中小房企如何突破行业瓶颈,实现“地产+”布局

来源:博志成地产观 2021-10-11 15:44:58

对于房地产行业来说,2021年是史上最艰难的一年,调控力度史无前例。多数房企面临大规模的调控政策一筹莫展,政策压力与日俱增,房企的生存和发展面临不小的挑战。尤其是对于中小房企来说未来该如何转型,如何布局,多数房企显得迷茫。

对多元化战略布局较早的标杆房企而言,“地产+战略”正逐步显效。比如龙湖,新城,世茂等,他们的转型业务模式,运营体系,团队基本已经构建,正处于扩张复制阶段。比如龙湖如今在地产主航道之外,开辟其他三大航道,即商业、智慧服务、公寓三大新航道,合起来并称为服务性收入,成绩单如何了?事实上,2019年龙湖服务性收入已经突破100亿,2020年预计突破150亿。龙湖官方表示,未来10年龙湖服务性收入突破1000亿、2000亿。世茂集团2020年提出以房地产开发为核心“主体”,以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为“双翼”,以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为“尾翼”的“大飞机战略”。半年报数据披露,上半年公司非地产开发业务实现营业收入66亿元,同比增长128%,占总营业收入的9%,进一步提升。

作为多元化产业布局较早的融创,在产业布局战略及运营模式上的初显成效,值得众多中小房企借鉴。

多元化产业布局
形成“地产+”六大板块

融创中国行政总裁汪孟德亦在2020年年中业绩会上表示,公司未来要的是整体综合竞争力。而他所言的综合竞争力是指完成“地产+”赛道布局。

随着存量时代的到来,地产行业已经普遍达成了共识,在维持地产主业平稳发展的基础上,只有尽快建立新的业绩增长点才能行稳致远,融创也在不断探索谋划其他赛道的布局。

2019年融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”,以地产为核心主业,坚持“地产+”战略,布局融创地产、融创服务、融创文旅、融文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。

 

2020年11月19日,融创服务控股有限公司成功登陆港交所,得益于母公司的强力支持,高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力,融创服务规模收获确定性增长,已经初步建立起物管行业头部企业的竞争优势。

 

2020年录得营业收入46.23亿元,同比大幅增长约63.5%,三年复合增长率达58%;归母净利润6.20亿元,同比大幅增长约129.6%,三年复合增长率达152%。

收购方式快速进入文旅板块

独有的商业模式初显经营成效

2017年7月19日,融创与大连万达商业订立协议书,以总代价438.4亿人民币收购万达商管持有的十三个文化旅游项目的项目公司91%股权,其中包含10座文旅城,融创通过特有的收并购方式迈入文旅板块,并实现高起点布局。

次年8月,融创文旅集团正式成立,并与地产集团区分,独立负责文旅业务运营。同年十月,融创又以62.8亿元收购万达文旅城项目的设计、管理及规划公司,收获了一只规模近5000人、架构完整、经营丰富的文旅团队,并成立融创文旅设计院、文旅建设事业部,文旅集团组织架构逐步完善。

2019年,融创再度斥资约153亿收购环球世纪、时代环球各51%股权,一跃成为会展类项目最大的持有及运营商,文旅板块再添新业态。截至2020年12月,融创文旅已在国内布局13座文旅城、5个旅游度假区、30个文旅小镇、8个会议会展中心,涵盖50个乐园、90个商业、近150家高端酒店。

 

在消费升级的大趋势下,融创文旅为中国“新消费”促进“新供给”的进程填上浓墨重彩的一笔。作为中国最大的文旅产业持有者及运营商,融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块,多业态场景经营竞争力优势凸显。在疫情后更是展现出强大的经营活力,下半年客流和收入均快速复苏。2020年收入实现同比增长36%,管理利润同比增长311%。

 

从财报近两年的对比数据可以看出:物业销售收入依然占比较大,2019年物业销售收入实现734.2亿元,占比95.6%;文旅城建设及运营收入实现10.8亿元,占比1.4%;物业管理及其它业务收入实现23.4亿,占比3.0%;2020年受疫情冲击,各版块收入略有下滑,2020年物业销售收入实现730.7亿,占比94.5%;文旅城建设及运营收入实现9.8亿元,占比1.3%;物业管理收入实现32.9亿,占比4.2%;其它业务收入实现19.6亿,占比2.5%;截止到2021年上半年,各板块收入开始逐步恢复,2021年物业销售收入实现875.0亿,占比91.3%;文旅城建设及运营收入实现26.1亿,占比2.7%;物业管理收入实现24.2亿,占比2.5%;其它业务收入实现32.9亿,占比3.5%。从近三年的营收数据可以明显看出,文旅类项目运营收入从2020年的9.8亿上升至2021年的26.1亿,较去年同期上升62.4%。文旅板块营收占比也由2020年的1.3%提升至2.7%,增速幅度较大,整体来看,地产依然为主业,但地产+产业的经营效益已经初步显现。未来文旅板块及物业管理板块收入比重将会逐年增大,所占营收比重也将持续加大。

与此同时,在新发展格局下,融创凭借经营策略的创新,提升企业综合产业能力和经营优势,助力中国经济大循环的发展。开放式经营实现5城乐园客流同比提升71%,收入同比提升47%;响应夜经济发展的文旅融合“夜夜夜阿狸”IP主题夜游成为新的城市经济增长点;发挥生态资源整合能力,构建欢乐互联消费平台的“融创文旅俱乐部”在上线4个月后便实现1088万人的注册会员。新消费场景和产品的创新,为自身发展和城市焕新提供活力。

在众多产品业态中,冰雪等产品品牌已完成市场的提前卡位,目前布局全国18个城市,规划18个滑雪场,其中7个滑雪场已开业,总接待333万人次。尤其是在即将到来的2022北京冬奥会之际,助力中国冰雪经济的高质量发展。

融创文化集团已也已经完成全产业链布局,坚定超级IP长链运营模式,围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。

2020年,融创文化已完成七大动画工作室布局,并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后,收获超1.6亿票房;2021年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》,分别收获超10亿和5.75亿的票房。

融创转型成功的路径

1、通过特有的收并购方式迈入文旅板块,实现高起点布局。融创收购万达商管持有的13座文化旅游项目的股权,开启文旅板块的战略布局。

2、自建文旅事业部,同时收购经验丰富的文旅运营团队。融创成立独立文旅事业部,并与集团业务区分开,进行独立运营。过程中收获了经验丰富的文旅运营团队,融创文旅板块事业部的组织架构及团队逐步完善壮大起来。

3、运营模式上实行文旅+地产开发同步进行,配套住宅先销售,缓解资金压力。因此,通常在文旅城开业之前,融创会先开发部分配套住宅进行销售,住宅的回款再投入到文旅开发之中,缓解现金流压力。

4、文旅城精准定位,中国欢乐家庭供应商,主打三大文旅类型。融创文旅城主要由文旅城,度假区,文旅小镇三大类型组成。文旅城定位于“身边的目的地”,主打一站式吃住娱购游的生活体验。度假区集中布局在自然资源丰富、气候条件优越的区域和城市,如海南、西双版纳、桂林等地,以景观资源作为主要卖点。文旅小镇则是为了满足人们向往宁静生活的需求,选址多集中在远离都市的远郊,主打田园生活,集文化、运动、康养、农牧为一体。

5、以文旅城为主要发力点,独创的“3+N”业态组合模式。业态方面,除主题乐园、商业、酒店三大基本业态外,依据不同的区域特点,再以雪世界、海世界、电影世界等八种主题业态进行动态组合,形成“3+N”种业态搭配模式,项目体量多在150万方之上,截至2020年底已有十二座文旅城开业运营。

融创在以地产主业保持均衡高质量发展同时,融创中国加速创新提升“地产+”业务竞争优势,快速发展成为具备全面竞争优势和广阔增长空间的大型企业集团。而融创的地产+模式突破了传统地产开发的瓶颈,为更多即将转型的房企提供了方向。

对中小房企的建议

1、不断加强在地产+产业布局方面的储备工作。包括各条线专业知识储备,思维模式储备,对标项目研究储备,组建外部产业资源圈。博志成的战略研讨会专为中小型房企量身定制,通过精准的战略复盘,找到问题,不足短板,培养长板,形成企业自身的战略方向,去应对未来的风险与挑战。

2、核心团队组建,梯队人才储备。房企地产+转型与进化的底层驱动在于老板与核心团队,市场上并没有那么多成熟的关键人才,也没有那么多适应能力极强的成熟操盘手,“地产+”企业的转型需要要重视人才的前置培养,要贴合企业的模式与项目的特点,通过内培、引进、价值链整合去搭建自己的团队体系。可通过参加博志成人才培养相关课程,不断为团队赋能。

3、项目层面的不断积累和沉淀,商业模式,操盘及运营能力的提升。单项目的开发运营,探索,沉淀地产+单项目的运营模式及标准化,过程中不断优化核心团队能力,优化商业模式,通过项目运作整合或发育部分产业资源。针对地产+布局的企业,博志成推出的泛地产课程,可以有效帮助大家了解更多网红项目的操作,破解项目成功运营密码,提升中小企业的操盘能力。

4、由单点发力逐步形成多元化,全方位发力,逐步在地产+领域形成战略优势。初级阶段重点在于单项目发力,随着单项目的不断成熟,规模不断扩大,形成多产业协同的生态系统,形成地产+业务领域的机制,体系,团队,产业资源或自主发育成熟,寻求建设循环产业生态的资本平台。确立地产+业务领域的战略地位,并形成竞争优势,提升经营效能。

文章来源:博志成地产观

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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