黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上，从“结构性分析”和“预测量化”上对未来房地产的发展方向作出6大研判，观点鲜明，逻辑有力，借此分享给更多地产从业者。

 

趋势1：房地产规模

未来10年逐步从17亿下降到10亿平米

 

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

回顾中国地产总量增长：

1998年中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。

2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米。

2008年爆发全球金融危机，中国房产交易量下降萎缩到6亿平方米。

2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿增长到12亿平方米。

2012年到2018年，又增加了5亿平方米，达17亿平方米。

过去20年，中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么，今后的十几年房地产走势如何？

中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。

过去20年中国房地产受城市化、旧城改造、住房质量、人均住房面积增加等因素影响，交易总量翻四番。未来城市化率增长放缓；旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少；人均住房面积基本平衡；住房质量逐渐增加。

今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，10几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

趋势2：未来10年房地产热点区域

中心城市+都市圈+城市群

 

总量萎缩后，房地产的热点，重点地区在哪里？

过去十几年的状态，房地产全面开发，四面开花。从现在开始，往后的十几年，房地产不会全面发热的状态，但还会有热点。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方：

A中心城市

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。

B大都市圈

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

C城市群

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。大都市圈里会有一些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

趋势3：未来10年房价判断

房价平均增长率将低于等于GDP的增长率（5%）

 

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

过去十几年，受供求关系、通货膨胀等因素影响，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

但总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于——GDP的增长率+物价指数。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。

中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性：

中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。

今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。

趋势4：未来10年房企数量

未来10年开发商数量会减少2/3以上

 

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。

中国房地产商有三大特征：

第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。

第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。

第三，空壳公司多。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展。

今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

在房地产的调整发展中，会从四个轨道上缩小：

A房产企业收缩

超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，不会再搞行政性的分布。

B工商年检注销

年检通不过的就注销。

C房产企业转行

房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下，会主动转行。

D收购兼并

这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。

趋势5：负债率之变

未来10年开发商负债率将下降到50%以下

 

中国房地产开发商的高负债率也是世界一最，中国9万多个房产商的总负债率去年是84%，前10位销售规模的房产商负债率也在81%。

整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断裂，高利息的负债会使房地产商在逆周期、经济下行、房产销售各方面出现困难。

在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，降低债务率，减少透支现象，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。

由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。

趋势6：土地供应模式

城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡

 

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。

在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果，要正向地给予积极的鼓励。

今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

小 结

以上是六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本货币的供给。

总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。

 

文章来源：福州市房地产业协会