无论未来住宅地产的销售还能继续增长多久，房地产企业简单地靠拿地盖楼就可以赚大钱的时代已经过去了，房地产行业集中度也将继续提升。对于大多数房企来说，开发业务已经无法支撑公司规模保持可持续性发展，因此自持和运营成为了它们在下一个房地产时代的机会和出路。而商业地产则是这种自持投资性房产最重要的模式之一。

商业地产定义

商业地产常指用于各种办公、零售、批发、旅游、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式，在功能和用途上区别于住宅、工业生产功能为主的房地产形式。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

按照业态分类：商务办公楼、 商业广场、商业街、休闲广场、步行街、社区商业中心。

按照开发形式分类：商务写字楼商铺、百货商场购物中心商铺、社区商铺、商业街商铺、住宅底层商铺、交通设施商铺。

近十年来，我国商业地产的销售面积年年都是正增长，并且增速还比较快，大多数时候都保持两位数增长。

我国商业地产过去持续这么多年的高增长，也让许多产业内的“专业人士”声称我国商业地产已经严重过剩了，并纷纷用看似极具说服力的数据来做支撑，以下就是一个例子：

我国人均商业地产面积已经快达到2.5方/人了，而按照国际标准，许多专家们认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值。如果单纯按照这个数据标准，我国商业地产确实已经严重过剩了，但事实真是如此吗？

首先，就算从单纯的调研和实地感受，生活中我们还有很多地区其实还是比较匮乏商业配套设施和场所的。并且过去几年万达广场以及新城控股的吾悦广场都在快速开店，效果和坪效都比较好，这些现实生活的感受都与我国商业地产饱和过剩这个结论完全不同。

其次，感受归感受，存在主观认知偏差的可能性，但即使从客观数据维度去看，“专家们”引用的人均商业地产面积也不太靠谱，因为对比口径是不同的。

比如，美国等许多发达国家的人均商业面积其实并没有包括那些独立商场和小型购物中心，它们只是单纯统计大型购物中心的人均情况，这种口径下的国际标准，当然是明显低估了市场真实的商业水平（根据网上资料显示，纽约市人均零售商业面积更是只有约0.74平方米，这很明显不能直接代表纽约的商业配套不足，也不能说纽约商业需求缺口还非常大）。

那么问题来了，我国目前商业地产（本文主要指购物中心）到底处于什么位置，存在怎样的供需关系？

因为商业地产在我国的发展其实不算很成熟，不同地区城市之间的差距非常大，如果全国综合起来看反而会带来较大的误判和偏差。

我国一二线城市的人均购物中心面积大于0.6平方米，而三四线城市的人均购物中心面积却还不到0.1平方米，差距非常之大，不少一二线城市的购物中心确实已经明显过剩，但与此同时，许多三四线城市却面临严重短缺（新城控股会把重心放在三四线的主要原因之一）。

我国商业地产目前总量上虽然看似已经很充足了，但由于区域分化严重以及商业质量参差不齐，三四线城市依旧有较大的需求缺口，行业存在明显的结构性机会。

需求因素分析

根据机构及学术研究者的分析，我国商业地产需求影响因素主要有：人均可支配收入、城市化进程、宏观调控政策、高铁等城市轨道交通的发展等。

人均可支配收入、社会消费零售：这两个变量都是与经济发展相关性很高的变量，所以放在一起观察分析。这两个变量从08年之后，基本都是下降趋势，这与GDP的走势是类似的，并且未来三五年，经济并没有大幅改善的迹象和逻辑，因此对于商业地产来说（或者说对于中国的消费来说），这两个重要驱动因素并没有出现拐点的迹象，不过维持增长还是没什么问题的。

城镇化率：我国城镇化水平依旧还有较大的发展空间，并且过去二十年的城镇化发展也是十分惊人的，从98年30%多的水平到现在近60%的水平，可以说是人类社会发展的一个壮举。因此城镇化这个因素，未来虽然对商业地产需求依旧有驱动作用，重点关注城镇化的结构变化特点，这些变化也许是商业地产未来的机会。

需求因素判断总结：总得来说，未来我国商业地产需求大概率还能继续保持增长，行业存在明显的结构性机会，并且存量升级替代的趋势明显。

供给因素分析

商业地产的供给因素主要有以下几个：

商业地产土地供应（面积、价格）：土地供应这个数据，采用办公楼+商业营业用房的竣工及新开工面积来代替，虽然这个数据跟商业地产（购物中心）的口径还是有区别，但整体趋势还是具备参考意义的。自从2009年四万亿刺激政策效应之后，我国商业地产的土地供应增速一直在下滑，18年甚至出现了负增长（与17、18年房地产调控政策空前严厉有关）。

地方政府出于财政压力也会倾向于扩大供地，但由于土地供应目前采取的是上级审判的方式，为了稳房价并不会让地方随意扩大土地供应，更何况还有耕地红线等限制性指标的控制，所以预计未来我国商业地产的土地供应这块依旧还是不会发生比较大的增加。供给有限的情况下，核心地段的商业地产资源优势性就比较突出。

利率方面，自从18年央行开始转向之后，融资成本就明显降低了，全球利率下行加上疫情央行稳健的措施。整体融资环境还是比较宽松的，预计这种态势还将持续下去。

投资回报（净资产收益率）：投资回报对供给的影响逻辑很简单，就是开发商们的供给积极性，这方面的指标也较好观测，就是盈利指标。从毛利率与净利率来看，近两年开发商（商业地产）的投资回报出现了明显的改善。

供给因素判断总结：总的来说，供给方面整体是偏中性的，也就是预计未来商业地产供给可能会因为投资回报率下降、土地供应及土地价格的压力而出现增速放缓。但行业也会因商业项目形态及规模的变化，而出现竞争格局的变化、行业门槛提升，这些变化因素也许会导致商业地产的供给端出现某种程度上的短缺。

从供需角度来看，未来我国商业地产需求大概率还能继续保持增长，只不过增长难度会更大，而供给增速预计也会放缓。与此同时也存在项目升级迭代驱动需求端增长等潜在因素，行业整体已经几乎不存在粗狂式增长的可能，但结构性机会也十分显著。

文章来源：中科信业