成都猛追湾,一个全新的、手术式更新的标杆样本

来源:房地产观察家 徐建 2021-09-14 15:02

任何一个上千万人口的超大型城市,都是个复杂的巨型生态系统。

在这个城市里,一方面是新的商业活力区、创意时尚区、科技产业区在不断涌现,另一方面是曾经火红但如今衰败的老旧区域持续低迷,留下的是一个个城市的沧桑地带。在这动态系统中,年轻的人群不断涌进来,城市中心区永远是文化、活力、时尚的中心地带,但很多衰颓的产业、城市功能甚至城市面貌已经跟不上这样的需求节奏。

相比大城市的新建地带,旧城区的更新就成了问题。在如今政府提出共同富裕的纲领下,一个城市应该没有一个地区会被抛弃。

可当在过去城市增长的地产模式被抑制之后,以土地财政、地产回补的城市经营模型就受到了挑战。怎么能让曾经的老旧城区在不大拆大建的前提下,还能享受到新兴区域的繁华,有机更新就是一个非常重要的策略。

上海、成都作为头部城市,分别出台了城市更新的管理办法。我们曾经深度撰写过关于上海愚园路针灸式更新改造的文章( 最牛「微创手术」,上海改造的一条历史街区,竟变身时尚新地标!),如今成都的实践,也成为了一个新的样本。

而成都猛追湾就是这样一个全新的案例。从2018年计划、动工,历时三年,从过去萧瑟的传统沿河居民区,变身成为一个活力四射的城市新名片。它是如何做到的?

成都心脏部位最后的衰颓工业居民区

猛追湾是一个典型的计划经济时代下的产物。

1953年,中国开始了第一个五年计划,苏联援建156个项目,其中有99个落户在当今成都市成华区东郊。上世纪六十年代,部分国防单位从全国各地迁到成都相继修建工厂,十数万科研人员和生产工人从东西南北移居而来,各地风俗汇聚的居住聚集地,造就了当时的猛追湾片区的繁华。

时过境迁,经济体制的转型将之前的天之骄子的科研生产区变成了过去。传统工业浪潮落幕,猛追湾的老厂房住区和服务公建的日渐衰落,年轻人不断出离,片区进入了萧瑟的衰退期。

随之而来的是猛追湾出现了各种问题。交通不畅、民生不善、落后的基建和破败的环境,如同一个伤疤记录了都市的历史。这个区域病了,它逐步丧失活力,甚至阻碍新城市的运行。

 

改造前的猛追湾河岸景观,破旧且衰败

2018年前的猛追湾片区形象,以旧式居民楼为主要建筑体面,整体陈旧,局部院落衰败。滨水交通要道主体被双向市政车机动车道占据,首层建筑地面与人行道界面用作停车位,其余地方人车混行。周边配套和商业设施不合时宜,水边步行道局促,景观单调,水岸欠缺休闲与展示功能,周边居民与河流关系比较单调而疏离。

 

猛追湾改造前的交通情况、建筑立面及河岸生活方式

虽然这个区域的活力在丧失,但它所处的区域位置却是出奇的好。

从这里向西北前行15分钟,就可达大名鼎鼎的远洋太古里,再北行2公里即可到天府锦江边第一熊猫电视塔。猛追湾就在繁华商业圈与旅游地标之间,紧邻锦江湾的存在。它处于轴线与地标交汇点,也是成华区唯一辖区全在一环内的老旧街区。所以它的衰颓成为了成都这座活力城市中心区内,让人觉得昏暗的地方。

 

猛追湾实际行政管理范围和河流关系区位图

 

那么,这样的区位的背景,面对的是一个什么样的市场呢?

从这旁边3公里内的太古里商圈,作为附近商业地产中的高流量点位,大量成都城里面最潮流活力的新世代人群及聚集于此。而锦江往南则是泛核心商圈的娱乐产业聚集带九眼桥酒吧街。与此同时,四川大学华西、望江校区、电子科技大学的高校学生群体,也都活跃在这个区域周边。

与此同时,拥有大熊猫繁育基地、天府熊猫电视塔、东郊记忆、建设路美食夜市等众多亮眼文化名牌的成华区,也不乏大量深入探索城中新鲜目的地的外来入川游客。

面对这么好的区位条件,破败的猛追湾与规划中的“都市滨水黄金地带”,形成了强烈的对比。该如何应对?

2018年,成华区启动了围绕滨河地段1.68平方公里片区的更新改造计划。2019年初 “公园城市建设和城市更新局”改革机构成立,猛追湾启动区在几方推动作用下开始走向了复兴。

“万巷更新”大片区

规划基础下的猛追湾

如同上海一样,成都的城市更新实践一直是走在全中国的前列的。而对于猛追湾的更新改造,其实要追溯到整个成都老城区更新的大背景下来分析,才更加清晰。

2017-18年间,成都市政府和文旅局启动了一个关于老城区文化品牌建设方案,启动的核心理念就是“万巷更新,予一巷以万象”,即通过对老城区域内历史遗产资源进行全面梳理、发掘保护、活化利用。

而这个方案的核心就是以“八街九坊十景”为抓手,打造市区内42条街巷来串联周边社区、老旧院落、历史建筑和文保单位,以系统推进社区、街区、片区的整体活化。其中,九坊之首的猛追湾被定位为新一代市民休闲区。

 

“天府锦江”八街九坊诗景概念性点位规划说明图

这个方案的重要观点在于:

第一,滨水带沿线的国税局、电视塔、通美大厦三大本土建筑应重构包装,凸出强化空间元素的地标性;

第二,充分利用河流资源,通过改善水岸吸引年轻人回流;

第三,引入零售、餐饮、文娱等新商户进驻,提升当地居民的生活质量;

第四,打开整个河畔区对外区域市民公众使用,用人的生气来激活滨水地带。

这其中的关键问题是对片区内部交通流线的重新规划,以满足新功能业态的需求。如改变滨河双向机动车道为城市慢行绿道,车退人进,将升级道路与天府绿道环线相连通,隔离汽车,引进都市行人的滨水路权,增加步行时间,提高人气。

 

 

滨水廊道的日间使用、夜间市集示意

以滨水公园和时间为线索,

讲述一个光阴的故事

猛追湾的这次有机更新范围包括了锦江滨河成华段、猛追湾街西侧、天祥街望平街。

不同于很多城市样板工程的空间形态与业态的割裂,猛追湾的更新更加接地气地提出一个更务实的理念,那就是“以空间形态促业态提升、以业态促空间形态优化”。其中的一个核心策略是充分利用滨水休闲带的空间优势,营造一个独特的生活场景。

这次更新的大模式就是将成都全域打造的“公园城市”理念贯穿到老旧城区中,再以猛追湾的历史发展大事记为时间轴线,创造有主题的公共空间和定位标记。

 

在这其中,河畔带状滨水公园的打造最为精彩。

 

居民因设施而更亲近河岸,

停留更多时间,增加社交属性

 

居民因设施而更注重水的互动,

增加深度体验

 

强化都市河岸特征,

在滨水区域设置夜间酒吧及餐厅,

成为锦江边的独特体验

 

巧妙利用公共景观发挥作用,

打开窗口,

突出河岸空间服务展示面

构建“移步异景、新老同框”的

社区商业长卷

由于猛追湾所处的片区位置极好,大量产业和商业对此觊觎已久,当其提出更新改造,重新引进社会资源后,具备了良好的选商的条件。

从业态呈现来看,整个猛追湾主要依托于主干道路东侧首层建筑底商的界面进行业态创造,包括文脉地标、滨河轻餐饮、香香美食街和综合社区服务等业态板块。

整体走访下来,它的业态在原有“建筑+底商”的基础上,融合了工业精神内核与现代消费配方,在文化体验和创新零售方面有突出独特体验,呈现出集文、旅、产、居、游、购于一体的复合形态。

由此,新的区域机能就包容了根植于此的原住民,周边的消费人群,更广泛的接纳了来蓉工作和移居定居的“新成都人”,它的鲜活让成都的包容性有了更确切的体验。

它们和道路西侧新改造的慢行绿道、滨水景观设施一起,从双向角度强化了来访者对消费界面和游览界面的交感体验,借此吸引全龄化人群分层体验场地,这也是猛追湾最独特的品牌特性。

 

滨水特色、上下湾一街一坊三巷格局

 

商户总览、业态分布

从具体策略上看,整个区域的业态更新提出了“一提二引”方针:

一提是老牌底商的保留并对其进行硬软件针对性提升,包括沿河剃头铺子BARBER和古戏园等;

二引是招募年轻化品牌入驻,以特色小店、网红首店来孵化片区网红属性,以小红书、大众点评热搜,突出新派成都精品小商业魅力,改善本地年轻人消费环境也满足游客探奇的心理,像望平街上的厘途LITTLE TRAVEL咖啡店,是成都本地音乐人经常聚集的小秘室。

这样更新下来,从天祥段头到望平段尾,串联起一幅“移步异景、新老同框“的社区商业长卷,且一公里长的距离内,调性不从众,内容不重复,达成了限量版的街区商业配备。

 

形成以小店经济、首店经济、

夜间经济为主打特色的活力街区

 

修旧如旧,保持街区本色

 

加建换新,突出新鲜品牌调性

具体来看,猛追湾的一坊——望平坊,以原纸箱厂纺织厂旧址、原国税局及家属楼为基础,被改造成为猛追湾故事馆、几何书店、梅花剧场、创客共享办公空间等多种业态的复合文化综合体。这个综合体对全龄段客群展开在地文艺座谈、零售、小型演出等。

同时坊间配备产业孵化空间和国际青年社区,空间通过各类通道与整个街区连通融合,为老社区注入新人口活力,带来新就业,演变出新城市共享空间,全成都仅限定独此一家。

 

望平坊,下湾区外立面改造效果

而猛追湾的三巷—— 香香巷,成华区传统苍蝇馆子聚集地,过道不足十米巷子长不过百米,改造后整条街充满着国潮时尚感的门店标签,定义一场街头档口的视觉盛宴。

各路花样地方美食和玲珑且饱满的就餐环境,将原本仅限本地人聚集的街巷转变为深度吸引川味饕客的“深夜食堂“。继而衍生出香香二巷、三巷可谓“限量版”效应的特色体现。

 

香香巷的门牌楼,

是跳脱开这个时代的限量特色场景

以AI感应式景观和亲水餐饮,

引爆夜游

作为娱乐之都的成都,发达的夜游经济一直是其繁华的标志。天府锦河串联起的九眼桥、太古里及其周边街巷、天府锦城第一景(天府熊猫塔),都其独特的声光电夜景的设定。

而猛追湾作为九坊之首,河湾处的关键,必然不能在夜游线路上失去光环。

猛追湾此次更新充分利用各类轻餐饮外摆设置夜间场景,河岸两侧同时经营,打破主干道和人行道的边界,将河岸生态位营造成“亲水型”户外餐厅;用地面AI感应式灯带铺设滨河步道,打亮“最成都”的休闲动感氛围;用户外感应互动装置和各类公共艺术,创造可亲子可运动可萌宠的“后现代”娱乐点阵;用不限时提供的特色餐饮、咖啡、酒廊等缤纷商铺夜灯光和宠物友好的夜间社区散步氛围,有效吸引“夜经济”特色消费,立体呈现出一幅“夜游锦江”的休闲消费新场景。

 

地面灯光伴随着各类门店光线,

引发周边市民的夜间慢行兴趣

 

 

声光电系统伴随着亲子活动,街道成为儿童乐园

 

入口处的灯光格栅墙,

把游人导入到街区内部

上湾区业态主要是就近服务居住、设定小而慢型店铺、集合水岸边的邻里社交和引导外来聚集,打造休闲夜客厅,聚焦具有社区温度的场景再现;下湾区以猛追湾特色历史符号为文化链条,展开装置与雕塑展示,唤醒对猛追湾过往故事的集体尊重与回忆。用新派精品商业形成一波波吸睛点,打造文商旅相融合的片区文化核心。

 

北向南入口-社区夜客厅

 

南向北入口-文脉装置长廊

 

中心地段-游客如织,不乏外国友人群体

住景分离,避免过度制造景区元素

除了新的商业植入,猛追湾对于大量原有社区的居民楼,也进行了更新和修缮。

像天祥路干道东侧的居民楼,临河底商业态为轻餐饮、生活方式店,门头标牌做标准化隔离,约束凌乱。二层及以上部分仍有大量居民居住,从地面往上观望可见别具风情的老式楼窗;望平街二层及以上则是万科长租公寓。对香香巷的门牌楼保护,是依托其自有的历史构筑和文化内涵,经过二次提升包装,呈现出老成都、蜀都味的烟火味儿。

建筑更新最为赞许的策略就是并没有因“工业文明“和”锦江右岸“等关键特征,来过度制造景区化元素。而是用非传统的招商理念、轻快新颖的业态布局和适度建筑改造,来保障住户、商户和来访者的和谐共存,呵护了因无障碍互动而产生出的市井气。

 

首层建筑和二层以上的立面关系

 

首层门牌基底标准化,

二层以上居住建筑保留原始外立面,别有风情

另一个改造重点是聚焦景观建筑,一是适度腾挪出原始空间用来增加文化和展示设施,如互动投屏机器、市集摊位廊道、出入口和转折处的成华区历史符号等。

二是细节上对老树的围合,对植被的梳理,让原生植物有了更充裕的生长空间。利用树荫和过道空间增加大量超长公共座椅,快速打开往来人心就地休憩;在临河步行道增加木质座椅和地板,提升老市井生活的舒适度;

三是在必要的位置增加灯带、提高使用率,组装地灯形成星光广场,接纳广场舞和集体运动健身,促进亲子互动,宠物互动,强化当地人和场地的情感联接。

 

 

 

建筑改造和运营是紧密结合的,它保留了老成华的区域时代精神,也加入新潮元素使成都范儿和国际范儿互相渗透。重现老成都人的集体记忆,也为市民和游客打开了解天府文化的新窗口。

营造孵化网红打卡点,创造猛追湾新名片

既然作为一个有旅游特色的新区,那么网红打卡点的设计就是不可缺少的一环了。猛追湾也孵化了多个节点的网红打卡点。

1、“时光长廊“这一节点处于望平坊的入口处,利用老建筑院落的入口门洞,在左右两侧长廊做了完整三面的镜面设计。通过镜面的折射表达“穿越时空”的理念。镜面内塑造的空间加之顶部LED组合屏,形成一个能与游客视觉互动的体验型模块。是首进入滨河区域最先抢眼打开的一处公共装置艺术,有00后喜欢的赛博朋克的味道。

 

2、几何书店的引入呼应了成都“书香之城”的美誉。有数据统计,成都现有书店3522家,每万人拥有书店2.16家,位居全国前列。几何书店是2018年2月诞生于雪域高原青海的高原书店,以“内容优选,场景轻松,乐于社交,文化多元”的经营理念打造出独特的体验场景。

猛追湾新店带来诞生地独有的气质,空间分六个区域——重磅阅读、雪域净土、天空之城、时光书馆、空间之门、重拾生活,集合为一,成为这个热闹片区中的一方阅读净土。整体装修是成都少有的拱形岩洞设计风格,整体为白色,墙面像是油画里用刻刀一点点刻出来的感觉,满满的洞穴风。是热爱书店和独特艺术空间青年们的新兴打卡地。

 

 

3、THE PLACE Cafe·Bar 为代表的独立咖啡店。成都骨子里自带的悠闲,加速了这座城市咖啡馆的更新。

近两年咖啡文化在当下成都无比盛行,咖啡店数量居全国第三,引入新青年消费据点的望平街自然少不了一张原创意味浓厚的咖啡地图。其中The Place以其绝对打眼的门店设计和老派资历,成为网红必打卡品牌之一。

品牌诞生于2013年,此次以旧改街区老旧居民楼下为基地,风格呈现出高度契合环境主题的破败废墟做旧风,是古旧与现代元素的碰撞,以咖啡为名,店铺的与街区的融合感充分呈现。

 

4、虽然整个街区呈现出一店一品的限量版意味,但如果说最不可替代的网红打卡点,是非天府熊猫塔莫属了。

天府熊猫塔是成都市和四川省的绝对地标,其落于成华区猛追湾街168号,塔高339米,占地6666.7平方米,是中国西部第一高塔。塔内8000平方米的楼面面积专为旅游、餐饮和娱乐而设。

它的地标等级相当于上海黄浦江畔的东方明珠塔,广州珠江边的小蛮腰广州塔,同样被世界高塔联盟背书过的这一驰名地标,将出现在每一个前往过猛追湾访客的记忆顶端。

 

 

成都首个EPC+O的城市更新模式

整个项目的更新模式也值得业界学习。从总体来看,这是个典型的政企融合,合作共建的模式。

整个项目由成华区改革与发展局和锦城华创置业责任有限公司牵头,中天控股集团和万科联合中标猛追湾一期改造工程,总投资额达10亿,建立了成都首个EPC+O(工程总承包+代运营)城市更新项目模式,实现更深度的“策划规划、设计建造、招商运营”。

其中,建设方的主要工作是打造“以天祥滨河路、望平滨河路为主”的一公里长的临江水岸作为集中改造示范区,以保护整顿湾区整体市政环境为基础再精心实施的改造启动区中,包含立面整治建筑物约74栋,沿线滨河景观绿化提升面积约18万平方米(含铺装地砖、绿化植物、标示标牌设施·、夜景照明、光彩工程、喷泉水景等相关配设施)。

为解决资金、管理等问题,成华区政府引进第三方公司——万科中西部城镇建设公司参与该片区项目。更新之初,公司实施优质资源的“收、租、引”,完成重要节点收储面积约4.2万平方米,为业态优化调整、物业统一运营、片区产业升级提供载体保障。市政街区、非收储商户外摆管理交由万科物业统筹,做到行政退后,服务向前。

而万科联合猛追湾街道党工委成立“Dream One”街区综合党委、成立猛追湾街区联盟,发布联盟公约,以市民休闲区为聚合点,共同推进党建引领下的特色街区建设和运营;同时落地首个五星级景区化管理服务,落地万物云城智慧化管理,打造望平生活家社区服务望平之心管理阵地,除了市政环卫等保障,力求在老旧城市空间中做整合服务商,包括设施的管养、基层社会治理、城市环境再生和局部更新改造等。通过智慧系统创造的猛追湾故事馆,作为进入区域后游客服务的主阵地,也可在无人服务的情况下带领游客自主探索街区。

 

万科云城系统服务

由此,通过政府、企业、居民等多方共同参与,带动周边30余家留存商家主动转业态提品质,拉动片区商铺租金上涨60%-70%,体现了万科通过引入新经济新业态推动城市活化。

异业合作,运营出圈

项目建成启动后,万科成立江畔文化运营平台,围绕“展、演、会”三大主题以及江畔市集、国际青年社区两大IP,先后引入抖音、成都偷心、蓉城之秋等城市文化运营品牌资源,举办多档城市级活动。

2019年元宵由万科策划并执行的339电子烟花秀排名元宵节全球热搜前两位,央视更是罕见在一个月内2次专题报道,影响力绝佳。

2021年2月7日,猛追湾迎来“2021繁华锦肆·十二月市”开市仪式,活动由中共成都市成华区委、成华区人民政府主办,成华区委宣传部、猛追湾市民休闲区成华区建设指挥部办公室承办,万科成都执行,是成都市“一环路市井生活圈”春节系列活动的头彩部分,“守旧迎新“展现出片区更强大的新活力。

 

运营方紧抓年轻一代崇尚的社交圈,展开多种形式的异业合作,通过常态化循环活动吸引年轻消费群体高频到访打卡。2020年6月,与“抖音食光里”合作,邀请到头部达人浪胃仙与10位百万粉达人到场,线下吸引日客流7万+人次,线上直播看播128万+人次。

2020年6月,猛追湾化身剧场,承演成都偷心——沉浸式戏剧标杆之作,微博浏览量117万,活动日吸引5万+人次流围观。2020年9月29日到10月8日,这里再次成为城市舞台中心,成功举办了极具烟火气的音乐盛会——“小街巷,大艺术”,猛追湾万科城市更新街巷艺术节。借创新型戏剧和近30场精彩表演及活动,联动街区内商家提供多种文旅产品,广泛覆盖文商旅体消费群体超50万人次。国庆期间的猛追湾夜经济累计吸引游客 80 万人次、同比增长 167%,再次成为公园城市网红新地标。

疫情过后,为响应政府发展“小店经济”的号召,项目将府南河畔的滨江步道,规划为市集区域,设置了近40个花车小铺,引进小微品牌进行孵化,呈现出如今的“江畔市集”,为初创团队和手工艺人提供了一个实际有效的孵化场所,形成了猛追湾独具特色的“小店经济”消费场景,笔者正因为参与了2021年猛追湾晴夏集,对街区市集,业态,街区里的人与物,留下了更具人情味的深刻印象。

文章来源:房地产观察家

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
2万平米
城市综合体
开业3年
12万平米
零售地产
2020
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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