面对庞大的商业存量，在商业地产供给过剩，同质化竞争严重的情况下，怎么盘活存量资产，成为一个多方热议的话题。不少商业地产企业开始尝试把成熟的商业物业进行资产化管理，以便进一步降低融资成本、提高资金周转。

实施资产证券的基础是在于有可进行证券化操作的资产，而可证券化的理想资产必须具备的一个特征就是需要产生可预测的现金流。将每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。

相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，所以资产证券化更多是用于商业地产。总的来说，有效识别影响商业地产租金收益的因素，可以更客观地预测基础资产未来产生现金流的状况。

一、 地段、地段还是地段——位置及所在商圈

运营良好的商业地产项目意味着能够吸引可观的消费群体，从而带来稳定的租金收益。因此，商业项目周边的通达性、所在的位置、名望、良好的商业氛围，是吸引一定范围内的消费群体产生稳定的租金收益的一个重要因素。另一方面，所在商圈的品牌档次定位、平均租金水平和繁荣程度，也会影响商业项目的租金是否具备竞争力和长期的稳定性。

二、因行业而异的租金方式

一个商业项目能否经营成功，在很大程度上也取决于租金方式的选择。以商家的租金承受能力为基础，设定合理的租金水平，只有大多数商家赢利，这个商业项目才能持续发展。现在国内商业项目的租金方式主要有三种形式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点相结合。

但因为各行各业的商业业态在承租水平上差异较大，而不同业态在租金方式选择也有很大差异。普遍而言，餐饮、娱乐的承租水平较高，而超市因为毛利较低，承租水平几乎是最低的。服务类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。一般来说，证券化的商业地产项目大都是综合性购物中心，现有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛。在预测未来租金收益模型中，往往会结合现有租赁合同下的租金方式、商场现有主要业态的承租水平、整体商场年营业额情况，来确定客观合理的租金单价。

三、多业态组合拳更有力

商业物业的主要业态包括服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类等。在互联网时代下，服务和体验在商办物业的运营比重越来越大，餐饮、健康、美妆、儿童娱乐等体验式业态已经成为商业业态组合的主流趋势。

四、准确预测空置率

对收益性物业来说，空置率提高将导致租金收入减少、物业资本价值下降、新租客要求更大的租金折扣等后果。在预测商业物业未来租金收益时，空置率水平也是一个需要考量的因素之一。对于经营性商业物业未来空置率水平可以通过现有入住商铺情况的经营状况以及租金合同结构进行预判。通常将租赁合同年限的长短分为短租期（三年以内）、中长租期（3-5年&5年以上）。

一般情况下中长租期所占比例越高，商业入住商户的实力较强、稳定性较好。考虑到短期租户在经营效益未达到预期水平下，会有更多的灵活性重新选择商铺位置，也会对现有商业项目的空置率产生一定的影响。因此，短租期入驻商户的比例越高，在外部商业环境向下的情况下，其空置率潜在的上升性越强。所以，预测特定商业项目的空置率需要综合考虑现有租赁结构，商场运营情况以及所在区域的经济状况。

五、分阶段设定租金增长率

租金增长除了受到市场供求关系的影响以外，商业项目的发展期对租金增长也有一定的影响。一般情况下，商业开业初期，为了向市场推广商场，优惠促销力度较大，开业初期会存在免租期等优惠政策，造成初期商场租金水平较低。商场在运营1-2年后会有一个发展期，这个时期租金水平一般会出现大幅度的跳涨。

而运营5年的商场基本处于稳定期，已经培育了固定的消费群体和良好的口碑，在这个时期其租金增长与当地居民消费价格指数的增长基本保持同步。特定商业项目自身所处的时期对租金增长率的影响有显著的影响，在预测商业物业未来租金收益时，分阶段地设定租金增长率更为合理。

文章来源：价值领地