拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

来源:楼市火眼金睛 飙马 2020-09-01 16:43

在土地二级市场,你会遇到形形色色的土地中介、老板。

 

有甩给你一张土地证照片就问要不要合作的,有发个百度定位就问你要不要的,还有指着一片麦田和村庄,就问你要不要帮我们改造的!

 

今天就给大家唠唠收并购工作中的那些奇闻趣事!

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

谈远看是宝,近看是草

 

曾经有个朋友给我推荐个项目,在繁华的商业中心区(核心商务区,商铺都是7万+/平方米)商业地标对面、5亩商住地、容积率5.0,地价1600万/亩,有土地证。

 

我一听激动的不得了:这地段5000元/平米的楼板价,售价4万,绝对是爆赚的项目啊!

 

搞个5层的大商场,商场40000元/平米,上面给怼成小面积的住宅公寓,卖个17000元/平米不是妥妥的,这利润率20个点很轻松啊!地

 

块又这么小,还有土地证,拿过来直接开发,2个月住宅公寓全部卖完,现金流回正,后面的商铺卖一套赚一套,妥妥的高周转优质项目。

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

示意图|我想象中项目的样子

 

怀着无比激动的心情,开着车就去现场了,跟着导航我越走心里越没底,这咋进去贫民窟了。

 

看着周边噪杂的环境和狭窄的道路,绕了快半小时,终于到达了地块……

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

示意图|现实中项目的样子

 

我屮艸芔茻!他也没说错!确实是在商业地标对面,可是!这和商业地标隔了一个学校啊!

 

这块地完美的藏在学校的怀抱里,直线距离只有500m,但是要到达这个商业地标,需要穿过老旧小区和学校之间的羊肠小道,大约要走3km才能到达商业地标项目。

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

 

我望着你,你却那么远!

 

这根本一点也接受不到这个商业地标的客流辐射啊,地块内部道路平均宽度3-4m,这种城市形象完全就是贫民窟啊!

 

做成公寓能卖好就不错了!这还搞毛线商业,高端商业综合体只是一场梦!

 

这样的项目初步接触觉得是稀世珍宝,现场踏勘之后是一地鸡毛!

 

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

只发定位不说地价的

都是耍流氓

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

 

中介兄弟给我微信发个百度地图定位:哥!这个地你看能搞不?

 

我:有木有宗地图和控规没?

中介兄弟:没!想看宗地图过来我们总部这聊!

我:地价多少?

中介兄弟:见面给你说!

 

我擦!我天天闲着没事干,啥信息都不给,我没事去你那干啥!

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

我认识XXX

保证地块底价摘牌

 

中介兄弟:“我认识省里的厅级干部,可以帮你底价摘牌北龙湖的住宅地,领导想要点中介费!”

 

我说:哥们!我认识中央的干部,能协调天安门的地底价摘牌!不用出中介费,先送我5箱正品茅台,我去帮你搞定这事!

 

中介兄弟:哥!你牛逼……

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

信息传输有误
完全不是那回事

 

土地中介推过来的信息,核心区优质地块,合作开发不要溢价,地价还很便宜,只有公开市场价格的一半。

 

于是你赶紧测算,利润率高达20%,我擦!这么高的利润,原地主这是强势发福利吗?

 

为了不放弃这个机会,你发动你的整个圈层人脉,终于找到了原地主方的联系人,你打了电话核实合作条件,结果根本就不是那回事!

 

合作方要求溢价XX万/亩,股权过户完一把付,拒绝干股、拒绝拖延!

 

你把溢价套进去一算,哎呦我去!就这20个点的利润,你要拿走18个,你好歹给兄弟们留点骨头渣子啊!

 

一波操作猛如虎,最终收获毛都没……

拿地过程中容易遇到哪些江湖骗子?

未来

 

收并购市场经过众多百强房企的多轮洗劫,目前剩下的都是网红项目。

 

比如资不抵债的、挂地前需要海量资金还不知道能否摘到地的、集体土地寻求改造的、各种诉讼查封冻结的、工业地变性不保牌的、产业勾地空手套的。

 

好不容易找块干净的地,地主的溢价要的你怀疑人生。

 

在土地日益稀缺的二线城市,收并购市场逐渐进入垃圾堆里寻宝的年代,想找到一个宝贝疙瘩无疑是做白日梦。

 

只能从瘸子里头挑将军,寻找相对靠谱、风险可控、还有一定利润空间项目去积极推进,可能还会有些收获。

 

7.24房地产座谈会上,正国级领导重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施”。

 

给深圳、东莞、杭州这些城市燥热的房地产市场泼了一盆冷水,未来房地产市场还会坚持“箱体震荡”,房产越来越回归价值和居住属性。

 

在这样的行业大势下,房地产市场依然会比较艰难,部分中小型房企可能会在这波历史的洪流中轰然倒塌,这样也会释放出部分优质的项目。

 

作为投拓人我们厉兵秣马、严密监控,寻找出手的机会。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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