目前房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位，租赁模式包括整租和分租模式，本文简要梳理不同模式的含义、特点、评估方法等。

一二线城市由于城镇化和经济的发展，房地产行业已走向存量房阶段，房地产租赁市场逐渐壮大，市场上需要对租金评估的需求越来越大。

一、房地产租赁估价

房地产租赁包括了房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，关于房地产租赁估价的描述包括以下3点：

01

房地产租赁估价，应区分出租人需要的估价和承租人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。

02

以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋租赁估价，应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出租金中所含的土地收益。

03

保障性住房租赁价格评估，应根据货币补贴、实物补贴等租金补贴方式，评估市场租金或其他特定租金。对于采用货币补贴的，宜采用市场租金；对采用实物补贴的，宜根据类似商品住房的市场租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼栋、楼层、朝向等保障性住房租金影响因素、测算公平合理的租金水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房租赁价格确定有特别规定的，应按其规定执行。

估价规范规定了房地产租赁估价的种类、租金类型、价值类型以及应该注意的问题等。房地产租赁估价需要以合法为前提，包括产权合法清晰无争议。

对于出租人的估价需求，其价值类型一般为市场租金和成本租金，例如土地管理部门、国企和银行需要出租其所拥有的物业，其经济行为是出租房地产，一般评估物业的市场租金，其经济行为是内部决策，需要评估其成本租金用于确定经营出租房屋的最低限度。承租人需要的估价一般为承租人权益价值评估，例如在广州部分的批发市场，承租人与产权人签订20年的租赁合同，一次给付租期内租金，承租人以租赁合同进行贷款，评估的是承租人的权益价值。

二、租赁评估的目的

《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号发布)第四条 占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：（一）资产抵押及其他担保；（二）企业租赁；（三）需要进行资产评估的其他情形。

《事业单位国有资产管理暂行办法》第三十八条 事业单位有下列情形之一的，应当对相关国有资产进行评估：（一）整体或者部分改制为企业；（二）以非货币性资产对外投资；（三）合并、分立、清算；（四）资产拍卖、转让、置换；（五）整体或者部分资产租赁给非国有单位；（六）确定涉讼资产价值；（七）法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（二）以非货币资产对外投资；（三）合并、分立、破产、解散；（四）非上市公司国有股东股权比例变动；（五）产权转让；（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（八）以非货币资产偿还债务；（九）资产涉讼；（十）收购非国有单位的资产；（十一）接受非国有单位以非货币资产出资；（十二）接受非国有单位以非货币资产抵债；（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

根据上述规定，事业单位和企业国有资产，整体或者部分租赁给非国有事业单位需要对相关资产进行评估，该业务属于法定评估业务，应出具鉴证性评估报告。

三、租赁价格评估的注意事项

租赁模式

整租：产权方将评估对象整体租赁给一个机构或个人，由其进行分散租赁或经营，评估产权方租赁给该类型机构或个人的租金。承租人对其再进行分散租赁的行为相当于做“二房东”。

分租：产权方将评估对象整体划分为N个租赁单元，进行分散租赁，评估产权方租赁给终端承租户的租金。

整租模式时评估的注意事项

(以商业物业为例)

01

规模：整租模式下的面积规模一般较大，例如商业租赁中，产权人将一个购物中心、一个专业市场等面积从几百平方米到十几万平方米的物业整体出让给一个机构，再由该机构经营或者分散出租。评估时须注意案例选取时候规模修正、位置修正等因素。

02

租金水平：当物业体量较大，产权人对物业进行分租时，可能会存在转手期、空置期，产权人需承担了空置损失。当产权人将物业整租，租赁期内将空置风险转移到承租人身上。风险越大，收益越大，由于承租人需要考虑风险问题，势必压价，所以评估整租物业时候，租金水平相对较低。特别是当承租人为二房东时，需要赚取租金差价。

03

承租人投入较大：承租人取得物业后一般会对物业进行重新装修、完善配套设施设备、重新招租，承租人需要投入的费用较多。采用比较法评估时需要考虑租金内涵是否统一，注意区分产权人和承租人各自的投入。

04

承租人要有运营能力：众所周知，住宅项目售罄基本意味着项目的结束，而商业项目的开业却意味着项目刚刚开始，开业之后营运管理的水平对于项目成败尤为关键。从商业地产全生命周期来看，前期招商和后期营运对于商业地产项目的贡献率约为二比八，营运管理是商业地产的核心竞争力之一。承租人对商场进行分散租赁，首先需要有一定的招商能力。完成招商后，承租人对商场整体运营，需要运营管理能力。怎样才算是具有运营能力，一个最简单有效的指标就是客流量。旺盛的客流，不仅可以让每个在购物中心内经营的商家取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，以此保证购物中心的收益实现；还可以让购物中心通过现有商家的良好表现，吸引更优质的商家，通过不断优化商家结构来提升租金水平，从而实现运营收益的不断增长。评估承租人权益价值，采用收益法评估时候需要注意扣除归属于商服经营者的利润。

四、评估方法

1.比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的本质是以房地产的实际成交价格为正常成交价格来求取房地产的价值，其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价值。评估市场租金价格，有三个或以上的可比实例，则最好采用比较法。因为比较法采用同区域内真实客观的可比案例，具有一定的说服力和参考意义，当评估一个面积规模较大的物业时候，当案例规模修正、位置修正等因素。

2.收益法

利用收益法求取市场租金，是一个收益还原的过程，先确定估价对象的市场价值，再确定报酬率或者资本化率，收益期或者持有期，倒算出年租金，月租金。

3.成本法

基本原理：成本法理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定，是各项成本累加的过程。

成本租金=不动产及动产折旧与摊销+房屋运营管理费用+维修费用+保险费用+投资利息+相关税费+投资利润

市场总结/世联服务

目前对于租金评估，一般以比较法为主，其优点显而易见，对于没有评估基础知识的报告使用者来说更加容易理解，容易接受评估结果。租金评估，是世联深耕多年的专业服务领域之一。我们为中国移动网点、机房租赁，银行的ATM、网点租赁提供了租金参考。为国企、集体物业公开招租确定出租底价提供专业意见，为国有资产增值保驾护航。今年，世联中标《20-2021年度广州市房屋租金参考价测定与房地产租赁市场分析服务项目》，利用专业知识、EVS数据，为广州市房地产租赁管理所提供专业服务。世联的租金评估业务也随着中国租赁市场的发展而逐步壮大。