社区商业设计要点

来源:飙马商业地产 2021-10-13 13:54:09

 

城市化进程当中,住宅社区一个接一个的新建,紧随着住宅社区的配套设施,商业地产必不可少。发展初期,政府对商业地产管理缺乏相关经验,导致城市核心区域审批的商业地产过于集中,恶性竞争,出现一系列的商业失衡状况,镇定思痛后,各个地方的政府在规划商业的时候非常谨慎,对于10万方以上的区域级商业中心的规划非常严肃谨慎,支持不超过5万方社区商业的规划发展,前段时间,《人民日报》发文明确支持社区商业的开发建设,建议各地扶持社区商业的发展。

社区商业的主要业态组成,以生活服务类为主,建筑的设计也以生活服务类业态为导向,面积大体验性强的休闲体验式业态,很少会存在于社区商业当中,恒大影城这样的社区商业形式市场上存在的不多。

 

社区商业设计关键点

社区商业依然是需要遵循商业地产的规律,即在设计之时最好启动招商工作,一来提前缓解招商工作压力,二来方便品牌店铺落位。在飙马看来社区商业的设计可以有以下几个重点:

1、符合需求的同时,达到节约设计成本。

生活服务类业态一般对层高,单位面积承重没有较为严格的要求,行业一般标准,如层高4.5米,单位面积承重500KG也是符合需求,不需要进行后期改造,在在成本上节约了一笔。

2、便利性、直达性。

社区商业,越能便利的服务消费者越好,在设计上进来不要有任何阻挡,比如地下通风口设计到商铺门口位置,商铺与道路之间有花坛阻隔、有台阶阻挡等,月简单便利越好,动线方便明了。一些社区商业的临街店铺,设计风格喜欢用立柱,会存在一定的柱间距合理问题,立柱也会遮挡商铺的里面展示。

3、自持或者销售分开设计。

社区商业可以自持和销售,需要在设计阶段确定好自持和销售的比例和区域,用来销售的商铺尽量设计的标准化一点,如面积控制在40平左右,有利于快速去化,自持的商铺可以考虑到实际的经营适当地设计更加符合商业需要,如社区超市、生鲜超市,面积最好达到300平,堂食餐饮店,面积最好不低于100平。

4、餐饮业态的设计。

餐饮业态需要有单独的排油烟管道、排污管道和隔油池设计,由于靠近居民区,还需要有相关降噪设计,避免厨房作业时,产生的噪音影响到居民区。

 

案例:万科社区商业的设计

店铺价值

1、店铺价值与面积。

店铺的价值由销售价值与经营价值(租金)决定。面积小的店铺销售价值高,大店铺经营价值高。店铺价值逻辑:

销售型:

①双三角规律——大面积、小价格,小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。

②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。

③单铺大于300万元较难销售。

持有型:

①商铺价值与层数关系:7A原理。

②商铺租金随层数增加逐层减半。

③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积,切分并非越小越好,要结合业态规划进行划分。

2、店铺价值与位置。

店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关,与客流量紧密相关。

销售型因重视外部展示,越临街价值越高;经营型重视内部经营,因此越靠近室内人流集中区域,价值越高。

店铺价值逻辑

①销售型:金角、银边(外侧)、草肚皮

②持有类:金口、银边(室内)、草肚皮

 

店铺类型

1、店铺分类。

店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

 

店铺平面

1、开间进深比。

开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说,3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的,最接近黄金比例0.618。

①开间进深比合理区间为1:2~3:10;

③一般情况下进深最大不要超过15m;

③常见铺为4.2mX12m。

商铺铺的面宽与柱距相关,进深一般以消防规划与合理的进深比决定,要预留合铺的可能性。

①单铺面宽通常为一个柱距的一半,进深相同时,可两个商铺组合成大商铺。

②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸,可多个单铺组合成大铺。

案例:商铺面宽与柱距的关系

 

反面案例:深圳翡丽郡

开间进深标准铺:4mx8~12m,4MX20M铺进深过大,不利于销售,同时影响后续经营。

2、单层铺。

单层铺是社区商业中最小的单元,其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。

案例:深圳壹海城单层铺模型

 

3、骑楼铺。

骑楼铺通常为分层销售的商铺,单个商铺间通过公共走道和连廊连接,每层商铺均独立对外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退,店铺外形成走廊式的灰空间。

二层骑楼铺

①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔;

②为提升整体价值,一般在中部设置小尺寸商铺,尽端为大尺寸商铺。

中部小尺寸商铺,尽端大尺寸商铺

 

4、一拖二铺。

可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二层,且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺,单个商铺间无连通。

一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块,商铺层高过高会降低店铺的实用率。

为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式。

同时,在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。

在”一拖二“店铺案例中,在铺内楼梯的形状不变前提下,分别表示在5.1m,4.8m,4.5m层高中楼梯所产生的变化。

5.1m、4.8m、4.5m层高楼梯占商铺面积百分比分别为20.37%、20.03%、19.36%。

 

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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