随着我国国民经济的快速增长，商业地产的开发得到快速的发展，社区商业投资成为大多数投资商的关注重点。时值当下，社区商业已经过一段时间的发展，随着各大开发商和品牌商的介入，势必加快行业的发展。对于社区商业的特色业态及发展趋势，众多先行者已总结了不少经验。本文，飙马商业地产为大家分享做好社区商业需要关注的几大操作要点并结合案例进行详细分析。

 

社区商业的分类

根据操作模式以及商住比例来区分，不同性质的社区商业，各商业服务能级有着一定的区别。

 

 

社区商业的业态组合

飙马商业地产认为，百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲娱乐、社区养老等九大类构成了未来社区商业的基础业态。而社区商业根据体量和辐射能及，也可以大致分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类：

邻里商业（标准型）：面积一般在3000平米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

居住区商业（中大型）：面积一般在3000-20000平米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3～5万人；

社区商业中心（加强型）：面积一般在20000-50000平米，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8～10万人。

 

社区商业业态组合规划原则

1、社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

3、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

4、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

5、符合商铺建筑设计技术指标。

 

社区商业业态布局特点

根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，要注意以下几点：

1、在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；

2、餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

 

相关业态的规模、配置需求

 

 

社区商业中常见的商家

 

社区商业的特征

特征一：商业功能是“便民、利民”，为居民提供日常生活需要的商品和服务。

特征二：社区商业的零售商业比其它商业项目的配比略低，休闲娱乐类的业态和配套商业（服务类）的业态配比要高很多。

特征三：社区商业的消费对象更偏重主妇、儿童及老年人，一般以家庭消费为主。

 

社区商业案例

案例一：基盛万科中央公园

基盛万科中央公园是房企万科社区商业产品线“万科里”完成1.0至2.0转变的探索。用公园场景重新定义消费体验，试图改写周边20万人的生活方式。

 

1、物业形态创新。

基盛万科中央公园打破传统“盒子型”物业形态，以半开放式街区的空间形态连接社区，淡化城市与商业项目之间的界线。这种自然过渡，除了因为没有“门”的阻隔，项目户外空间的主题性打造也是关键，为社区居民提供可以室外休闲互动的场景。

 

2、区域/商圈选择。

基盛万科中央公园占据番禺政务核心、聚集20万本地居民及周边办公人口，辐射万博和市桥两大商圈，未来片区居住人口或增加到30万。同时，附近四条地铁交汇，将会带来巨大的人流。

3、业态组合与创新。

在业态选择上，基盛万科里以50%主流品牌、30%差异化品牌、20%的创新品牌的业态逻辑在A、B、C、D区，布局着唐宁书店、华夏太古影院、古德菲力健身、小龙坎火锅、约派克演艺餐吧、奈雪的茶、星巴克、27Fruits甘草水果等120余家品牌，其中不乏首店，如周大福旗下轻奢珠宝品牌SOINLOVE、3C智能家居品牌Teetöt等整体来看，项目侧重布局与“慢享美好日常”相关的体验式业态，形成社交乐活场、亲子成长坊、社区能量馆、艺文栖息地四大主题。

 

案例二：方洲邻里中心

方洲邻里中心是苏州邻里中心发展公司借鉴新加坡的开发理念，结合国内实际在工业园区内开发建设的第8个项目。它既是社区购物中心的标杆项目，也是最多领导人参观考察的项目。

它与苏州工业园区内已建成的其他邻里中心一起，摈弃“沿街为市的粗放型商业形态传统底商”与“小而散形态的社区内商业”，着力构建“服务于社区的集成式商业中心”。

单个邻里中心的服务半径被设定在500至800米，服务人口为2万人，必备功能及其核心产品包括：超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生医疗中心。从结构上来看，苏州邻里中心餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的业态占比近80%。国有背景的工业园区开发商对邻里中心的统一运营管理保证了邻里中心的服务方向与水准。

 

未来社区商业的发展方向

近年受楼市政策的刺激，商业地产受到热捧，社区商业在国家商业布局和城镇化大力发展的前提下倍受关注，未来复合型的社区商业产品将成为社区商业发展的趋势。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

 

社区商业的成功运营源于属地住宅开发的成熟，它的成功和区域内的入住人口、人口素质、消费能力、家庭结构，有着密不可分的联系，对于新的住宅区需要一定时间来培育。

体量相对较大的住宅片区，对社区商业的开发，要求开发商自身资金需有很强的实力。目前，销售回笼资金及社区配套功能的社区商业产品已成为众多开发企业研究的重中之重，不少开发企业着手思考社区商业的开发模式，以期实现既能帮助住宅产生溢价，又能减轻开发社区商业的所带来的资金沉淀。

社区商业商户的客户来源主要是周边小区的居民，商户选址时更多的会关注到区域的因素，因此在社区商业的定位和招商中，除考虑本小区的因素外，对项目所在区域的情况必须进行重点分析和研究。

就目前看，开发企业自身品牌对社区商业的招商工作直接作用有限，而广大商户更多关注的也是社区的档次、规模等因素，这就给更多开发企业做社区商业带来了机会。

社区商业的统一管理为商户打造了统一的形象，所有商户的门头尺寸、厚度、材质等各方面的统一规范要求，提升了广大商户的形象和品质，受到广大商户的欢迎，引进专业的商业运营管理公司对社区商业进行统一管理是未来的发展方向。

 

社区商业的商户多数都为个体店，在面临亏损时多数选择调整定位，而不是关闭店铺，所以说社区商业的商户一般其自身的经营稳定性很高，他们更看重对社区老百姓的服务，希望通过自身的经营服务得到周边居民的认可，获得重复消费客源。

在社区商业规划初始阶段，要充分考虑未来商户入驻物业使用的便利性，如：门前不要设立过多的台阶、残障通道、商铺一般不要高过两层、外部要充分考虑门头的展示面、内部要设立上下水和卫生间、最好有地面停车带、公共休息区等等。只有将商户和未来消费者的体验充分结合，才能让社区商业发挥最大的价值。

未来社区商业的开发必将成为国之商业发展的重策，针对住宅片区的开发将超前规划，纳入到项目统一规划体系，在功能定位上更加细化，打造社区服务的理念，让未来的入住居民感受到切实的社区服务理念，主力商户的进驻将前置化，社区商业所引入的商户将更加专业化、品牌化、连锁化。

针对一些社区商业中心，主力店的招商工作将大大提前，甚至是走定制化路线的开发模式，形成区域化的配套共享，满足消费者消费的需求，真正成为承载社区生活的重要平台。

 

文章来源：飙马商业地产综合