电商冲击下的商业地产客层定位

来源:飙马商业地产 2020-07-03 14:03:11

众所周知,目前商业地产领域竞争十分激烈,各大商业地产开发商都在绞尽脑汁的用一切办法提高客流,提升业绩。有的通过合理的布局确实提高了一定的客流,有的是事倍功半,再加上电商分流、同行竞争的影响,市场环境非常严峻。作为商业街,面对这一严峻的市场问题当然的快速的做出反应。以往传统的商业街,消费模式单一,不用担心客流问题,现在却不得不重视这个问题,现在的商业街客群不能再向以往那样没有明确的目标定位了。

飙马商业地产认为,商业街的客群定位取决于市场环境和商业街本身,前者因为是根据市场环境灵活多变的,后者则是项目具体想做哪些方面的。商业街的客群定位,做大,除了可以定位周边舒适公里范围内的消费者,还可以包括区域外的消费者,甚至可以辐射到全国,例如南京夫子庙、新街口、北京王府井等。做小,可以定位本市范围的消费者,例如武汉江汉路步行街、光谷步行街、南昌中山路步行街等。

商业街根据不同的类型,进行不同的客群定位。依托景点开发的商业街,面对的是全国各地的游客,客群定位在辐射上就要做大。位于省会城市的商业街,如果规模足够大,甚至超过了10万平方米,定位就要以辐射省内及周边客群。如果商业街的规模不是很大,在定位上就要走专业化之路了,以本区域的消费客群为主。

商业街客群定位之前,飙马商业地产建议先对周边区域进行详细的市场调研,了解周边消费市场的具体情况,消费特点,消费人群的组成,受欢迎的消费品,消费者年龄组成,竞争项目,等特点。如果是现在开发的商业街,建议进行差异化定位,避免直接的与市场上已经运营的商业体之间发生直接的竞争。具体表现为,周边数公里范围内的人群组成,儿童居多可以考虑定位儿童主题商业街。女性居多,可以考虑定位女性主题商业街。白领居多,可以考虑定位为白领主题商业街区。夜生活丰富,可以考虑定位夜生活主题商业街区。针对当地市场环境进行定位。这样才能紧紧的迎合消费者的需求,正确的定位。

一些商业街由于战略规划的不同,定位的比较模糊,像定位全客层。这种做法理想上是好的,实际操作起来确是困难重重,当今市场上,能做到全客层的商业项目几乎没有,即便是万达、华润、银泰、龙湖、凯德那样的商业巨头也没有做到全客层,鱼和熊掌不可兼得。与其做到全客层,倒不如做到主要的客层,二八定律,服务好主要的客层就保障了业绩。

因此,在定位上要做出符合商业市场的规律,切不可盲目定位,广东东莞有个号称100多万平的商业大项目,宣称定位整个华南区域,辐射整个华南区域,结果由于盲目的贪大求全,没有一个正确的清晰的市场定位,导致后期运营起来困难重重,多次寻求变革无效之后,最后不得已只能低价转让。因此,商业地产的客群定位不是信手拈来的,而是建立在对区域市场充分详细的调研之后合理的做出的。

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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