数字化,房企未来发展的必修课

来源:风马牛地产研究院 徐建 2021-09-13 14:12

2021 年对于中国房地产市场而言,是一个重要的转折之年。

整个房地产处于减量减速降价的过程,这也标志着开发时代的结束。后开发时代的到来,我们的产品将进入住宅以外的领域,包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康,还有公共物业。

后开发时代不光是产品类别要扩大,更重要的是,后开发时代的不动产经营方式发生了变化。如果说开发时代围绕着住宅,主要比拼的是规模、成本和速度,那么后开发时代,这七大产品的竞争重点则是管理、运营和资产,更重要的是开始凝聚运营能力和资产管理能力,这是后开发时代最关键的地方。

实际上,也意味着企业将面临巨大的挑战,如今的地产公司要考虑,我究竟是站在高速成长的开发时代思维,仍然沿用高地价、高房价、高周转的模式蒙眼狂奔;还是围绕七大类不动产类别,甚至其中的某些项目精耕细作,通过运营来提升它的资产价值。

所谓运营就是降低每个空间的单位成本,提高空间的营业收入,收入提高要么是租金提高、要么是售价提升,这是后开发时代的重要使命,也是和开发时代的重要区别。所以无论是告别开发时代,还是快速地进入后开发时代,中间都离不开一个利器,即数字化这个利器、这个武器、这个方法、这个技术和这个模式。

数字化无疑是一个大趋势,无论哪个传统行业、任何一个领域,都逃不开数字化改造的趋势,逃不脱这个命运。今天只要任何一个行业谈起他的未来和发展,看到的机会都是数字化,小到超市、餐饮、保洁,甚至我们不太留意的具体边角行业,大到国家的卫星航空、金融投资行业,都是要数字化的。

拥抱数字化已经成为地产产业链条各主体的必然选择,那么在转型的过程中,后开发时代房地产企业在数字化方面的挑战主要在四个方面:

 

BIM 建模

第一,规划设计,房地产开发是一个复杂的项目运营过程,涵盖了拿地投资决策、项目规划与产品设计、招标采购与施工建造等一系列关键业务流程。事实上,我们完全可以凭借大数据、人工云智能来提高效率。

比如,拿地前,房企可以通过接入人口、城市规划、历史房价等多种数据源,通过大数据分析自动评估土地投资价值;过去,拿到了土地,政府给了规划条件,还需要人工进行评审、反馈、再修改,光是这个过程就要历经半年、一年,而且耗费巨大的人工进行加班,现在很简单,基于机器学习技术、AI 智能设计工具根据项目的设计要求,自动完成方案图纸设计,不仅加强了规划的精确度,善用每个指标和空间位置,还能够提高工作效率,使土地利用和空间设定变得更加准确和完美。

第二,在施工建造环节,现在有两方面已经被数字化渗透和改造:一个是 BIM 技术推动建造过程的数字化,提前为各专业工种提供统一的工程视图,提前进行施工工序和进度模拟,最大限度地节省原材料,做到节能减碳,同时对施工进度进行可视化、可量化管理,从而减少施工变更、简短工期;

另一个被数字化改造的当然是智能机器人、3D 打印技术等,我们可以想象一下,整个建造过程有 BIM 技术加智能机器人、3D 打印技术,可以大大缩短时间,管理过程会非常的准确和高效。

 

合生创展上半年在抖音做了近600场直播

第三,运营、营销和交易环节的数字化。在运营方面,从日常运营和服务的视角,对房子的设施运行状态、访客流动、环境等,保证项目处于良好的高效和运营状态;

在营销环节,开发商可以搭建全民营销平台和线上售楼处,建立案场销售工具和客户服务平台,实现客户洞察、精准营销、潜客转化、费效比提升、渠道优化等关键目标,还能利用 AR/VR 等创新内容展现和交互方式,补充线上营销相比线下体验上的短板,比如贝壳、58 同城,全部都是在数字化过程中解决整体交易效率问题;

在交易环节,数字化的渗透转型和取得成就是最大的,美国的Airbnb现在已经是上市市值超过千亿美金的公司,而贝壳找房在上市过程中,市值一度也超过700亿美金,充分说明在交易环节,中国 20 万亿新房和二手房交易过程中,只有充分利用数字化技术才能大大地提高交易效率,无论是买家、租客、经纪人都能够节省时间,高效准确地完成这件工作。

 

匠人科技CREAMS系统:用数据管好资产

第四,空间运营的数字化,成品住宅如何把空间智能化、健康生态化,同时引入大数据的技术,使某些空间的专业运营效率大大提高。这个过程非地产领域的科技公司,做得特别好。

比如,日本松下房屋是智能家居领域的领先者,而他们第二个百年规划中,重点就是健康住宅领域,其基础就是智能管理和智能化住宅。我们看到国产品牌华为、小米也推出了全屋智能,智慧家居系统能够给生活带来很多便利,国产品牌也会成为智能房屋的制造者和领先者。

 

松下家居智慧生活解决方案体验馆

未来,数智化的影响不仅限于我们看到的,空间还会扩大到社区、交通系统、智能交通、智慧城市等,基于人、空间、环境、交通、系统的城市将会整个连接在一起。

后开发时代对开发商有更高的要求,如果我们不了解、不明白、不学习数字化赋能,企业在未来可能没有办法生存。所以智能化和数字化对行业是个生命攸关的能力,也是个不得不改变的未来。

文章来源:风马牛地产研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
2万平米
城市综合体
开业3年
12万平米
零售地产
2020
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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