入门级商业地产,更多开发商试水社区商业

来源:飙马商业地产 2020-05-13 11:50:12

在存量替代增量的大环境之下,中小商业地产商,受制于资金流的局限性、高标准的运营管理要求等各方面的原因,不建议专门拿地开发大型商业地产。目前的中小商业地产商普遍是重资产模式,拿地建造住宅地产,建造好住宅之后,利用销售完住宅的资金来建设社区商业,若是资金吃紧,会销售商铺来填补,造成了商业产权的分散,牺牲了运营价值。

中小商业地产商想做好商业就需要做到对社区商业的主导控制,实在是因为资金问题,可以销售三分之一的商铺,将主导权控制在自己的手里。从社区商业入手做商业对于中小商业地产商来说再适合不过了。

商业如同一锅汤,定位就是盐,再好的汤离不开要放入盐,否则就是平淡无味,没有味道,没有灵魂,这样的汤,能吸引人前来品尝吗?社区商业需要一个成功的定位,这样就成功了一半。社区商业的定位,是仅仅围绕着社区人群做出来的,局限性比较小,辐射范围也有限。

做社区商业,可以分为这几个阶段。

首先,从社区底商开始,可以自持,也可以销售一部分。如果是想长久发展,建议还是需要做到自持,统一招商、经营管理。先从底商开始做商业,慢慢积累摸索商业经营之道,入门商业。社区商业是一门大学问,很多东西需要开发商自己亲自去经历体会才会明白,光靠别人的三言两语,难免会听的一知半解,真正用上的时候也是半疑半惑的,缺乏实际操作经验的支撑。开发商不能过于心急,还是得按部就班的来。

其次,建造社区型集中商业,体量不需要太大,1~3万多平就可以,过小没有吸引力,过大不一定玩得起来,社区型集中商业主要的业态很明确,在定位的框架下贴近社区服务的业态。

最后,建设连锁社区型集中商业。进一步扩大商业资源,市场影响力,积累运营经验。经过这样一系列的循序渐进,形成了规模,条件允许之后,可以考虑侧重于拿地做商业了,以轻资产为导向,形成区域影响力的商业地产商。

社区商业做的比较成功的代表案例有:

保利——以点带面,全方位发展,保利首个若比邻社区商业项目,在广州,保利天悦开业。两年后,走出广州,在全国开业达58个。

万科——多产品线探索“物业最后一公里” “邻里家”五菜一汤的标准套餐模式,不同的是,在“邻里家”这条产品线中,万科推出了“333”模式。即项目总体量的1/3由万科招商主力品牌联营,1/3由万科业主经营,剩余的1/3出售。通过统一规划管理,万科得以在单个项目中实现以售养租,并发展出鱼羊市集、梅沙教育、万享荟等自营品牌。坐落于广州海珠区的江燕路万科里,是万科邻里型社区商业代表作。从万科公布的数据可知,靠着仅5.5万平米小体量,江燕路万科里2018年实现营业收入5120万元。

这些比较成功的龙头企业,是以住宅为支撑,做社区商业,精细化运作社区商业。中小地产商可以吸取前辈们成功的经验,先做好社区商业再做以后的区域商业。把每一个住宅项目的社区商业做好了,就像是很多个“印钞机”,资金源源不断的流进来,对于集团日后的发展壮大大有益处。

最后,飙马(中国)商业地产顾问机构建议,对于中小商业地产商来说,做商业地产要一步一个脚印,把路走的稳一点,还要有创新,把路走的长一点。短期目标是先把社区商业做好,社区商业做好了,形成了一定的市场影响力,积累了一定的商业资源,有了较为庞大的固定资产,资金来源也有了保障,日后的发展也就有了很大的把握。长期目标就是拿地建设运作自己的商业项目,前提是你得把社区商业这把火烧的旺了才能,否则,都是免谈。

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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