开发运营县域专业市场,要做好哪些工作?

来源:荟萃资讯 徐建 2020-12-25 11:34

县域专业批发市场也存在盲目建设的情况,导致为数众多的县域专业批发市场建成后却成为一座座空城,给当地经济带来很大的伤害,给投资商带来更大的损失。本文,飙马商业地产就如何成功开发经营县域专业批发市场进行探讨。

 

当下的中国,县域专业批发市场如雨后春笋般地在全国各地开发,这里有各地政府招商引资的需要而建设,也有投资商开拓市场的需要而开发,大多数市场是两者一拍即合而产生,目的是政府为了当地经济发展,投资商为了经济效益。

发端于上世纪80、90年代的浙江永康中华科技五金城、义务小商品城、海宁皮革城、柯桥轻纺城等专业市场发展的相当好,成为了全国乃至国际知名的专业批发城。但是,县域专业批发市场也存在盲目建设的情况,导致为数众多的县域专业批发市场建成后却成为一座座空城,给当地经济带来很大的伤害,给投资商带来更大的损失。

县域专业市场成功开发经营的三大必要条件

1、当地政府的强有力支持是第一要件。

由于县域经济规模小,人口少,消费低,市场建成后的辐射范围有限,导致专业批发市场难以成市。这就需要政府不仅在建设环节上的土地、各种税费、金融等给予最大支持,还要在经营环节上给予入场经营企业税收、工商、融资、户籍安排、子女入学以及相关费用等优惠政策的最大支持,一句话,尽量降低专业市场的开发和经营门槛,吸引更多的商家进驻,确保旺市。
当年的永康国际五金城、义乌小商品城、海宁皮革城等就是在政府设置相当低的门槛下形成的。往大点举例,香港之所以能成为国际金融中心和自由贸易港,完全得意于她的低关税等优惠政策,我们县域专业批发市场也是同样的道理。

2、当地的经济规模和区位交通优势是专业市场成功开发经营的前提。

专业批发市场所在的县以及周边县域的乡镇人口在500万以上,GDP1000亿元人民币以上,人口规模、经济规模和产业基础决定专业市场规模的大小,以适当的规模入市,预留5至10年的发展空间。区位和交通优势是专业批发市场存活和兴旺的生命线,国道线、铁路、高速路、城市道路以及汽车站、火车站、物流园、保税区等配套交通物流设施应分布在专业市场附近。李嘉诚说过,“地段、地段还是地段”,无论是住宅还是商业,区位地段优势永远是保证旺场的前提。

3、开发经营企业的综合运营能力是专业市场成功的保障。

有了好地段、有了当地政府的强有力支持,没有综合运营能力强的开发经营企业来运作,专业市场还是不能旺市。开发经营企业的综合运营能力包括成熟的市场运作经验、专业的经营管理团队、品牌客户资源和融资能力等方面。

 

如何成功开发经营县域专业市场

1、市场基础。

专业批发市场是商业地产中的一类目标产品。既然是产品,就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:

一是立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准,一般是人流、交通等等。有些业态也会选址在一些商业网点不足地区,看中的是未来的发展和人流。但专业市场不同,尤其是专业批发市场不同,它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围,离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

二是产业条件。一般中小型专业批发市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是,随着专业批发市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场,到今天的百荣世贸商城,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业批发市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑,或集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。

中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点,她的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。

2、政府支持。

专业批发市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大,是政府税收的重要一块,各地政府较为重视其发展。另一方面,专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业批发市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业批发市场的发展往往是致命的。

新专业批发市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担心。

 

3、物流条件。

专业批发市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着较高的要求。

以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。木樨园商圈的发展和马连道茶业市场没有周边众多的长途客运站为依托,很难发展到今天。西直门商圈也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场无一不是在城市主干道边。

早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区专业市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。

4、规划设计。

目前,在一些三线城市,专业市场的空白点也已不多,那种一个大棚子或简易加盖子的时期已过。升级的专业批发市场对软硬件如电梯、停车、空调、防火等指标要求也越来越高。另外,专业批发市场业态性质所决定,以摊档为主,人流动线的要求也较高,在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。另外,随着以人为本的观念的深入,批发市场还要在配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等方面加强。

最后一点,为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,新建专业批发市场的宽带配套也是必不可少的。

 

5、经营管理。

统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业批发市场,并可持续经营发展的必要条件之一。

专业市场更需要专业化的运作,首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段:

第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位;

第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位,一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;

第三阶段是研究销售对后期经营的影响,当然最好是不售。

这三个阶段要强调的是,开发商一定要走出地产圈子,请真正有商业经验的专家人士或机构支持,如实现订单式开发最好。走完这三个阶段,也只是在商业地产的地产这一段完成了一半。剩下的一半就是商业行业里的事了,即商业招商和经营管理。

进入商业运作阶段想不找商业圈里的专业机构和人才都不行了。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展,多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,也不一定就能长期经营。管理不行,租金上不去,商家照样走人。

 

文章来源:荟萃资讯

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