在经济低迷期,日本房企有哪些做法值得我们借鉴?

来源:产城瞭望 2020-08-03 13:59:10

随着经济环境的低迷日本经历了失落的二十年,日本房地产市场经历持续收紧后保持着平稳发展,然其竞争格局持续演变。金融危机过后十年间,日本房地产市场集中度稳步增长,大型房企不断发展壮大,而小型房企陆续或倒下或转行。究竟什么样的企业穿越了经济周期从而逆袭成长?本文,飙马商业地产来为大家扒一扒。

危机过后日本房地产市场竞争格局

1、经济长期低迷,商品房销售规模稳定在2~2.5万亿元。

整体来看,1990-2017年日本GDP表现出上平稳发展趋势,年均增长率1.65%。1990-1995年,GDP增速保持在11.73%。1998-2011年,GDP进入稳定期,复合增速为3.32%。受日本大地震影响,2013-2017年GDP持续下滑,经济增速为-1.4%。

图:1990年-2017年日本GDP

从近10年来看,日本房地产小周期存在上行-下行-回温趋势,商品房总体销售规模基本稳定在2万亿左右。2006-2009年,商品房销售额保持约10%的增速,平均规模为2.3万亿元,2009-2012年有所下降,幅度约为-10%,2012年以来市场再次回温,2016年日本房地产销售额增长至2.6万亿元,达到近10年的最高点。

图:2006年-2016年日本房地产销售额

2、市场集中度提升,TOP20房企占56.1%。

根据销售户数来看,TOP20房企市场集中度一直保持在40%左右,受2008年金融危机影响,中小房企被迫退出房地产市场,而大型房企逐渐占领市场,寡头垄断态势逐步清晰。2008年日本房企TOP20市场集中度逐年上涨,2011年上涨至55.9%,之后市场集中度保持在50%左右,2017年上升到56.1%,2004年-2007年年均增幅为2.56%。

图:2004年-2016年日本房企TOP20市场集中度

3、市场呈现垄断格局,四大房企稳居榜首。

日本房地产行业表现出强者恒强,四大房企呈现垄断的市场格局。根据商品房销售户数来看,尤其2012-2015年,住友不动产,野村不动产,三井不动产,三菱地所稳居前四强。2017年,TOP20房企市场集中度为56.1%,其中TOP4达27.64%,住友市场占有率为9.28%。

图:2004年-2006年日本四大房企销售户数排行榜

日本房企面对经济周期的策略

历史上每轮经济周期都有大批的企业离场,经过行业不断洗牌多数中小房企退出房地产领域,也有不少优秀企业在周期波动中不断发展壮大。优秀房企通过减库存、向轻资产模式转变以及发展房地产服务业等策略,在行业发展中长期保持优良业绩。

1、现金为王,保持强有力的现金流。

在日本经济下行期间,日本三大房企通过处置大量闲置土地,出售海外资产以及收益性较差的资产,达到提升财务状况和保证现金流的目的,以住友不动产为例。

图:1999年-2018年住友不动产现金流

在经济波动期间,住友不动产通过采取经纪业务结构,在缩减大量人工成本的同时,出售闲置资产和大量海外资产等策略,保持强有力的现金流。整体来看,住友不动产现金流呈增长趋势,1999年-2018年年均增速为6.51%。

2、定制中期发展战略,向轻资产模式转变。

受房地产泡沫、金融危机以及日本大地震影响,日本房地产企业原有的重资金模式已很难继续奏效,开始探寻运营模式。日本三大房企三井、住友以及三菱分别提出了长期经营计划、中期发展计划和中期管理计划,倚靠新兴的房地产证券化市场建立改变发展策略,增强房地产流动性,从而激活和促进房地产交易及市场循环扩张。

图:1997年-2017年住友不动产中期管理计划

以住友不动产为例,1998-2001年,住友不动产启动了四年业务重建计划,在不依靠土地投资业务的前提下,发展定制建设及经纪业务,同时逐步平衡各业务领域的发展;2005年推出2005-2007财年的中期发展计划,提出未来业务的增长重心放在房地产收费业务上;2016年提出中期管理计划,在完成累积经常性利润目标的同时,持续投资租赁事业,将住宅定制、公寓租赁、酒店等非核心业务发展成为集团发展的第五类支柱业务。

3、发展房地产服务业,向综合房地产企业转型。

日本房地产泡沫破裂后,三大房企在收入和效率上急剧下降,为了实现集团可持续发展,日本房企改变了资本密集的经营方式,从房地产开发业务向房地产服务业务转变。

图:1996年、2018年住友不动产业务占比

其一,主营业务集中在房地产领域。住友不动产自1996年以来始终在房地产领域发展相关业务,业务范围主要集中在租赁、销售、建筑和经纪四大业务上。

其二,业务结构比例相对均衡。从营收占比来看,1996-2017年间住友不动产业务比例相对均衡。其中,租赁业务占比保持在37%左右,销售业务占比保持在30%左右,建筑业务占比由11%上涨至21.9%,房地产经纪业务比例保持在7%左右,其他业务比例有所下调。然而,随着房地产行业进入成熟期,管理、服务溢价将使运营的利润率高于房地产开发。

结语

日本优秀房企在市场周期调整中,通过增强现金流、制定中长期战略以及优化业务结构实现行业逆袭。中国房地产市场已步入成熟发展时期,面对本轮市场调整,大型房企应看清未来发展趋势,调整企业中长期发展战略,适度加速规模扩张,适时提前布局新的业务领域;同时要保障充裕的现金流,平抑市场的波动风险。历史表明,行业的波动对所有企业来说既是挑战也是机遇,谁抓住了机遇谁就会成为时代的那抹红艳。让我们迎接波澜壮阔的行业新时代到来!

文章来源:产城瞭望

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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