招商圈的十大谎言

来源:园区在线 飙马 2020-06-15 15:35

自古深情留不住,总是套路得人心。
 
产业地产匍匐前进的几年,往往会遇到一些假象和谎言,也经常被惯性思维和市场迷雾蒙蔽双眼。
 
园区在线(ID:YQZXGZH)总结了招商圈常见的十大谎言,希望大家在今后的日子里,少踩坑,伸手拥抱真相。
 
 
正文:
 
 
 
 
 
谎言一:环沪一小时通勤圈
 
以前,招商人形容距离,一般以车程为单位。
 
车程怎么算呢?高速上,不堵车,以120km/h(招商人不超速的底线还是有的)的速度狂奔。
 
所以,距上海仅一小时车程的城市,苏州,嘉兴自不必说,就连湖州、无锡也能搭上边。
 
这两年,随着「都市圈」概念爆火,衍生出了一个新的热词儿「交通通勤圈」。
 
与车程相比,「交通通勤圈」的范围大了不少,交通工具由四个轮子的汽车改成了时速350km/h的高铁,时间也由原来的1小时内延长到2小时以内,哪怕是1小时59分钟,也算1小时通勤圈。
 
园区在线(ID:YQZXGZH)看了一下,以上海为圆心,300公里为半径画圆,可以覆盖江浙皖三省21个城市,最远可到安徽滁州....
 
投项目所好,是招商人逼不得已的选择;但当你坐在远在安徽的办公室内,和客户大谈上海辐射带动作用时,有没有那么点心虚?
 
 
 
 
 
谎言二:未来这里不可限量
 
上面高喊「一张蓝图绘到底」,下面做事儿「一任领导一套规划」,这种现象屡见不鲜。
 
一些城市,一届一个规划,这边新城还没啥人气、基本空着,那边又开始大兴土木、大拆大建造新城;旧产能还没消化,新项目已经引进,「东一榔头西一棒子」,企业根本把不住政府的脉。甚至同一片区域,今天可能是「产业园」,明天就可能是「特色小镇」,后天就可能是「科创城」,再过几天,新领导来了,再全部推翻,重新统一规划...
 
入驻企业作为前任的政绩,不仅现有的红利无法享受,原有的政策都无处兑现,更别提什么规划大梦了。
 
 
 
 
 
谎言三:我们有完整的产业配套
 
你经常可以从招商人的口中听到这句话。
 
说起来,上游有材料和零部件供应商,一抓一大把;下游有规模不小的代工厂,园区有合作,都是成本价;终端还有物流公司、贸易公司,就差一个idea,确认过眼神,你就是要找的人!
 
企业满怀希望的入驻园区,却发现事情有些不对,上游的零部件供应商,实际是几家私人作坊,生产的产品质量参差不齐且无任何认证,根本无法使用;下游的代工厂已经停工好几个月,员工都遣散回家了,复产可以,招来的也是临时工;所谓的物流公司实际是个中介,帮你找几辆车,再收一笔不菲的中介费...
 
所以,如果有招商人承诺「有完整的产业配套」的话,那种感觉,可以参照美颜背后的36D网红小姐姐。
 
 
 
 
 
谎言四:我们的政策是最有诚意的
 
当一对夫妻说「我们一辈子没拌过一次嘴」,我通常相信这俩人一辈子都在出轨。
 
园区和企业之间,一定存在着「零和博弈」,既然是承租关系,就少不了利益纠葛;招商政策亦然,园区掏钱给企业,买的是你的人才、你的产业、你的税收,而不是冲出来当好人做慈善。
 
说到诚意,不过是给你一个赚更多钱的机会,能不能赚到、能赚到多少,最终要看企业的本事。真金白银的条件上,谁能比谁有诚意?
 
如果说这世界上真有最有诚意的政策,大概是爹妈的「免本免息」吧。
 
 
 
 
 
谎言五:我们背景雄厚,可以给企业导资源。
 
这一条适用于从制造业和互联网跨界来的园区新兵,它们动辄以雄厚的产业资源作为说辞,以展示它们的与众不同。
 
事实上,集团有很强的产业和金融资源不假,但园区只是其多元化业务的「冰山一角」,大家都有各自的分工,各自的利益,不可能围着一块新业务去转。所以,这样的园区,即不具备串联集团产业资源的能力,也无园区运营的基本经验,所谓导入资源,不过是一句空话。
 
从来没有什么救世主,新园区说的给企业导入资源,比不收租金还不靠谱。
 
 
 
 
 
谎言六:零元起租
 
企业情况、户型、楼层、面积.....影响租金的因素有一万种,但可以确定的是,没有哪个招商人会说自己的园区比别人贵。
 
所以在营销宣传中,报起租价便成了一种约定俗成的习惯。
 
A园区市场价3元/㎡/天,诺贝尔奖获得者可以免租,于是该园区放出豪言,零元起租;
 
B园区均价4元/㎡/天,其中有一个房间是仓库改的,户型非常差,租金减半,于是招商人逢客户便言,园区2元起租;
 
C园区均价5元/㎡/天,报给客户3元,客户来了,结果被告知3元的房子租掉了,现在只有5元的,3元的风水不好户型差巴拉巴拉的,只留下客户在风中凌乱。
 
 
 
 
 
谎言七:补贴这两天到账
 
这个问题已经与女人什么时候结婚、博士啥时候毕业一起,堪比宇宙间最难以回答的三大问题。
 
租金先交后返,但补贴什么时候到账、分几笔到账,并不取决于招商人。发放补贴是一个漫长的过程,企业递交申请材料,主管部门审核,相关领导确认签字,这才能提上付款日程,这样一套下来,岂是几天时间就能完成?
 
唯唯诺诺,又好似乞讨,各中滋味,唯有自知。
 
 
 
 
 
谎言八:我们是智慧园区
 
交了智慧园区的附加费用,你能得到的是什么?
 
1、速度小于1MB/S的wifi;
 
2、一张有饭卡功能的门禁卡;
 
3、一大半功能在维护中的APP;
 
4、茫茫多的摄像头。
 
这样的园区,只是增加了一些设备而已,非但没有给业主带来便利,反而增加了许多维护成本,可谓近年园区伪命题之最。
 
 
 
 
 
谎言九:如果后续发展的好,我们会考虑投资一些
 
当招商人意味深长地说出这句话时,经常会带着一种神秘感。
 
换句话说,就是「NO」!
 
这个谎言可以理解成:我不相信你的项目,所以投资你是别想了。但我不能直接拒绝你,因为凡事都有例外,你们也许会奇迹般地成为第二个阿里、第二个腾讯,如果有那么一天,你还能念在我们的情分上,便宜点卖给我点股份,我还是很愿意的。
 
「贫居闹市无人问,富在深山有远亲」,说的就是这个吧。
 
 
 
 
 
谎言十:我时间都安排满了
 
我时间都安排满了,所以只能麻烦你过来了。
 
不过,当你下次听到这个谎言时,一定要明白这是个还不错的招商人。因为他没有直接拒绝你,还为麻烦你来了一次办公室,撒了个谎,不好意思了一下。
 
依然在乎脸的人,总不会太差。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.18万平米
商务楼宇
2020-08
3万平米
城市综合体
2021
20万平米
城市综合体
2021-03
3万平米
购物中心
2023
5万平米
城市综合体
2014-10-25
19万平米
城市综合体
2013-12
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
台湾菜
180 - 300平米
5 - 10年
全国
其它菜系
3000 - 3000平米
5 - 10年
华东区
酒店
4000 - 8000平米
10 - 15年
全国
儿童游乐园
800 - 2000平米
8 - 10年
全国
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