房企多元化押注“后地产时代”

来源:商业与地产 飙马 2020-07-22 10:36

说房地产是一个没有技术含量的产业,拿地、设计、盖房、卖掉,再拿地......周而复始。一旦这个行业看到天花板,转型迫在眉睫,干惯了靠土地吃饭的买卖,实际上地产商都有能力短板。在多元化的转型路上,投资未来,该交的学费得交,学费交完了,路也就有机会蹚出来了.....

房地产的黄金时代已过。

多元化转型成为了房企不约而同的一致策略,走出来无可避免,但走向哪里,无处可知,于是借助各自的资本平台,房企开始不断试水各行各业,力图为自己的“未来”趟出来一条出路。

事实上,房企的转身来源已久,早期,房企们风靡于“更名”以摆脱开发商的套路,为诸如“养猪”“卖小龙虾”等多元化业务铺路。此后,大佬们便开始把房产篮子里的鸡蛋拿出来放入不同的巢里,亲自上马孵化,但亲力亲为毕竟不如坐享其成。

于是,碧桂园有了碧桂园创投,远洋有了远洋资本,龙湖有了双湖投资,恒大借助恒大高科技与恒大集团。依托不同的投资平台,房企大佬们开始押注不同的赛道,为未来买单。

我们整理了碧桂园、恒大、龙湖、远洋4家房产公司的投资List,力图梳理出其间的投资逻辑。

1

房企创投资本三大走向

从核心业务向外不断延展

碧桂园、恒大、龙湖、远洋4家公司共涉足18个行业,注资91家公司。从研发火箭到卖小龙虾,从石墨烯研究到租车卖车,从人工智能到水力发电,从儿童教育到宠物医院,看似五花八门的投资背后,是房企力图用资本砸出“未来”的决心。

事实上,随着房地产“躺着赚钱”的终结与政府调控的不断加码,房企出走是大势所趋,但走向哪里,没有人知道,广撒网的多元化投资成为了房企们不约而同的发展策略。

但即便是“多元化”,资本走向哪里,也存在着一些必然的逻辑。

房企多元化押注“后地产时代”

一是对房地产开发垂直行业的投资。比如房地产的子公司、建筑装饰行业等等。

二是对房地产开发上下游行业的延展。比如零售业,从细分品类来看,房企入局的零售大多集中于家具与家居,尤其是未来大势所趋的智能家居。

此外,还有教育与生活服务等等。毕竟,随着政府“住带商”的拍地政策,商业地产开发便逐渐成为了不少房企的主营业务,这就注定了当房企从开发商走向“服务商”时,与生活息息相关的诸多行业就成为了房企的延展。

值得一提的是,在房企投资的半壁江山里,即数字化方面,诸如医疗、旅游、母婴、社交的互联网平台,也是可以看作是商业地产开发的延展

当然,还有一些更直接的互联网“销售”平台,诸如贝壳找房等,完全可以归为房地产开发的垂直行业。事实上,这方面的数字化投资,正在逐渐成为房企的“未来趋势”

疫情的爆发让房地产市场摁下了暂停键,售楼处叫停,人们居家不出,那么,房子要怎么卖?

彼时资本砸出的银子此刻终于打出了水花,在数字化的加持下,3天580亿,恒大率先撞开了线上卖房的市场大门。

当然,这样惊艳的数字少不了前期资本的丰厚积累。2019年,二手房行业在贝壳如视、众趣科技等公司的技术加持下,互联网VR房源突破400万套。

房企多元化押注“后地产时代”

以二手房市场为试水,行业翘楚恒大、万科、龙湖集团等纷纷在疫情其间,结合其在线平台恒房通、e选房、U享家等,推出楼盘的VR应用场景,有效利用互联网最大程度提升楼盘信息透明对称程度。

此前,融创与碧桂园也纷纷以30亿和3.5亿早早搭上了贝壳找房的数字化列车。

可以说,但凡涉猎数字化投资的房企都在存亡时刻抓住了线上销售的这根救命稻草,数字化理所当然的成为了房企必投的垂直领域。

三则是与房地产毫不相关的其他领域,比如汽车、航天、制造业、高新科技、体育组织等等。这方面的投资更像是基于“分散投资”大原则下,降低未知风险的考量

总体来看,房企投资的大逻辑正是从核心业务向外不断拓展,直至跳到其他的泳池。而细分四个房企背后的投资逻辑来看,大体可以分为两类,一是基于房企向城市运营商/服务商角色转变的附加探索,另一方面则是对本行业垂直产业的延申与拓展。

2

四个房企两大门派

运营商转型与房地产开发的垂直延展

  • 龙湖与远洋的“运营商”转型

2018年,龙湖首次提出向“城市运营商”的转型。从其投资领域来看,我们也着实能看出来,龙湖围绕“城市运营商”这一角色定位向服务性行业不断延展的投资逻辑

3家人工智能、6家信息技术、8家互联网,在龙湖砸钱的34家公司中,就有17家涉及数字化,紧随其后的是6家包括早教、艺术教育、思维开发、课外辅导在内的儿童教育。

数字化和教育,尤其是数字化,无可厚非的成为龙湖押注未来的半壁江山。但仔细看下其间公司的经营项目,医疗平台、母婴平台、旅游平台、社交平台等的互联网投资明显是偏于服务性。

房企多元化押注“后地产时代”

加之,4家医疗、3家销售智能家居与创意家居的零售、以及3家涉猎宠物医院与美容的生活服务公司,进一步妥妥的锁死了龙湖“城市运营商”的角色。

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事实上,从2016年、2017年的61.6%、75.9%到2018年的28.5%,龙湖不仅销售增速明显下滑,合同销售额也实现几连跌,对比住宅业务的不景气,投资业务即商业开发的业绩则在一路上行,2003年的第一座天街到2020年的逾70座,龙湖商业开发速度可谓快马加鞭,而商业地产团队的slogan正是“美好城市运营商”。

可见,龙湖的转型的第一步恐怕正是从住宅向商业的过渡,那么,龙湖投资的逻辑便理所当然了:就是以从住宅开发商向城市运营商的转型为核心,不断注资人们衣食住行的商业服务行业

除了龙湖,远洋的投资也在为商业服务铺路,即围绕城市生活“服务商”角色的投资试水

2007年步入商业地产的远洋,至今已经在全国7个城市开发了13个商业项目,包括6个自营购物中心,商业开发已经成为了远洋的主力业务之一。但比起龙湖,远洋商业项目的数目显然是小巫见大巫,这也决定了远洋对于“运营商”或是“服务商”的探索远不及龙湖。

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总体看来,远洋的投资相对均衡,没有显著侧重于某一行业,赛道也明显少于龙湖,3D智能私人教练的AI投资、儿童教育、医疗美容、汽车综合服务……但始终跳不出“服务”的大框框。

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  • 恒大与碧桂园对房企垂直产业的注资加码

恒大的投资套路显然与前两者截然不同,妥妥的是以“地产开发”为核心,发展地产垂直产业以及上下游,包括注资房地产子公司与建筑装饰业。

房企多元化押注“后地产时代”

除此以外,恒大的投资既视感绝对是五花八门,在4家公司中,恒大的投资赛道是最多的,新能源石墨烯、传统制造业、足球俱乐部、文化艺术……恒大砸钱的套路可谓是“乱花渐欲迷人眼”。

房企多元化押注“后地产时代”

但说实话,恒大的投资体质有点“衰”,颇有买什么赔什么的意思,比如广汇汽车、永和智控……往往自恒大入资以后,这些企业都能开始连跌的步伐。

同恒大一样,碧桂园的投资也是侧重于以“住宅开发”为核心,建筑装饰、贝壳找房、智能家居……碧桂园的投资总体还是向地产开发的周边产业延展,并通过数字化为住宅销售与营销铺路

房企多元化押注“后地产时代”

碧桂园的投资虽没有恒大那么“广”,但投资逻辑更为清晰,更像是把鸡蛋放在多个篮子里的分散性投资,对于汽车与物流等行业的布局,明显是趋于投资热点的跟投。

其间也有“有钱任性”的另类独创,比如碧桂园投资的零售业,并非家居家具,而是小龙虾和鸭的食品行业,同时,碧桂园还以5亿元入股了蓝箭航天,从天上到地下,碧桂园砸钱的即视感真的是天差地别。

房企多元化押注“后地产时代”

值得一提的是,虽然碧桂园对于数字化的投资也颇多,但手笔显然没那么豪迈,相较于万科的30亿,碧桂园仅用3.5亿元就买了张贝壳找房的入场券,显然更为精打细算。

而且,与其自己投资开发,碧桂园更喜欢“抱大腿”。比如,牵手阿里,上线碧桂园阿里房产官方旗舰店,借助阿里巴巴的优势资源全面赋能自身创新营销的数字化转型。

总体来看,碧桂园在投资上并没有表现出狂热化的大手笔,“谨慎”与“取巧”正是碧桂园投资的代名词。

3

为“未来”买单

是交了学费还是贱了水花

当房地产行业的发展逐渐到达天花板,房企们都纷纷把触角延伸到地产以外的众多领域以寻求新的增长点,除了上述的四家公司之外,万科、融创、保利、绿地等同行也拥有自己的投资业务,数字化、物流、出行、中介、金融、医疗等都是关注重点。

在首当其冲的数字化领域,见到回头钱是个极为漫长的过程,虽然这与房企挣快钱的原则相悖,但仅疫情带来的小甜头,就足以吸引房企资本的鸡血入局。看2020年第一季度,数字化依旧是资本的第一风头便知这一领域还将继续收割房企的钱包。

列表的第二名,教育行业,暂时看来房企应该是押对注了。拿龙湖两次领投的火花思维来说,即便疫情打击了大部分行业,但火花思维依旧实现了逆势增长,据火花思维内部人士透露,公司2月和4月的业绩均破亿,4月业绩已经达到1.5亿。同为思维教育行业的豌豆思维也宣布3月营收超8000万。

同期,远洋投资的在线青少儿英语品牌鲸鱼外教培优也宣布其3月份营收超过7000万,3月环比增长近3倍,单日营收超过1500万。事实上,早在2017年鲸鱼正式商业化运营后,仅10个月就实现正向现金流,并在去年行业增速普遍放缓时,逆势增长5倍。

显然,至少在远洋和龙湖烧钱的清单里,投向“祖国未来们”的钱是保住了,并且有望实现盈利。

再看龙湖和远洋入局的医疗行业,虽然同砸向了医疗,但二者还是大相径庭,龙湖投资了私立儿童医院、儿童口腔等等,即便从教育转向医疗,龙湖的目标还是 “未来的花朵”,赚的还是最好赚的那批人——父母的钱,那么,用脚趾头想也知道龙湖肯定是赚钱的。

另一边,远洋并没有去掏父母的钱包,反而一方面瞄准了颜值经济,注资医美联合丽格,当然,品牌也颇为争气,联合丽格2018年实现了近9亿的营收,保持了每年25%的业绩增长;2019年的销售也说是“好看”,虽然看起来远洋早晚也能看见“回头钱”,但就是同投进“保命医疗”的钱——肿瘤研究一样,回报周期都短不了。

除了这些颇为“明朗”的光明大道,另一些赛道着实是在烧钱,比如大家皆入局的汽车。

说到汽车,不可避免要提到最近让碧桂园与其他资本颇为闹心的“大搜车”。近日,大搜车集团及其旗下汽车融资租赁平台弹个车,遭遇了200多用户的联名投诉,裁判文书网上关于大搜车和用户之间的诉讼判决也在增加。

不仅如此,裁判文书网上,大搜车名下车辆还卷入了多起刑事案件,其中包括运毒案、诈骗案、运送他人偷越国(边)境案等。虽没上热搜,但社会影响也确实不好,所以于碧桂园而言,这笔投资,钱赚没赚到不好说,“骚”反正是惹了一身。

同为难兄难弟的还有恒大,2018年恒大百亿入股广汇汽车。但也是这一年,广汇汽车扩张的步伐就已经几乎停滞。财报中显示,2019年广汇汽车在现金流出一项中较上一年减少了61亿;不仅如此,从3月份开始,上市公司控股股东广汇集团不断质押股份,总量已达37.06亿股,质押比例高达47.05。

在2020年新冠疫情的“黑天鹅”事件下,行业的重挫令广汇汽车再次“沦陷”。2020年一季度,广汇汽车营收同比下滑31.36%,只进账256.05亿元;净利润创借壳上市以来首次亏损,为-3.97亿元,同比暴跌149.58%。与此同时,盈利能力与运营能力也遭遇严峻挑战。销售净利率下滑至-1.51%、存货周转天数高企至65.29天。

由此可见,恒大砸进去的这“百亿”恐怕也难免缩水了。

总体来看,房企的资本池,至少短期内投入肯定是大于回报,所以,学费肯定大于收益,究其原因,恐怕正是因为房企资本投资的“不专业”,当然,这也是房企资本的最大弊病。

做住宅开发起家的房企,最看重的就是“回款”,这个不可抗的规律驱动房企资本的每一笔钱就需要按照“排期”一样,准时流回,但行业毕竟不同,砸进去的钱未必就真的能“立等可取”,预期达不到,撤资或者不追加在所难免,不相信“胜利在望”的“急于求成”与“拔苗助长”就只能让资本的钱付之东流。

此外,虽然资本与房企的运营平台各不相同,但操盘手往往是资历颇深的地产人转岗过去,这就从根本上决定了投资的不专业性,隔行如隔山,决策者的出身早就注定了资本的一去不回。

结 语

房地产的黄金时代已然过去,阵地的转移在所难免,房地产企业以金主爸爸的姿态高调入局资本市场,这将会未来注定的趋势。

但是,虽说资本场,顺时狂,逆时殇,但也并非顺势砸钱就能听见“响”,如果用房地产曾经“闭眼捞钱”的套路去玩资本,那么,那些年房企靠运气转来的钱,恐怕真的会一江春水向东流了。


来源: 商业与地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
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2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
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其它菜系
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