打造“小而美”的社区商业,这些运营建议你一定用得上!

来源:飙马商业地产综合 徐建 2021-01-20 11:51

随着中国人口结构老龄化、少子化、空巢化,以及消费者消费行为的改变,传统大商业在某些方面已不适合当前的商业环境,“小而便利”、“小而专注”、“小而灵活”的社区商业更适应现代生活的节奏和步伐。那么,如何打造“小而美”的社区商业?飙马商业地产为您分享社区商业运营的8大建议。

打造“小而美”的社区商业,这些运营建议你一定用得上

 

社区商业基本情况

在国外,社区商业最早起源于欧美,后来发展到世界各地。国外经验表明,在人均GDP超过3000美元之后,社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%左右,有的甚至占到60%。而即使是社区商业相对发达的上海,社区商业也仅占社会商业支出总额的30%左右。据国家有关统计显示,未来10年,我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3,具有巨大的发展潜力和空间。

社区商业走红的三大原因

社区商业火了,到底是因为什么?总结来看,社区商业崛起的根本原因大致有:

1、拥有“小而便利”的特质。

伴随着生活压力的加大以及生活节奏的加快,人们总是渴望自由、想要摆脱时间、空间上的束缚,能够自由地购买并拥有良好的消费体验。大卖场拥有琳琅满目的商品,但是反而给人感觉是单一性,消费者没办法快速找到自己的购买目标。整个中国的消费市场在发生一个巨大转变,人们总是渴望自由,摆脱束缚,体验特属的购买旅行,而具有社区商业特性的小业态因“小而便利”满足了消费者的消费需求。

2、“小而专注”是业态模型的创新。

大卖场的弊端之一便是同质化的产品结构,而社区商业在品类结构上更胜一筹,不但可以做自采、限采的产品,还可以发展自有品牌,更可以专注一个品类实现“专业性”。以水果生鲜店为例,将水果品类从大卖场销售板块中独立出来,成立一个专业业态,通过更新鲜、品类更全、购买更便捷等优势争取到特定的消费群体,让“小而专注”成为了一种新的更受欢迎的业态模式。

3、“小而精致”的零售氛围。

社区商业因为规模小反而更容易让创新成为可能,这种创新使得小业态变得更加独特以及精致。小业态若想在市场中生存,那么一定要玩得具有“工匠精神”,而这也体现了小业态对于零售技术的深钻研。比如门店的装修要越来越生活化,包括柜台的设计、小的装饰;产品从包装分量到品质的精制化;另外,由于小业态门店面积小,在服务上,更容易提高对顾客的专心服务程度。从门店装修、品类选择、产品陈列再到支付方式的设置、促销活动的开展以及消费体验的提升,小业态让每个环节的精致度都有所提升,消费者会在小业态中感受到定制化的消费体验。

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国外社区商业发展

1、日本的社区商业中心。

“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。日本东京都神乐坂商业街,就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

2、美国的社区商业。

美国的社区和外面是基本分离的,一般在社区里,小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自主洗衣店都很多,这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的,而这正是社区商业的优势所在。美国的社区业中心有两大发展特点:一种是在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部分折扣店或全部专卖店,厂家直销店;另一种是突破传统观念,呈块状型。与周围的文化娱乐等设施结成联盟,使块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。

3、德国的社区商业。

德国建筑设计师认为,社区商业的建设,应该“以人为本”。居住区相关设施的分布,是与人们从住宅出发,到达这些设施的时间距离相关联的,如5分钟步行范围内,可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、医疗中心、社区俱乐部等,以及轨道交通车站。

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国内社区商业发展

与发达国家相比,由于人口基数的的庞大,改革开放后大量农村务工人员向城市的不断涌入,“居有其所”的刚需性理念支撑着中国房地产市场粗狂的发展了十余年。然而不可或缺的社区配套却相对落后,大量居住者所需的基础配套更是得不到满足。有限的市政配套设施满足不了大量的需求,伴随而来的就医难、上学难等等社会性问题也层出不穷。

然而随着中国房地产业发展的日渐成熟,刚需住房将不再是地产商掘金的宝地,人们逐渐对居住舒适度和配套完善程度更加看重,社区商业发展的苗头也逐渐崭露头角,中国社区商业的发展空间无疑更为广阔,未来居民更习惯就近解决日常所需的物品和服务。

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“家门口的商业为社区服务”

中国商业未来发展方向

社区商业,简而言之就是以社区居住对象为服务主体。

然而在中国从地产开发商到普通的社区商铺经营者却从未真正的吃透其中的精髓所在。

先前的社区商业发展良莠不齐,以种类零散的底商、小贩为主。

缺乏统一的运营管理,产品设局规划与商家、消费者需求不匹配之下,“脏乱差”也是传统社区商业的现状。

尤其在互联网的时代里,不能正确的给自己定位的社区店铺,注定其生命周期不会长久。

相反从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,真正做到家门口的商业,为社区生活而服务。能够满足“五分钟生活圈”才是社区商业发展的正确方向。

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关于社区商业实体店运营的建议

第一,标准化。即形成标准化产品线快速复制扩张。在城市化快速推进的背景下,社区商业标准化必要性越来越高,其有利于实现快速扩张占领市场先机。如华润在其整体商业布局及社区商业战略均设置了由低到高三种定位档次的产品,即精致型商业、一站式快乐消费中心和基本生活型中心,并计划加以快速复制,实现商业地产全面提速。

第二,传统企业借势O2O挖掘线下商机,而社区物业则通过O2O服务形式为居民提供增值服务以实现新的营收点,包括周边生活服务、社区广告营销、社区电子商务、物业增值服务、网络社区论坛、社区交友及服务等。

第三,消费者在大多数品类中呈现出“多品牌偏好”行为,这意味未来社区商业需重点考虑品类/品牌丰富度。

第四,未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方,应更加强调成为社交体验的场所,如社区跳蚤市场、社区运动会、相亲会、宠物联谊会、儿童活动等。

打造“小而美”的社区商业,这些运营建议你一定用得上

 

第五,社区商业以服务为核心,以便利为竞争力,服务观在消费者价值观中占强烈认同位置。例如维修、送水、鲜花、诊所、家政、洗衣、快餐、药店、银行等便民服务。

第六,社区商业在运营的业态、时间上应体现灵活度。一方面在运营业态上,以咖啡厅为例,融合了咖啡、甜品、简餐、会议、书吧等多种功能,另一方面,部分业态应提早开门,如早餐、超市等应提早开门满足居民需求,而非像多数邻里中心把开门时间放在9点以后。

第七,随着未来单体项目开发体量的增大及运营的成熟,未来社区商业部分产品辐射范围将逐渐扩大,有机会转型为区域中心。社区商业一般辐射范围在周边2公里内,随着商业影响力提升、品类组合丰富、服务范围更广,辐射客群更多面,部分邻里型商业将逐步发展到辐射周边5公里的区域中心商业。

第八,社区商业与金融的结合可实现较好的资源整合,既有利于资产形成规模化提升,又能推进社区商业运营的改善,香港在这方面提供了借鉴经验。

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文章来源:飙马商业地产综合

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
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传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
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8000 - 15000平米
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1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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