未来,中国可能只需要10多家房企!

来源:地产总裁内参 2020-07-22 14:07:07

不要用当下格局,来看地产10强的未来。

未来3、5年,依旧是房地产大洗牌、大并购的时代!

以前大鱼吃小鱼,未来会大鱼吃大鱼,因为行业下行增量缺乏后,未来大鱼之间将不可避免展开更深入的较量!

未来3、5年,行业规模虽然到顶了,冬天来了,但对优秀的10强房企却是另一种“春天”!

一个典型逻辑是,整个行业规模空间到顶了,利润率也开始逐步下降,这对没有相对竞争优势的企业是致命的——当增长乏力,利润下降后,所有房企都进入裸泳状态和真正的分化周期,过去房企3年一周期让很多将死没死的房企又活了下来,但这一轮来看,多数房企会在“空间乏力、利润乏力、竞争乏力”下接连快速倒下。

所以,别看当下房企玩家颇多,热闹得很,但未来这个行业终归只是少数人的游戏。

特色小房企会存在,但主流城市、主流市场越来越是10强的天下,话语权、竞争力已向10强集聚!

事实上,过去几年,自媒记者也清晰感受到了这种变化,过去媒体全国楼市走访更多是一二线,彼时,一二线已经几乎是10强占半壁江山,甚至更高;但如今这几年,媒体走访越来越多受邀探访“强三线,强四线,经济圈内的优质城市”,越来越多10强房企要求三四线也能做出高品质好房子,当地10强房企进驻也越来越多,以至于当地同行都有一句口头禅——我们这10强基本都来了!

的确,哪里有市场,哪里就有10强,龙头房企广域覆盖,纵深覆盖越来越深入。

过去区域本土龙头房企,压力越来越大。因为虎狼一个又一个来了!

玩地产的门槛越来越高

地产越难做,优秀的门槛,也就越来越高!

以前要说中国地产就看10强,肯定有点危言耸听!

因为彼时50强、30强、20强房企的存在感还很强!

但慢慢的这个行业在开始改变,随着一些50强、30强、20强的房企开始走下坡路,甚至被收并购,随着未来大鱼吃大鱼的再洗牌,未来主流城市,主流开发市场,主流住宅业态,慢慢有了就是10强天下的态势!

整个行业的企业关注半径,的确也做缩小!

最早时候,房企故事要看100强,能破100亿,能上百强榜,都是莫大荣耀!

慢慢的,未来房企就看50强、30强,千亿是入场券,都看千亿房企故事去了!

如今,行业集中度继续提升,有人说,未来中国房企就看15强、10强!

的确,如今10强的话语权越来越大,竞争力越来越强,座次稳定性也越来越强,且集中度还在拉升,而且10强各有各的玩法,大家各自形成自己生态竞争力。

胆大时代过去,机会时代过去,剩下能活下来,活得久,越来越靠房企自身综合竞争力,而后者正是大多大型房企的优势所在。

可以清晰预见的是,未来3、5年,10强的“话语权,能见度”越来越高,这是一个行业走向成熟期的必然规律。

你看,头部5强玩家来说,掌舵人都开始仅仅关注3甲、5强的趋势!

预测一下5强趋势。孙宏斌举过一个例子:“汽车行业,中国前5名集中度是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%……落到房地产行业,目前前5名是18%,未来再过4、5年,5强房企占据30%不大。”

预测一下3强趋势,恒大夏海钧也说,“中国房地产最大的趋势就是集中度在提高,未来三到五年前三大房企会占到20%,大概每个地产商破万亿才能进前三甲,这也是恒大向万亿进军的基础。”

龙头房企:依旧跑得快,且是长跑者

事实上10强集中度,在刚过去的2019年,10强市占率28.2%,逼近30%。

一般常识有个误区,企业规模越大,增速越慢,因为块头大了!但事实上,10强房企却奔跑迅猛。

据CRIC统计,2019年百强房企销售额增速平均值为6.5%,但对比TOP10房企增速依旧为17.2%,相当于百强房企增速的3倍!

在2019年10强房企中,根据智通财经的总结,新晋一线房企世茂以48%的同比增速位列首位,是2019年跑得最快的巨象。同比增速超过20%的还有中海、新城、融创以及龙湖,华润、保利、碧桂园增速上了两位数!

龙头房企断层优势依旧明显

未来的10强房企会如何?

领先优势,龙头优势、规模优势、系统竞争优势,资本优势……未来的10强,愈发领先,且与20强,30强的断层优势还将加强。看看前瞻产业研究院对头部10强房企的系统解读。

看看当下时刻,10强房企的综合竞争优势,到底如何?

1、土地储备是业绩增长强而有力的支撑。

整体来看,10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势,且随着行业集中度维持在高位,未来龙头房企的断层优势将更加显著。

据克尔瑞数据,截止2019年底,中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上!

其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平!

2019年销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠 ,事实上,土储货值TOP10房企中,销售TOP10房企就占了8席。

体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

 

规模达到一定高度后,在有质量发展的带动下,龙头房企增储之路也出现分化:

第一,融创、世茂通过收并购继续规模进阶之路。

两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%,与企业在2019年积极收并购不无关系。

其中融创6成土储来自收并购,世茂也在2019年收购了部分新城的项目、且2020年初还完成了对福晟的大笔收购。

第二,提出控制土储规模后,恒大2019年末总土储货值从第1名下降至第四位,实现了土储的“负增长”,销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

第三,绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略,积极拓宽拿地渠道稳健增储。

华润总土储排名从2017年的第20上升到12位,土储货值几乎翻倍。

绿地在三四线坚定高铁新城战略,优质布局核心三四线,土储货值同比涨幅超50%。

2、规模房企生存无忧,发展有保障。

在去杠杆、稳杠杆的背景下,规模房企都在有意识的调整自身财务结构,开拓多元化的融资渠道,多途径降低融资成本,而且成效显著,杠杆率已调整至合理水平。

碧桂园、世茂集团、龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在70%以下。

碧桂园净负债率持续维持合理水平,2019年为46.3%,同比下降3.3个百分点;

万科地产净负债率维持在40%以下,2019年净负债率为33.9%,继续保持低位;

新城控股2019年净负债率下降25.3个百分点至13.3%(特殊原因,未来会恢复正常),货币资金总量近640亿元。

除此之外,规模房企未来发展的确定性更高!

截止2019年12月31日,企业已售未结转货值较2018年有明显提高,企业在报表收入端和资金端将有一定保障,这将为企业未来的持续发展奠定基础。比如

  • 碧桂园权益已售未结货值为7100亿元,在行业内维持绝对高位;
  • 奥园集团已售未结货值为1705亿元,是全年销售总量的1.44倍;
  • 德信中国已售未结货值达600亿元,是全年销售业绩的1.33倍。

3、去化周期连续下降。

从总土储的去化周期来看,龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈,平均去化周期连续两年下滑,从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内!

万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右的,是10强房企中去化周期最短的企业。

对比2018年末和2019年末10强房企的去化周期,有5家房企去化周期下行,包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升,其中绿地表现显著。

2019年在全国地市下行的背景下,绿地逆市拓展,尤其在二线核心城市占比提高,落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津贸易港等大规模项目,总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

4、中国房企经营效率提升。

从回款率角度看,规模房企在实现可观的业绩增长时,经营效率明显提升,回款质量乐观,多家房企回款率达到90%以上,这为企业提供了可观的现金流基础,无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。

2019年碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元,权益回款率达96%,处于行业高位。

5、龙头房企谨慎投资仍为主旋律。

2020年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、“量价整体平稳”的走势!

谨慎投资,仍是行业的主旋律。

但对于部分龙头房企而言,整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储,是逆市低价拿地的机遇。

中海在业绩发布会上表示2020年将会提高土地权益投资预算至1400亿元,同比增长23%,

世茂也表示投资预算与2019年持平,视销售情况还可调整。

此外万科、融创、华润等企业均以谨慎投资为主要投资原则,聚焦收并购市场,规模房企的收并购行动从一季度以来已较为活跃。

未来只有资本充沛、管理最好、系统竞争力领先的房企,能够留下来!单一的竞争优势,已经不够用了!

文章来源:地产总裁内参

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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