招商局商业地产reits的底层物业逻辑
招商局9月向港交所申请发行公募reits,底层物业包括4处写字楼及1个购物中心,总面积26.2万平米,均位于深圳前海蛇口自贸区。
新时代广场
写字楼
1997年竣工
楼面面积87337平米
可出租面积67600平米
数码大厦
写字楼综合体
2009年竣工
楼面面积40435平米
可出租面积40441平米
科技大厦
写字楼综合体
2002年竣工
楼面面积41579 平米
可出租面积41522平米
科技大厦二期
写字楼综合体
2010年竣工
楼面面积42531 平米
可出租面积43094 平米
花园城
购物中心
2006年竣工
楼面面积50497平米
可出租面积57332 平米
五处物业估值65.17亿,单价介于20000-30000之间,在过去三年估值增长了54%
注:楼面面积不含停车位。
2019年上半年租金收入1.6亿,平均出租率81%,按可出租面积口径平均租金100-150。
我们知道,基础物业的估值直接影响到资本市场对reits的定价,接下来我们测算一下招商局reits物业估值隐含的资本化率(细节交流探讨请加明哥微信:3279678885)
隐含资本化率=noi/资产估值
1、noi测算
物业组合noi测算
说明:(1)营业收入中租金收入占比约85%,其次是物业管理费占比10%;
(2)营业费用率22.6%;
(3)资产包noi为:
19,070-4,310=14,760万
2、隐含资本化率推算
物业组合估值65.17亿,对应2019年上半年noi值14760万元,隐含资本化率为:
14760万*2/65.17亿=4.53%
具体到资产包中每个物业有,
写字楼约4%,购物中心约6%,这就是招商局reits底层物业的隐含资本化率。最终会是溢价还是折价发行,值得继续关注。
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