7个方面详解万科是怎样做旺社区商业的
从早年的小卖部、裙房街铺,到如今的特色商业街、邻里中心, 社区商业从不起眼的配角,慢慢演变为“二号”,甚至是独立的“外向型”商业明星。
网络电商风生水起,实体商业地盘被蚕食瓜分。此情此景下,作为城市商业最基础的细胞组织,社区商业的配套特征,反而具有不可替代性,更可作为一个独立产品线拥有很大发展空间。
就万科而言,能否继万科住宅、万科物业后,再创建一个内涵更丰富的服务品牌,更具象地展现万科居住品质?
社区商业,价值远不止营销推广与规划的层面,透过长期经营和服务,对开发企业而言,社区商业能够实现品牌、资产的复合收益。
在此思路下,笔者创建万科社区商业的功能与业态模型——
目录
社区商业目标
社区商业业态规划
从家庭结构出发,从业主基本需求、重复消费要求出发,设定社区商业功能模块,以此规划七大类业态:餐饮、零售、文教,生活服务、休闲娱乐、康体养生,公益服务。
考虑到业主入住率,社区商业都要经历培育期、成长期、成熟期三个周期,短则2、3年,长则5、6 年,基于项目所在地域和业主特点,以及商户生存条件,各类业态在不同时期的配置比例会加以调整。
社区商业业态规划
业态的标配与个性
依据万科开发社区的定位、规模、区位商业环境变化,七大类业态的中,有10%~30%个性项目灵活应用在各类住宅项目,更有针对性服务细分市场人群。
个性项目的差异主要体现在客单价、文化性、服务
模式,属同业态的升级或变化版。
社区商业品牌商户
开发与运营
自持或散售,是个问题!
在社区商业的四方关系中,开发商关心资金回笼又担心烂尾,商户担心营业额,居民看有没有喜欢品牌,投资客看重租金回报。
若满足各方所思所求,唯一途径,统一运营。
统一经营管理,业态控制、招商,避免空铺死铺,
无论长期持有收取租金,或散售产权回笼资金,各方才能顺利退出。运营为王。
文章来源:地产研习部落
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