专业解读房地产合作开发模式

来源:0512地产百晓生 徐建 2021-03-02 16:06

合作开发是目前市场上比较常见的一种模式。要想坦诚合作开发,就先要了解项目开发。

鉴于关注者中有一些还是祖国的花朵,我们会做一个简单的开发过程介绍。

一、房地产项目的整体开发涵义

通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

划重点,资源,因为资源,才有后面合作的前提。

 

从上述资源整合表中,任何一个因素,都有可能成为合作的根本原因。从目前世面上已达成合作的项目来看,我对合作关键因素进行了一个排序:

土地>资金>社会关系>品牌>专业技术>其他

二、房地产项目的开发流程

房地产开发过程基本可以分为三个阶段,其本质是土地资源再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

前期(决策期):土地接洽-土地获取-方案定案

中期(执行期):项目报建-施工建设-开盘圈钱-入伙交付

后期(运营期):物业进场运营。

 

开发流程节点的不同,时而会影响到项目的合作方式,因此决定合作开发的模式,主要由上述两个变量来决定,继而引出如下的合作开发模式。

三、房地产合作开发模式

1、土地入股合作开发

毫无疑问,这是目前最主流的合作方式。该模式是A企出地,B企出资的合作模式。

具体怎么操作?怎么获得项目公司的股份?

1)股权转让。只要股权转让价与合作企业初期对应投资额一致,一般只需要缴纳一个印花税。

 

2)增资扩股。扩大股权,增加部分一般由无土地的一方认购。

 

2、联合竞买共同开发

第一种与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润的方式。

第二种采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。

第三种是在拍卖前先约定好共同开发(有无纸质协议都可,没有协议就看对方人品),由其中一家出面先拍下土地,然后参考土地入股合作开发的模式。

3、项目代建(轻资产)

这种模式我把他比作成空手套白狼,房地产是个重资产行业,而部分企业在经过了几十年的发展以后,其品牌、产品、技术能力等在行业内外已经有了一定的知名度。因此,他们琢磨出了一套代建的合作模式。

何谓代建,简单的说就是A有土地,有钱,没有开发能力,B是成熟的开发企业,于是A找到B谈合作,由A出土地,出开发费用,B负责输出品牌、管理团队、技术等来进行项目施工开发、推广销售,然后收取一定比例的代建费用(管理费),目前市场的代建费率一般在3%-5%之间。

 

四、合作开发的痛点

这个做生意,对于两家合作房企来说,合作是常有的,合作不愉快也是常有的。即便是小夫妻,吵架拌嘴的不少。

并表:这一般会出现在大家都是上市企业,都要业绩规模,都要给投资人信心。那么项目的并表诉求就比较强烈了。有很多合作因为这条谈不拢直接缘分到头的。

并表的魅力有多大,两张图自己体会!

 

 

合约销售额前三是碧桂园、万科、恒大(含并表),权益金额恒大直接干到第一(不含并表);

不过聪明的同志们也找到了一定的解决办法。

合并报表要求了解一下:

1.绝对控制:持股比例>50%,同股同权的情况下,一般会实现会计并表;

2.相对控制:持股比例<50%,也可以进行会计并表,根据《企业会计准则——第26号》,主要看对目标企业有没有主要控股权(以下情况满足其一即算有控制权):

A. 母公司直接或通过子公司间接持有目标企业半数以上表决权;

B. 母公司直接或通过子公司间接持有目标企业半数以下表决权,但满足以下任何一个条件的;

a. 通过与目标企业之间的协议,拥有目标企业半数以上的表决权;

b. 根据公司章程或协议,有权决定目标企业的财务和经营政策;

c. 有权任免目标企业的董事会或类似机构的多数成员;或在目标企业的董事会或类似机构占多数表决权;

上述要求来看,两家企业合资成立的项目公司,只能并表到绝对控制方。因此,双方对并表要求都僵持不下的话,就在合同中设置条款约定不同阶段,双方各自并表。

资金管理:

要说放在以前,这条应该不能算作痛点。

项目开发过程中,合作双方对项目公司进行资金共管,两边成立共管账户,有事商量着来。

项目开发销售后,现金流回正了,留下几个月的开发资金,剩下的大家按照股比抽走,各玩各的。

现在一些企业提出了资金统筹的新玩法。言下之意,A、B合作开发,双方按照股比投入项目公司的资金由其中一家企业A进行管理,在项目现金流回正后,多出来的钱暂时由A进行支配,并支付B相对应的利息。

表面是一种合作后的资金管理方式,其本质确是一种融资。企业里的大佬们果然打得一手好牌,佩服佩服。

要说这种方式不是没有空间,但是对一些大企业很难有吸引力,小企业的钱不多,能合作的范围比较小。因此,思路很棒,只不过可能需要从融资角度再进行一些升级,从资金统筹对方的回报率及缩短统筹周期上下手,以此来吸引更多的合作。

操盘:

这个原本在资本市场的词汇不知为什么会运用到开发项目上,简单理解,操盘即是对项目的前期规划定位、开发建设、开盘销售、交付入伙的全过程决策与执行。

按理说这一方面应该由合作几方中,产品能力、管理能力、营销能力、溢价能力比较突出的企业来担任,可偏偏就有一些企业不知死活,强行操作,要其他合作方擦屁股不说,下次合作的机会都没有了。

还有的认为,只要主导了营销条线,就算主操盘了,给他整个工程条线都不愿意,还说拿了工程的话,相当于变成了总包了,变成了代建了。殊不知,合作开发过程中,如果你只主导了营销条线,在对方眼里,其实你就是个代理公司,代理公司!仅此而已。

合作的糟心事还远不止上述这些,鸟大了,什么林子都有。今后有机会我会讲出单独一讲,向各位展示房地产人类的清奇脑洞。

文章来源:0512地产百晓生

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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