商业地产一定会迎来技术驱动

来源:商业地产与法务 2019-11-22 14:51:41

我之所以说会迎来技术驱动,是因为现有的商业地产项目发展中一直对技术有着重大的缺失,这呈现在三个方面:

 

一、商业地产以往的经营是靠先验性经验来进行工作指导

商业地产的经营过程中,往往依靠的是个人经验来进行指导。从前期的土地拓展、定位、研策到中后期的动线设计、业态划分、铺位分割、营销推广、运营管理,无一不是靠着大量先验性经验积累后持续调整执行,市场上好的商业地产从业人员全是靠着经验来对企业行为进行指导。还有很多企业编制了大量的指导守则、指引和规划,但是往往在实践之中效果并不好,因为商业地产项目中的变量因素太多,人脑无法优化评判,只能靠个人经验来进行分析论证。该情况不光是在商业地产之中,而且在传统零售业之中也存在这个问题。市面上很多企业表示优秀的商业地产或零售人员难找,难的并非是学历,而实质是指这种无法量化的经验积累。

现实情况之中,我没有见到过任何一家商业地产企业不是靠以往的经验来进行项目开发和操盘,指导守则、指引和规划类的教程只能作为通用经验的辅助以帮助开发和操盘者尽量减少动作变形。你在北京的项目很难复制到上海,你在广东的项目也难在川渝重现,即便是整个项目体量、动线、品牌一模一样也不会达成同样的业绩。而商业地产之中很多琐碎且细小的知识并没有教课书来教学,只能靠长期的实践经验来总结。目前略微高级点、有现代化意识的商业企业最多也就是上升到地区热力图、客流系统、会员系统、销售系统来进行综合推演分析,对于消费者的分析数据还属于极其粗糙的粗颗粒状态,毫无精细化可言。

 

 

二、商业地产的资本导向模式

商业地产属于传统经济模式,是依托地产形态而进行的商业经营活动,属于复合型行业。目前这个阶段的行业的特性是以地产为壳,借助资本的力量来建设商业项目,此后又用商业模式进行经营。资本回报不及地产行业的粗暴与快速,但是能够稳健而长久,这势必导致在数据报表上看不如地产行业丰厚。如果商业地产能够如同电商经济一样,以科技化、数据化形式来展现收益及未来盈收空间,那么直接后果是会获得目前市场上大量资本的追捧和青睐。毕竟投行、基金的人员多数是财务人员,只相信数据和报表。他们不懂经营、不懂细节,更不用看背后的底层逻辑,只相信数据分析。当然目前市场上暴雷或即将暴雷的公司(如一些长租公寓、共享办公)都是有着美好数据呈现的一些企业,这也是过分相信数据报表的弊端。

所以只要能够有着精细化数据颗粒支撑的企业,以技术之名就可以争取获得大量的投资资本。毕竟前有阿里、京东这些以技术来总结零售作为范本来支撑信心,即便赔的跟鬼一样,但是投资人爱这个概念啊。

 

三、商业地产投后管理需求

无论是百货、商业街、购物中心、文旅、酒店或是写字楼,都存在着投后管理的需求。传统的不良资产行业都是买入项目后并表转售,基本不做项目的实际提升。可随着不良资产越来越多以及大量的其他资本看好商业地产并进入后,很多传统的忽悠型选手感到了压力,不得不以实际投后管理来提升项目价值(快钱越来越难挣了、投资人越来越不好忽悠了)。还有就是多年来的商业地产企业更是如此,大量的经营活动依靠的是人力来统计和指导。三年前的商业地产中可能最有科技含量的系统也就是会员系统收银系统以及金蝶软件了,什么智能引导、信息定位、人脸识别、商铺测算、商品分析都要花钱,所以商管公司无力投资也没人投资,导致一座十五万平米的商场养着一二百号人,去巡场、去统计、去做报表、去做PPT,千万不要说什么电子计算器,你的手机不是自带么?

 

随着技术的进步、社会整体科技的推动,还敢这样玩?投后管理还是依靠大量人员在基层巡场、催租来保障项目收入、保障数据真实,人力成本真的不算钱么?缺少科技概念的项目如何吸引投资?怎么才能优雅的将成本背进科技的这口大锅之中?

 

 

02 科技会给商业地产带来什么?


首先咱们来看几张图:

火车的出现,改变了人类运送大量货物的方式,极大的提升了劳动效能。

 

 

飞机的应用,由单一的侦查功能演变为战斗用途,是技术的不断演变。

 

重机枪在当时堪称黑科技,完全改变了人类的战争法则。

 

看完这三张图后回到主题,科技会给商业地产带来什么?

 

现在商业地产全行业都在摸索着如何提升自身效能,这其实有两个渠道。一是开源,二是节流。

所谓的开源,无外乎是引进更多的客流、打造更热的场地、收更高的租金。通常大家所采用的办法是拉入新品牌、改一改动线、加强点活动营销,按照目前的成本配置和行为壁垒层次,也只能做到这个地步,可结果是普遍进入了周边项目的同质化竞争状态。

再就是节流,花更少的钱试图获得更大的效果和收益,但似乎大家的常规做法就是减少两位保安四位保洁或者基层员工干脆都别涨工资了。

 

好在科技会是第三种突破路径。

 

一、提升直接收入,通过科技手段提升项目的商业精准销售和服务能力。比如我看好的人脸识别系统,以对所有到场顾客进行精准的信息识别,分析面部表情、神态、年龄、性别作为基准信息,对顾客的行为喜好有着更深入的了解,帮助店铺进行精准销售和动态追踪,同时也可以作为依据提升店铺租金或进行客群导流。将店铺、顾客的行为分解到极其细致的颗粒化状态,提升坪效和效能。

 

二、减少无效投入,将传统中分离的营销、会员、安防等体系横向打通,即时传输信息,促使商业成交的更加快速和便捷(非支付功能)。比如所来的客群年轻人口较多,那么就加大对文化娱乐、儿童零售、餐饮等项目的相应活动、安保力度,加大对重点优质顾客的服务力度,提升顾客忠诚度与黏着性,保障品牌美誉度。比如通过技术识别后发现场内的儿童数目增加,将可及时对于多次消费的顾客数据横向链接,在消费完游乐项目后,通过短信、场内广播等手段引导至符合消费习惯的餐饮、服装品类店铺之中。

 

三、直接降低货品成本,以减少不必要的存货。更加精准的分析到顾客对色彩、包装、规格、款式、品牌的关注度,加强对优质产品的量化推送,提升SKU的配送效能。比如当量化样本达到一定数量之后,减少大家所并不感兴趣的色彩、款式商品的采购或库存。

四、减少无效人力成本,通过长期数据收集后,有效作为工作量化的依据,精确工作场景的应用范围,将更多的员工从无效或低效劳动中解放出来,以投入更需要他们的场景之中。比如安保人员可以集中精力对于以往的劣迹顾客进行重点关注,而不用全场跟进,以往需要的十个岗位,可以有效优化。

 

需要说明的是,我只是在此列举了几种场景而已,更多的需求及应用,还需要行业内进行摸索和验证。科技技术只是一种应用工具,更重要的是使用者的能力与格局。

 

03科技会驱动 商业地产进行转型和改变

 

2019年全国拟开业购物中心项目约982个,商业总体量约8622万平方米。加之全国近年来已开业的购物中心,我国购物中心总量已超8000个,总体量面积远超过2亿平米。这样残酷的局面之下,很多商业地产公司根本没有能力去运营好商业项目,多数的操盘手和工作人员都是一张白纸来摸索。而这个行业目前的真正持续经营能力是要靠个人经验来累积,在同质化竞争严重、招商难、运营难的市场环境中,要求这些新人没有差错的经营管理好项目是一种苛求,即便容许试错,也应当给予他们技术上的支持和保护手段。
通过一些列的技术驱动,比如北斗定位、5G通信、人脸识别等技术工具,就能有效的提升收益、打通瓶颈、降低成本,犹如给传统的长矛队装备了M134加特林机枪。

以往常常只见于PPT未见实效的,行为轨迹、喜好分析、会员量化等信息,不再是依靠个人观察来实现,而是随着北斗导航+5G通信+人脸识别来实现,更快、更好、更准确的提升顾客提袋率和VIP转化率。更理性、更精准的向商铺签订数年后的经营租金,还能够帮助提升店铺营销收益,引导商户、客群。

 

商业地产完全靠个人经验的指导来提升业绩、坪效的模式一定会成为过去式,随着北斗技术与5G通信、人脸识别等人工智能应用的不断推进,在商业地产领域之中依靠移动互联网、物联网、地理信息、遥感、大数据等先进技术来提升管理水平,完善能效加强会变为常态,将通过终端产品和系统服务的集成化应用在以往商业模式之中会是必然的趋势,并且会导致商业地产的各个环节将与零售制造业、it软件业、综合数据业和现代服务业各环节相互融合,形成集合化发展的新业态。这些技术无可辩驳的被广泛利用在商业地产、文旅项目之中,谁先主动的去迎合进入,谁就能在未来的市场上获得更大的存活几率。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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