2010年接触产业园区，一路摸爬滚打，转眼即将十年。

彼时国内产业地产刚萌芽，开发区建设那都还是政府的事，企业正在钻研如何做旧改。产业方向较为集中，基本是文化创意和商业集群。北京的798，上海的8号桥，1933老场坊，创智天地等，在行业内都是经典案例，火的不要不要的。一轮的参观走访完，就开始摸索具体怎么干。

地产经验为零，好在毕业后就从事的投资，测算还是比较拿手的。在一些前辈的帮助下，建立了初步的投资模型。从盈利模式上发现，产业园区和住宅差异巨大，无法通过简单的盖楼卖楼回收成本，基本是通过租金、物业等运营收入来回收，而且周期都要3-5年。

运气比较好，也可能是做事靠谱吧，一年时间拓展到两个项目，然后就马不停蹄地投入到设计、改造、招商运营中。

 

图：八号桥外景

三、

旧改好，好在价格低，好在面积可以偷，好在运营权可以长。

好的地方，去的人多了，就未必是好事了。

旧改是存量，在没有增量的情况下，很快就成了稀缺资源。于是产业地产上半场进入了第二阶段，新建中型办公园区开始登场。

中型主要指面积，早期的旧改受制于厂房的面积，一般在2-5万方。随着城市边界的生长，新区/开发区成熟度的提升，不再以新建厂房为主要发展方向，各种类型的科研、办公园区就如雨后春笋一样生长。

这类园区基本以产业企业为开发主体，因为政府招商引资，地价就相对便宜，企业就会多拿地、多盖楼，自用溢出部分就对外出租。形态有中小试车间、物流仓储、小独栋办公楼和高层办公楼（此种办公楼已经近似写字楼）。随着房地产市场不断上涨，出租的收益也随之提升，企业拿地盖楼积极性就更高，以至于后来演变为自用不到一栋楼，也拼命想办法盖个十万二十万方的园区。

此阶段的主导产业已经不适合文创和商业，转向中高端制造业和科技研发。客户的需求也开始变的多元化，会考虑龙头企业带动、产业集聚、新区发展、产业政策、地铁配套等等。而作为开发主体，因为本身非地产专业，没有专业的团队，不懂运营，一般就是将园区简单出租。很多园区出于降低投资考虑，甚至直接整栋楼毛坯对外出租，于是诞生了各种园区里的二房东。比起房东，他们更懂得办公设计和装修，更在意客户的需求，能做出性价比很高的产品，所以能从租金价差中获取自己的运营利润。

在政府、产业投资企业、二房东、中小企业以及大量第三方服务商的公共作用下，我们看到城市的新区蓬勃发展，产业集聚度的提升也带动了区域内办公的活跃度和产业人群的流入。

 

四、

房地产黄金十年发展，吸引了所有行业的目光。相对于住宅动辄几十亿拿地，产业地产几百万甚至几十万一亩的价格，显得尤其“便宜”。在双创和小镇等作用下，产业地产上半场的高潮来了——产业新城开发。我也在2014年，加了这股产业新城开发的大潮。

产业新城开发相对以往阶段不再是单打独斗，更注重产业与新城建设的融合和促进。功能上更加复合，全面覆盖产业发展、科技研发、人才公寓、居住、文创及商业等。产品多样，价格便宜，还有政府政策，于是乎产业地产这个冷门突然间成了香饽饽。

不完全统计，2016年至少有34家企业进入产业地产，其中房地产背景企业数量最多，占到23家，其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。这些企业大多为首次从事产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局，但今年加速开始启动。

23家房地产背景新进企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业；首开股份、首创置业、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投为地方背景的国有企业。

另外，在2016年新进入地产领域的11家民营房地产企业中，碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、荣盛发展等企业赫然在列，同时进入的还有合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。

除了房地产企业外，2016年新进产业地产企业中，传统制造业和金融资本也占据一定比例，其中制造业企业有三一集团、中集集团、华立集团、正大机电集团和海格集团等5家企业，金融资本有弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等4家企业。

金融资本进入产业地产，一方面与其投资回报有关，目前，相比其它领域，房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面，布局产业园区、物流园区等产业地产，可以与其主业形成协同发展效应。

此外，东百集团、菜鸟网络等商业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要为阿里巴巴等电商平台的商家提供物流服务，虽然从2013年成立时就开始拿地，但在今年启动了多个物流园区项目。

也就在这个阶段，形成了中国产业地产的几种代表性的盈利模式：

1. 二级开发，销售物业，典型代表：联东U谷、华南城

2. 自持载体，运营物业收益，典型代表：普洛斯、新加坡裕廊、上海金桥（代表一类政府区域公司）

3. 产业搭住宅地，住宅反哺，典型代表：万达、华侨城、碧桂园、恒大

4. 一级开发：城市基础建设开发建设利润+土地出让收益分成，典型代表：苏州工业园、宏泰发展、华夏幸福

5. 招商奖励，以此为重要利润点的华夏幸福，还有各地的专职为政府招商的中介机构。

 

图：华夏幸福盈利模式

五、

有高潮自然就有退潮。大量以特色小镇为名义的圈地，大批空置的产业园区载体，大量堆积在报表上卖不出去的存货，都让行业开始回归冷静。

现在我们都说产业地产进入下半场，更多的是说玩法、玩家和政策的变化。以往八仙过海各显神通的做法，在下半场能玩的已经不多。现在还留在场上的玩家，要么跟住宅一样玩快周转，要么跟商业一样玩运营，单纯靠套政策套补贴已经玩不下去。

然鹅就是这两种玩法，都面临着极大的风险。2018年1月12日，北京打响了产业地产行政管理的第一枪。北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称《意见》），出台了系列关于产业地产的突破性条文，主要有园区开发企业不得分割销售、不得转让股权；园区配套设施不超过15%；入园需满足条件经政府审批。这三条对应封住了销售园区载体、多建公寓商业等载体、租赁客群广泛三条路。股权转让也堵上，那么开发主体整体打包转让这个最后的退路也被封上了。

2018年6月，深圳市发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治，其后陆续发布一系列严控政策，严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。2019年5月27日晚，深圳还推出“产业用房新政”——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），禁止把产业用房租给个人和房产中介；强调工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业，也不能转租和分租，严禁以租代售，同时限制产业用房租金。

虽然目前只是一线城市的严控政策，但政策背后代表了政府对于产业地产的态度：产业园区的本质是发展产业，销售一定会被限制，租赁也需要承接优质产业。

产业园区一定是根植于产业，服务于产业，地产只是载体。产城融合，不仅仅是办公与居住的融合，更应该是产业+城市的融合。只有土地上生长出旺盛的产业，才有可能给予土地价值之上的利润。上半场的盈利模式都还停留在原始的农耕阶段，最好的也就是种瓜得瓜，当然更多的都只是得了瓜子。

下半场一定是深耕产业，精细运营。深耕产业，真正去建立产业生态圈，建立主导产业和产业龙头，投资、孵化产业，建立产业链和产业协作，让产业地产的土地具备产业生根发芽的生命力与长大成材的培育能力。精细运营，是在做好产业深耕同时，有效做好持有运营资产成本、五年年均租赁回报率及中长期资金的成本控制，同时通过软性服务、政策支持、产业生态提高运营收入坪效。