专业市场如何转型升级?四种发展路径案例解读

来源:飙马商业地产综合浙商大现代商贸 徐建 2020-11-13 11:40

专业市场转型升级难的原因是什么?专业市场如何主动求变?怎样的发展路径可实现转型?或许可以从这4个代表性项目获得启发,他们积极探索行业转型升级的新模式,并颇有成效。本文,飙马商业地产就带您一起解读这些专业市场案例转型升级的策略。

专业市场“转型难”“升级慢”的原因

近年来,专业市场面临来自产业上下游的多重压力。一方面,全国专业市场的规模持续扩容,同质化竞争现象严重;另一方面,新技术、新模式的创新加快,市场竞争愈加白热化。因此,加快传统专业市场的转型升级已成为广大市场从业者的共识。

面对网络市场兴起,传统分销体系瓦解,零售渠道重构,消费热点转换等挑战,国内商品交易市场已出现过度投资,盲目建设,活跃度降低,产业带动下降等苗头,市场越来越冷清,租户越来越少,租金越来越低,空铺越来越多,全国各类专业市场都不同程度面临着“转型难”“升级慢”的瓶颈。造成这一瓶颈的原因是多元且复杂的,有来自宏观经济发展层面的,也有来自技术层面的,更多的却是由于市场主办方的商业理念和管理模式等方面的原因。

1、传统市场主办方的落后的商业思维也严重阻碍了转型升级进程。

虽然部分市场产权没有分割出售,比如地方政府或大型集团企业主导建立的市场,有一定区域影响力和市场辐射能力,一般都有过辉煌的历史。但“只租不卖”也是把双刃剑,市场好的时候可以独享到资产升值的溢价,但市场不好的时候商户绝不会“风雨同舟”,因此也是经营下滑最快,租户撤柜最多,租金下降最明显的一类市场。这类市场主办方或多或少都有市场经营的动力(企业)或压力(政府),所以他们会主动推进市场的转型升级。

但由于传统的经营思路、体制机制、团队能力、人才储备等方面受到较大限制,对商业升级的理念和方法都缺乏深入研究,所以转型升级举步维艰。这类市场面临的最关键挑战就是长期和短期利益的平衡问题、大钱和小钱的取舍、商业思维和商业模式的转变问题,这类市场一定要从商业创新的角度重新对项目进行定位和改造,并且通过商业思维的升级来促进市场本身的升级。

2、当前的传统专业市场的两极分化现象严重,局部过剩和同质化竞争,区域不平衡现象成为阻碍专业市场转型升级的拦路虎。

专业市场曾是最简单的商业地产开发项目,拿到地就能建,低成本、高回报、低进入门槛,使专业市场成为政府和企业在地产繁荣期疯狂建设的选择。受“一铺养三代”的影响,专业市场曾经也有过“一铺难求”的风光,但“三十年河东,三十年河西”,今天各地专业市场的风光已经不再。

专业市场在某些地区,尤其是在部分中小城市中已经出现了市场饱合甚至严重过剩的局面。同时,伴随市场严重过剩而来的是专业市场的同质化竞争现象严重,部分市场缺乏科学论证和产业支撑、缺乏特色定位、缺乏专业运营团队都造成市场的难以为继,使得很多新建市场走入了“开业就亏,不开就死”的尴尬境地。

3、部分市场急需“疏解整治和空间提升”,而复杂的产权关系成为转型升级中难以逾越的利益鸿沟。

随着城市的不断发展,一些一二十年前的地处城市边缘的市场今天已经成为城市的核心区,一些市场周边的地价已经远高于市场的价值,再加上由于市场老化带来的安全、交通、治理等诸多压力,部分市场急需找到“疏解整治”的良方,从而实现“腾笼换鸟”的目的。但在“腾笼换鸟”过程中最难解决的就是传统专业市场的复杂产权结构,产权分割出售造成的利益鸿沟严重阻碍了市场转型升级。

一些老市场或小型市场开发商受历史原因的影响,市场往往会把商业铺位划成较小的产权,市场变为一种“投资产品”,还有一些新建市场为了快速回笼资金的速度,承诺一定年限的保底反租(比如年收益8%)。这种情况,市场主办方短期内通过卖铺实现了快速的资金回笼,但当前剧烈竞争的市场环境使得市场情况急转直下,这些市场主办方又并不具备商业项目的实际运营管理经验,市场的招商、运营都不可为继。

对一些已经开业的老市场,在行情好的时候商户已经赚到钱,“炒铺”者已经盆满钵满,多数铺面处于“买铺者不经营,经营者没产权”的局面,商户看天吃饭,市场整体好则跟着赚钱,市场整体下滑抽身退租。由于各市场商户的所有权已经在每个“炒铺”者手里,处于一种“买定离手”的状态,而且已经有前期资产升值的保障,所以他们虽然也意识到市场经营下滑,但并没有太大压力,也不会主动变革。产权、经营权分离带来的各种商业纠纷和利益冲突不断升级,市场的主办方或当地政府虽然有心“转型升级”,碍于各方利益冲突的复杂,产生了“不想碰、没人碰、不敢碰”的现象。

4、专业市场的价值链模糊严重阻碍了转型升级。

一般意义上我们将专业市场认为是一种“平台经济”,主要功能是为买卖双方提供搓合交易,盈利的来源则采用“通道费”模式。然而,随着消费市场的发展,各种流通技术和手段日新月异,上下游对“通道费”敢怒不敢言,一旦出现更加低成本、高效率的“通道”时,旧有的“通道”被废弃也就顺理成章了。这主要还是因为“市场通道”是一种最简单,也最原始的收费方式,其通道的价值取决于能否带来巨大的流量,当前,市场的流量越来越少,对产业上下游的影响也越来越低,当电子商务等新型交易模式出现时,靠市场本身实现与新型交易方式同样的成本、效率提升是非常困难的。

大多数专业市场对“价值链”的渗透都明显不足,不能在产业价值体系中构筑“防洪堤”。由于市场不清楚自身在产业价值链中所处的位置和所能创造的价值,也就无法知道市场应该怎么转型,更不知道如何实现升级,只能被动的由产业升级拖着走,“随波逐流”的转型升级,缺乏升级的主动性和创造性,大大阻碍了市场的转型升级。

以上几个原因是造成当前专业市场转型难、升级慢的关键所在,只有对以上原因有了充分了解和认识的基础上,才能做到“对症下药”,至于如何做好转型升级则需要从市场定位升级、组织结构升级、业态编配升级、空间体验升级、运营管理升级、智能建设升级等多个方面进行系统化分析。

专业市场转型升级四种路径

专业市场作为广州商贸业的重要载体,规模不断扩大、质量不断提升,在广州经济发展中起着不可忽视的作用。近年来,广州专业市场行业在复杂多变的国内外贸易形势、电子商务的挑战、城市交通及消防治安等多重因素叠加影响下,其发展逻辑发生了深刻改变。

专业市场如何主动求变?怎样的发展路径可实现转型?或许可以从这4个代表性项目获得启发,他们积极探索行业转型升级的新模式,并颇有成效。本文,飙马商业地产就带您一起解读这些专业市场案例转型升级的策略。

明之升数码港:品牌化发展

部分专业市场为摆脱瓶颈,走上以“质量提升、品牌打造”为主的转型之路,因为品牌对于消费者的吸引力与影响力逐步扩大,专业市场转型与品牌建设息息相关。明之升数码港就是通过品牌化发展的专业市场升级改造样本,功能置换,焕发新活力。

亮点1“腾笼换鸟”,引进知名品牌。

项目原本是“鸽子笼”式市场,地上5层及地下1层的空间挤下了400多个档口,通过压仓减员、优化环境等措施,吸引龙头数码品牌进驻,改造后商户为42户,实现提质增效,激发专业市场的发展潜力。

原本密密麻麻、杂乱的小档口不在,取而代之的是国内数码产品的品牌形象店,装修时尚潮流,把店铺布置得像超市是其特色,采购环境的改善提升客户体验感,促进产品销售的同时,增强品牌知名度。

亮点2卖场变展场,仓储外移。

项目成功从卖场变成展场,门店主要用于向客户展示产品。新入驻的品牌商户都是线上线下相结合的O2O经营模式,依托互联网技术推动商贸服务业深度融合发展,从而实现仓储外移。货物从芳村的大型仓库发出,不仅能减轻周边地区的交通压力,也在一定程度上降低物流成本。

祥茂皮具城:精细化发展

单体专业市场逐步倾向于抱团发展,在各自板块间协同工作,体现出产业集聚和服务功能多元化相结合的趋势。市场形态越来越立体化,各单体市场的定位也越来越精细化,市场间上下游的产业链整合与联动也越来越紧密。广州市祥茂皮具城以手工原创皮具皮艺为定位精细化发展,成为专业市场转型升级示范工程。

亮点1市场再定位,开创三元里皮具商圈新风尚。

项目确定手工皮具皮艺为市场转型的主要方向,对原区域的商家进行调铺、补偿等安置工作,清退原来非手工皮艺的商家,大力引入具有实力的手工品牌商家,如“黑石工社”、“乌托邦”等,并对该类商家给予租金、管理费等一系列发展扶持政策。项目由密集商铺变为个性品牌店,焕发新活力,提升其在三元里皮具商圈的品牌影响力。

亮点2将艺术文化与皮艺融合,丰富内涵。

项目二楼建立具有浓郁皮雕艺术氛围的广州皮雕艺术馆,馆内陈列了全国皮具匠人的优秀作品,更有上溯百余年的皮具老物件;打造彩绘匠人艺术长廊,通过把极具视觉冲击的彩绘融入到市场内,将艺术文化与皮具皮艺文化相结合;建设皮雕艺术孵化基地,进一步丰富项目内涵。

雄峰城:体验化发展

在转型探索中,部分专业市场基于消费升级,推动产业和消费体验紧密对接,多元业态融合发展,形成“交易+体验”的格局。雄峰城积极整合商贸业的资源要素,通过家居建材、休闲购物、餐饮娱乐、文体康旅等业态叠加,打造“家居建材+日常消费”体验模式的大型专业市场综合体。

亮点1“专业市场+消费升级”。

雄峰城率先提出了“建材先行, 先生存下来” 的发展思路,结合“专业市场+消费升级”的创新要求,旨在打造广州品类最全、规模最大、品牌最专业、配套最完善的家居建材主题生活MALL,打造立足珠三角,辐射全国的高端建材展贸平台。通过加大宣传力度,逐步在广州南站商圈树立“雄峰城”品牌形象,构建完善的建材专业市场体系。

亮点2主动谋变, 聚集多业态融合发展。

雄峰城在原有交易功能的基础上新增产业配套服务,形成“交易+体验”格局,在业态组合上,建材、家具、软装、家电、设计港、餐饮、娱乐、购物、运动、儿童十大业态一应俱全,汇聚了大量品牌商家。在家居建材专业市场基础上,主动调整业态,有效地促进了专业市场与消费体验的快速对接,提高了雄峰城的整体竞争力。

亮点3形成“互联网+商旅文”市场新风尚。

项目顺应智能化发展和大数据分析的时代,启动了全新智能化智慧商城模式,打造出广州专业综合体智慧商城,实现线上线下互联互通。雄峰城为加速商旅文融合的转型升级,陆续引进了文旅康体的四大功能,构建具有良好体验性的全业态消费生态圈;联手中国烹饪协会,引入广州国际美食节,打造具有地域特色和文化特色的“文化旅游美食城”。

广州UUS:国际化发展

随着全球经济一体化,部分专业市场尝试借助国家“一带一路”的发展契机,接轨国际优势资源,通过搭建新型展贸平台、深化国际合作、疏通贸易渠道等方式来强化市场地位,大力拓展市场的发展空间,像广州优衣仕九龙国际时装城(广州UUS)就是通过国际化发展实现转型。

广州UUS是由广州金鸿九龙国际时装城市场与韩国UUS株式会社合作建设运营,优选组合中韩两国近500家商户,以国际原创潮流品牌服饰为主,为高端快时尚服饰企业提供一站式的体验采购服务。

亮点1聚焦时尚女装等细分市场。

项目定位中高端,以“原创设计品牌”为核心,聚焦时尚女装、设计师品牌服装等细分市场,注重产品展示,凸显产品调性和品位,以满足新兴消费群体对品质、个性和设计感的需求。遵循现代商业Mall设计,按照新型国际采购平台标准进行软硬件环境改造,增加餐饮等配套,从商品展示到采购体验全面升级,打造高附加值复合型的展贸一体化市场。

亮点2中韩联袂,打造国际风尚。

项目汇聚全亚太有影响力的设计、研发、原创等各种元素,尤其是韩国原创设计品牌,打造出高品位的消费文化风格,凝聚产业力量,引领全行业转型升级。在对外贸易方面,通过与韩国UUS的接轨,搭建对韩外贸出口渠道,为场内商家提供便捷货运及关税等一条龙服务,有效发挥对外贸易纽带作用。

亮点3助力品牌孵化,打造时尚产品发布平台。

广州UUS 积极引导商户进行自主品牌建设,提高产品质量。通过每季度定期举办时装发布会、行业权威流行趋势发布会、为原创发声等活动,形成广州流花商圈服装时尚集聚地。根据商户经营需求,招募规范的物流公司,创建“场内订货场外配货”模式,仓储剥离,规范物流管理秩序。

结语

以上4个项目,某种程度上代表了广州专业市场创新的水平,其转型路径及方向,也是广州专业市场行业未来的发展逻辑与趋势。由此,可总结出专业市场转型升级的5大要素:改进配套设施,完善项目环境;优化商户品牌管理,提升产业层次;拥抱互联网,拓展新渠道,搭建物流体系;展贸一体化,改变单一批发格局;重视文化创意,加深市场底蕴。

文章来源:飙马商业地产综合浙商大现代商贸研究中心、佳兆业专业市场

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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