本文围绕商业地产资产证券化的核心——可预期的稳定的租金收益，对影响商业物业未来租金收益的五个因素包括所在位置及商圈、租金方式、业态组合、空置率、租金增长率进行分析，同时对如何确定恰到好处的商业地产租金进行分析。

租金收益影响因素的分析

1、位置及所在商圈。

运营良好的商业地产项目意味着能够吸引可观的消费群体从而带来稳定的租金收益。因此，商业项目是否具有良好的可通达性、所在的位置是否具有一定的名望和周边是否具有良好的商业氛围可以辐射到一定范围内的消费群体是能否产生稳定租金收益的一个重要的因素。商业项目的租金水平是否具有竞争力以及能否长期的稳定在具有盈利能力的水平往往会受到所在商圈自身引进品牌档次的定位、平均租金水平和繁华度的影响。

2、租金方式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上也取决于租金方式的选择，以商家的租金承受能力为基础，设定合理的租金水平，只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。目前国内商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。由于各行各业的商业业态上承租水平的差异，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在很大的差异，一般餐饮、娱乐的承租水平较高，超市因为毛利较低承租水平几乎是最低的。例如：服务类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

一般情况下证券化的商业地产项目大都是综合性购物中心，现有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛，在预测未来租金收益模型中往往会结合现有租赁合同下的租金方式以及商场现有主要业态的承租水平、整体商场年营业额情况，来确定客观合理的租金单价。

3、商业项目的业态组合。

商业物业的主要业态包括服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类等，在互联网时代下，服务和体验在商办物业的运营中日渐重心，围绕餐饮、健康、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商品牌和运营重心，已经成为商业业态组合的主流趋势。在预测商业综合体在未来租金收益时，充分了解现有已进驻商铺的业态组合，对判断商场未来能否依旧保持活力及拥有稳定的租金收益亦有重要的影响。

4、空置率。

对收益性物业来说，空置率提高将导致租金收入减少、物业资本价值下降以及新租客要求更大的租金折扣等后果。在预测商业物业未来租金收益时，空置率水平也是一个需要考量的因素之一。对于经营性商业物业未来空置率水平可以通过现有入住商铺情况的经营状况以及租金合同结构进行预判。通常将租赁合同年限的长短分为短租期（三年以内）、中长租期（3-5年&5年以上）。

一般情况下中长租期所占比例越高，商业入住商户的实力较强、稳定性较好。考虑到短期租户在经营效益未达到预期水平下会有更多的灵活性重新选择商铺位置，会对现有商业项目的空置率产生一定的影响。因此，短租期入驻商户的比例越高，在外部商业环境向下的情况下，其空置率潜在的上升性越强。所以，预测特定商业项目的空置率需要综合考虑现有租赁结构，商场运营情况以及所在区域的经济状况。

5、租金增长率。

租金增长除了受到市场供求关系的影响以外，商业项目的发展期对租金增长也有一定的影响。一般情况下，商业开业初期，为了向市场推广商场，优惠促销力度较大，开业初期会存在免租期等优惠政策，造成初期商场租金水平较低。商场在运营1-2年后会有一个发展期，这个时期租金水平一般会出现大幅度的跳涨。

一般情况下，运营5年的商场基本处于稳定期，已经培育了稳定的消费群体和口碑，在这个时期其租金增长与当地居民消费价格指数的增长基本保持同步。特定商业项目自身所处的时期对租金增长率的影响有显著的影响，在预测商业物业未来租金收益时，分阶段的设定租金增长率更为合理。

如何制定租金政策？

如何制定能让市场接受的租金政策？在技术操作上可分三个方面：

制定租金政策的技术操作

目前，业内招商操作大多偏重于价位。其实，后两者（尤其是不同形式租金的各种组合）同样是招商成功的有效杠杆。比如，为加强对“形象店”的招商拉力，可采用“定额租金（低）十百分比租金（中）十补贴返还（中）”的组合设计。

为拉动本地区的薄利型品牌店入驻，可采用租金的“定额累退”方式：“第三年开始，若达到100万元/年营业额，定额租金则减少30元/平方米”等。

如何确定最适当的商业地产项目租金呢？

1、确定基价。

基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在100元/平方米为标准，二级城市则为50-60元/平方米，三级城市的标准在15-20元/平方米。

租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。

年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。

在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。

基价定制模型

2、押金及入市门槛。

除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。

押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如：

入市门槛的设定是由这两个方面制定：

入市门槛设定的两个方面

通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。

入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。

虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能多设置赞助费等直接利润，而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万元过低，应押金少，赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。

3、交租方式。

商业地产项目中，租金加押金（或入场费）确定后，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款提出不同的方案。

商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式带来总的值不同，交付方式越方便对于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决方案。

但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，因此有很多购物中心初期采用半年制，某种意义上讲就套住商户，使之与市场度过养市期。

文章来源：飙马商业地产综合价值领地、赢商云智库