等管理工具不规范,无统一标准;
3、区域资源整合联动不足,区域联动签约品牌占比偏少;
4、项目招商主动沟通、拜访频次跟进不力;
5、项目招商技巧缺乏抓大放小,目前大店铺及业态/品类中标杆品牌签约进展慢,影响整体进展。
运营
1、筹备节点仅有一二级,且只注重结果管控,缺乏过程管控;
2、开发和商业之间沟通不力
设计
1、缺乏合图审核,交圈深度不足;幕墙龙骨与结构图纸冲突,结构图纸屋面设备基座与屋面钢结构冲突,建筑图中缺乏幕墙预埋件;
2、缺乏统筹考虑,提资内容不全比如商管/物业办公室面积设计较小且在B1层,办公环境不佳,红线内外景观缺乏统筹,车库出口不合理;
4、其他项目筹建改造中优秀经验缺乏全面推广;
5、图纸变更信息传递不及时,缺乏签确手续,信息不对等,给招商带来变更
施工
1、缺少商业操盘经验,工程建设进展滞后;住宅经验丰富,但缺乏商业经验,工程施工前计划不周,施工无序,应急处理无所适从。
成本
1、目标成本编制不全面,出现漏项;影院钢结构、防火卷帘漏项,单方成本偏离市场价格;
2、商业团队未介入招标,事前管控弱
物业
1、项目缺乏专业人员,相关工程物业提资不全;
2、物业市场调研缺乏,预算编制及服务标准缺乏充分依据,比如人员编制、人事费用预算,物业费收取及相关服务标准制定。
财务
1、缺乏指导业务部门税筹工作,应积极提供税筹经验指导,合理避税,比如电梯、空调等进项税抵扣问题;
2、开办费申报流程及规范缺失。
人力
1、招聘录用入职滞后,影响业务开展;
2、筹建临时办公室不规范,影响企业形象及工作开展。
筹备工作建议
1、成立筹备工作小组,开工前充分讨论,明确各部门工作界面及工作标准、流程;
2、筹建节点细化至三级(含前置条件、完成标准);
3、区域资源整合、协调作战、主动服务;
4、提前思考税筹工作,合理避税;
5、新人守老店,老人开新店
6、完善标准、规范文件便于后期新开项目复制,降低管理成本;
7、提前启动推广工作,积极对市场发声,提升项目市场关注度;
8、设计统筹合图审核,并手签下发,减少漏项及变更。

来源: 商业地产与电商

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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