社区商业项目的关键操作点有哪些

来源:互联网 未知 2021-02-22 13:17
根据开发主体诉求及市场状况
科学选择租售策略
 
社区商业常规租售模式包括“纯销售”、“纯出租”、“租售并举”三种。
 
纯销售商业有利于实现商业价值最快变现,缓解开发商资金压力,但首先需结合市场状况考量是否具备销售竞争力及市场容量,规避“销售未果、被动自持”的僵局、丧失招商运营的先机。

其次,商铺散售给小业主后、产权分散,主力店以及品牌店铺难以进入,业态散乱无法统一规划,同质化恶性竞争严重影响顾客体验及商业品质。
 
售后返租模式是这一模式的另一种营销策略,虽一定程度上加速商铺销售和资金回笼、回收一定年限的经营权,但巨额的返租和经营成本往往对开发商的资金和运营能力提出更大的考验。
 
纯出租商业最大程度地将经营管理权集中在开发运营主体手中,为科学规划和后期运营奠定基础。但投资回收期长,且对开发商的运营能力提出高要求;经营风险较大。
 
租售结合,顾名思义,一部分销售、一部分自持,衍生出“定向销售”、“带租约销售”、“节点自持”、“主力店自持”等多种操作手段,通过部分出售回笼现金、关键业态/铺位自持保证商业品质及项目核心驱动,是较为折中的营销策略。
 
科学选择租售策略,既要考虑开发主体的资金诉求、运营能力、商业开发战略,同时也需要兼顾商业特有属性及市场现状。没有最好的租售秘诀,只有最适合的租售策略;选对租售策略,是社区商业成功的首要因素。
 
 
 
 
 
 
合理规划主力店
 
主力店不仅为社区商业带来稳定的客流,同时也是项目商业品质的代言人;
主力店的入驻极大地增强了小商户/小业主的信心、推动项目招商进程、提升租金水平,同时也极大程度地满足了居民的基本生活刚需。
但主力店往往商业体量需求大,且承租能力较低、租期较长,对社区商业项目调整灵活性、租金收益产生不利影响。
 
是否规划主力店,主力店选择哪种业态,主力店规划面积、规划位置等尤为重要,优质的社区商业在主力店规划中应兼顾商业租金收益及配套功能的完整性和品质。
 
传统的主力店仍以招商为主,但随着社区商业的商业价值日益被开发,为社区商业定制的配套自营品牌应运而生。
 
各大知名房企在超市、教育、餐饮、家居等生活必需领域类开发适合住宅产品定位的新品牌,通过自营品牌的开发运营,一方面在同质化的社区商业业态中形成差异化优势,同时通过自有商业孵化的品牌亦可实现单独的外围拓展之路,形成开发主体新的增收渠道。
 
定制化的自营品牌入驻不仅解决了项目开业前期的招商难问题,也最大限度地保证主力店/主力业态的品质。
 
 
 
 
 
 
持续的业态升级和产品迭代
 
 
社区商业虽提供社区居民的生活所需,但随着行业壁垒的打开、生活品质的提升,社区居民对社区商业的场景体验、产品服务、交互方式等也在不断提升,日益提出更高的要求。
 
万科旗下社区商业产品线万科2049自2013年6月问世以来,已经历了从1.0版本到4.0版本的升级迭代。
 
1.0版本-万科2049丨五玠坊,只有原味区和原创区两个核心区域,以餐饮和会所休闲为主,这是2049对社区商业创想的原型。
 
在2.0版本-万科2049丨城花中,万科提出“绿色生活”、“健康人生”、“文化社区”、“儿童成长”的四大主题,业态高复合,功能全集成,覆盖生鲜便利、特色餐饮、生活娱乐、健身会所、亲子教育、社区医疗等全业态,实现以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
 
3.0版本-万科2049丨海上传奇,延续2.0版本的四大理念,并有了两个提升。首先,纳入了上海万科商业服务品牌“万乐会”的创新理念,通过线上APP,将四大主题渗透到邻里生活。其次,海上传奇的品牌知名度也在提升,例如星巴克、麦当劳、精品生鲜超市“Yes City”。
 
4.0版本-万科2049丨翡翠公园,在3.0本基础上规划更多新颖特殊业态,比如有Party、UP潮玩市集、情景游戏、Vgirls电竞比赛,将传统业态与潮流生活结合在一起,社区商业不仅是刚需所在,更像一个适宜打卡种草的“网红”生活空间。
 
 
现阶段国内社区商业依旧存在着较大的改进空间,主要体现在业态较为基础、分散,粗放式运营,且缺乏标准化的社区商业中心等。
目前,部分传统社区商业更多的是农贸市场、街边市场、超市、便利店的组合体,缺少满足老人、年轻人消费需求的新型业态,也缺少合理规划容纳新型业态的社区商业中心。未来社区商业的改善需要从社区商业规划、业态招商、新零售等方面着手进行,这需要政府、房企以及电商等多方的共同努力。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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