商业地产动线知识要点

来源: 商业地产与法务 2021-06-24 14:45:46

我几乎每天都能接到各类咨询,其中最多的还是投行和不良资产机构。这些年来,随着他们疯狂的集邮,也收购了不少神奇烂盘,每次都能让我感慨人类的想象力与贪婪。但有一说一,这些项目多数改造成本大、周期长或是反商业运营规律的,很多投行和不良资产公司想包装后再卖?为所欲为的前提是建立在有钱是真的基础上,但凡有一丝犹豫就回去听郭德纲吧,那更快乐一点。

 

然而吐槽没意思,毕竟我的风格是不但要写,还要写有用的东西。天天吹鸡汤能解决问题么?能解决问题的方案你们肯掏钱么?

今天主要是对没啥钱的朋友说说商业地产中的动线问题,你们看看啥产品能收能投资,啥产品能改造,啥产品能卖钱和经营,别傻乎乎的当了接盘侠,喜当爹。

 

一、商业动线

为了不啰嗦,此处仅以常见的购物中心为例。

(一)动线的定义

首先我们需要明确商业动线是什么,其实就是商业项目中人、货、车、消防所行进的路线。这条路线是商业地产的生命线,规划好商业动线,可以有效使得消费者客群,能够按照设计者的意图行进,从而促成交易。如果是货物的动线,也能够有效提升输送效率,减少成本与隐患。

所有商业地产项目之初就应当思考动线的设计与规划。尤其是投资者一定要思考清楚,这个项目有没有能力开发,是销售还是自持?如果是自持,要持有多久?如果是销售,又怎样出售?而不同的角度,将会导致项目的不同设计走向和建设成本。

(二)动线的作用

动线就是将所有行动进行分解到一个个点(轨迹),并以行动者的视角将所见的场景进行模拟演示,就能得出最佳的场景应用。有了一条好的动线,最重要的作用是可以将消费客群以设计者的角度将其多次、多维度看到目标商铺、商品以促成交易机会。但需考虑这些方面:

 

1、动线的作用展示

(1)展示内容

看什么?什么角度去看?停与走(动线设计)?这就要求设计师在设计的初始就必须了解这个项目是用什么级别,是百货还是mall,是商街还是底商?消费者客群是从左走还是从右走?他们的身高导致了视觉高度是多少?从正门步入项目后走多久会停留?不考虑这些因素,那你的动线一定是盲人摸象,别说挣钱,少赔点都是造化。

(2)功能价值

给谁用?用多少、用多久?怎么用(用户需求)?考虑到以上的根本概念,就能够理解商业地产项目是需要设计什么样的行进思维,只有充分考虑到自身的特点、目标、策略、目标角度、观察角度、行为方式以及使用需求、使用模式和落地性,才能够设计出能够让真正的使用人产生效益的路线来。动线不仅仅是用来行动,更重要的是要在有限的客流和频次上产生更多的交易机会。

 

2、二次传导

即给用户的用户的认知、安全与便捷、收益与价值。所有的设计规划,应当与能够落地成立必须具有一致性。正因为此种落地成立,可以有效减少在后期中商业产生达到纠纷。一旦在前期规划设计的不合理,导致了项目无法落地成立,最终会造成使用者的不便,并会使得店铺盈收与使用人的预期脱节,最终形成了纠纷与诉讼。所以,动线问题在表面看仅仅是设计理念问题,但是在后期都是引发纠纷与诉讼的重要源头。因此在前期设计和中期签订合同以及运营过程中,对于动线之中位置较差的铺位进行预判,进而对这些商铺、点位所形成的合同进行管控和预防。

 

二、商业动线的种类

(一)外部动线

这是指整个项目外部的展示性、通达性、便利性,包括了项目区域车流动线、项目区域客流动线、

 

1、联系外部道路

通常说购物中心的外部道路极其重要,在项目拓展时就应当考虑到外联道路现有的交通状况、主入口及广场可面向主道路(此处的主道路指日常客流、车流通过的道路,可以是主干道路,但不能是城市快速道路、高速路等)。此种道路才能吸引客流及方便进出,应当尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路,外联道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路,以保障不会形成客流、车流拥堵,保障项目的通达性。外联道路与完善的交通运输网连结能扩大购物中心的辐射范围,扩大其商圈且能方便购物者到达及货物运送。

国内常见的优质购物中心,多数均有着优良的交通便捷性。整体设计时与市政步行系统、车行系统、公交系统均存在着较好的结合,充分考虑了展示性、通达性、便利性这三性的基础。所以在项目立项、建设、运营或收购时必须要对项目的整体大交通动线进行充分考虑。包括周边客流潮汐、车流潮汐、瞬间最大通过数等等因素综合调查后才能得出一项准确结论,其结果将作为项目价值、租金依据、运营难度的核心数据之一。

 

2、停车场进出动线
购物中心的停车场进出口的位置如果规划不当,不仅会影响停车场的进出效率,也会造成车流回堵导致影响周边道路上的车流,所以应注意的有以下几项:

(1)出入口应设于交通量较少的非主道路上,如只能设于较大车流量的道路上,则应当将出入口处尽早入地或分流,以便车辆进出且不会在道路上造成拥堵。

(2)尽量将道路设置为单向导入,避免在同一个出入口,否则容易造成安全隐患或拥堵。

(3)采用效率较高的电子收费系统以节省车辆进出时间,收费点不要设在地面,避免进出停卡,斜坡起步等情形。

(4)如项目周边存在学校、医院、消防队等机构,则出入口应保障30米以外。如存在公共汽车站、铁路交叉道15米以外。如存在十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起10米以外。

(5)消费者车流出入口与购物中心货物卸货平台出入口尽量分开,如不能分开则应充分考虑安全性与便捷性,以避免安全隐患及拥堵,同时应当按照符合货车要求的通道来设计,如承重、层高、坡度、弧度等。

(6)充分考虑设计规范。

(图片来源我做的其他PPT,格式懒的调了,各位将就着看吧)

 

3、外部公共交通客流动线系统

除了顾客自驾以外,还应考虑公共交通系统的通达性。自驾或以出租车模式到达目的地后,所需步行的距离通常较短,客流动线主要为停车场或出租车泊客点到购物中心的动线。如系地下停车场则可通过电梯或楼梯到达购物中心。如是较远的停车场则应考虑其可能的动线需要避免穿越交通量大的道路,还应考虑暴晒、雨淋、大风等极端天气的情形,如无法克服则可能需要以立体交通的模式避免。对于一座商业项目,外部公共交通客流动线系统属于最应当优先考虑的动线规划,其能够占据商业项目整体客流总数的80%以上的客流数。

 

(二)内部动线

指项目的入口及大堂动线、中庭动线、楼层水平动线、楼层垂直动线、客流动线、物流动线、消防动线等。

 

1、主入口与购物中心大堂

购物中心主入口是非常重要的空间形象展示,必须具有明显的识别性,其不但要对将购物中心名称、标识系统(VI)进行显著地展现,还应当对于消费者造成视觉沉淀。由于中国幅员辽阔,各地建筑风格自成体系,所以还应当充分考虑当地特色,如广州骑楼、佛山铺屋下的遮蓬等可以将人行步道接入并促成消费者进铺消费。购物中心的大堂也应具有明显的识别性和视觉冲击力,并在购物中心内的显著位置设置引导服务台以提升项目调性。

2、中庭动线

购物中心内的中庭广场一般都是动线的聚合点,是客流最为密集之处。不但可以提供供购物以外的活动使用,另外也是公共休息的区域。所以在建设时一定要在此强力提升装修、照明等空间塑造因素,可以形成为购物中心的价值焦点。

 

3、楼层动线

楼层水平动线的根本目的是使同平面上的店铺空间得到最大化的展示面,要让消费者能看到店铺内的展示细部。但由于楼体的设计因素,楼层动线的布局主要分为线形、环形、风车形。

 

(1)线性动线,再分解下去可以分为哑铃形、折线形、折线形、L形、U形等多种形态。

 

通常线形布局适用于狭长的项目,适合规模较小的购物中心,在线形道路两侧布置店铺,优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强。但是缺点则存在回游性差、方向性单一且枯燥。

(2)环形动线,包含三角形、矩形、圆环形、复式环形等格局。

环形布局适用于较大面积方形地块项目,要对内部动线形成环路,这样就能够使得店铺可以获得均等的被浏览几率,回游性好,可提高交易成功率,且便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间。不过设计为环形动线,则要求有较大的进深尺寸,且对防火疏散有较高的要求。

 

(3)风车形动线主要是指风车形、十字形、T形等类型动线。这种动线的实用性很强,不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应项目地块的不同形态,利用率高,但存在回游性差的情形,如果每条“枝”的长度过大,顾客很容易放弃前往其它部分的意愿,而且受地形的影响比较大,空间布置不灵活,不利于租金提升。

 

4、垂直动线

现代大型购物中心往往是多层结构,要诱使消费者前往另一个楼层购物,是楼层垂直动线要解决的问题。垂直交通系统对购物中心内部客流引导起到关键的作用,将直接对购物中心的经营产生影响。

 

(1)自动扶梯

垂直升降电梯占用面积少,顾客使用时也比较不会紧张。它的运转费用也比较便宜。它可运载大多数物品,小至婴儿车大至轮椅皆可运载。同时它也比自动手扶梯快,安装费用也较为便宜。而且自动手扶梯提供一个购物者的连续动线且减轻购物中心内的拥挤情形,同时它连接不同水平标高的楼层,也能将位于下层的购物者视线引导至较高的楼层。

 

(2)升降电梯

升降电梯对于连接楼层及停车场是非常重要的工具,速度快,安装、运转费用便宜,但容易形成拥堵,还可用于中庭景观与载货作用。

 

(3)楼梯

楼体的真正作用是在商场内主要起消防疏散的功效,通常布置在建筑的角部或靠外墙处,在满足消防要求的前提下,尽量压缩步行楼梯的面积,可通过设计特色,做成美化街道的景观。

 

(4)自动步道

这是一种具备可承载手推车、婴儿车、购物车等,运输率较高的工具,而且没有台阶等优点,但所占空间较大。

 

(5)客流动线

客流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用,很多位于不同区域、不同楼层的店铺,要通过客流动线有机地将它们联系起来,共同创造最大的商业价值。所以开发商应根据面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则,指导购物中心客流动线的设计,而乙方则同样依据这些原则选择价值最大化的场地。

 

(6)物流动线

此处所说的物流动线是指项目内部动线。需要注意的是货运车流提前与购物车流分离开,避开购物者的视线,根据人车分流的前提,设置地下货物通道或地面卸货区。应当设置单独的服务出入口和通道,禁止穿越购物停车场与购物区。

物流动线要方便通畅,符合各种货运车辆的行车规范和要求,并尽量避开购物者的视线。

三、结语

商业项目中的动线通常属于可以变更或者改造的设计要素,其中的门道非常多,但往往也是被众多开发商、购买者所忽视的问题。市场上非常多的存量项目中,很多项目就是由于动线设计不合理导致运营失败。而没有经验的投资者,做项目尽调时却只看财务报表和法律风险,,对实际运营层面却一点都不了解。购买项目后才会发现,对于商业楼体布局、项目动线、商铺划分等细节内容还未建立认知。

在此,只是建议在前期就进行调研规划,以避免应此导致的经济损失。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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