未来十年,中国房地产市场将会怎样发展?
房地产行业波澜壮阔的二十年
下面这页PPT,总结了过去二十年中国房地产市场发展的基本情况。
可以看到,中国的房地产真正的起步是在1998年。
但从2008年开始,房地产的销量、房价都快速增长,中国的房地产市场获得了高速的发展。
这是因为,从2008年开始,中国的地产商开始了“高周转”的发展模式。
什么是高周转?
主要是快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转,是一个以“快周转”为基调的发展思想。
所以在过去的十年,中国房地产市场的发展速度非常快。
从“同起同落”到“城市分化”
在2020年这样一个时间,我们看中国的房地产市场今后十年会是什么样的情形呢?
金地分析,2020年到2030年,房地产市场的销量将会在顶部徘徊一段时间之后逐步下降。
也就是说到2030年,新房销量回到2008年的状态,估计会在7亿平方米左右。
中国房地产的价格在未来的十年,还会根据不同的经济发展情况和大家收入的增长情况,进行波段性上升。
金地整理了一张70个大中城市房地产的热力图,我们发现,中国的房地产市场是从“同起同落”向“城市分化”演变,主要是因为国家推行的“一城一策”。
那么,未来房地产市场会怎么走?首先看一下我们处于什么样的时代。
过去地产20年,我将它分为4个阶段。
1998-2002年,是制度探索时代,这其间发生了住房体制改革,考验我们的是先知先觉的能力和富有冒险精神;
2003-2010年,是土地红利时代,市场出现了招拍挂和“831”大限,这个时候考验的是融资能力;
2011-2018年,是高周转时代,期间国家发布了“新国八条”、“国十条”,这个时期我们需要开发速度、销售能力和融资能力;
从2019年开始,房地产已进入平稳低增速时代。
在这样的时期,公司要提高自身的投资能力、融资能力、产品能力、营销能力和运营能力。
下面就给大家讲一讲,为什么要提高这些能力和这些能力如何提高?
行业进入新常态
2020年,房地产市场已经进入了一个不同的年代,我们将它叫做以“柯步-道格拉斯生产函数”增长的年代。
它将是以科学和技术进步的年代,它将是一个地产智能化的年代,在这个新的年代里面我们怎么样去提高这些能力?
数学家柯布和经济学家道格拉斯提出,劳动力的投入不变、资本的投入不变,产出的增长取决于我们所应用的科技的进步。
在过去的十年,大家也推行了很多“快周转”的经营思想。
在高周转思路下,过去做脚手架和主体结构的生产方式,高层住宅盖一层楼大致需要7~8天。
用了铝膜爬架工艺后,高层住宅施工进度做到了5.5-6天盖一层楼,达到了高层住宅主体生产进度极限,这就是科技的力量。
很多地产公司搞快周转,在资本投入上不断加杠杆,先把表内负债做高,接着把表外负债做高,在这些的基础上,还会做土地的前期融资,整个负债率做得很夸张。
2020之后,住宅开发的毛利率和净利率在不断下降,仍然采用推高负债率的方法,很难获得更好的收益,也不可能收获更好的投资IRR和公司ROE。
在这种情况下,建设周期、资本的投入都达到某一个极限之后,行业还要继续获得“增长”的话,需要实现技术进步。
面向未来的房地产能力建设
什么样的技术可以带来新的增长?
我们认为,在未来的五年、未来的十年,新的增长需要应用这些新技术——
- 经营管理方面要全面的信息化。
- 要有基于移动互联网的客户交互能力。
- 建筑的数字化、工业化、定制化能力。
- 服务的智能化、AI化能力。
在未来,我们的地产公司都应该去掌握这些方面的能力。具体来说:
1、经营管理方面要全面的信息化。
第一,所有的经营管理系统是不是都用信息化的方式管理起来了。
第二,在管理起来的基础之上,管理的颗粒度、管理的数据是不是精准。
第三,如果应用的水平更高,就可以做到智能化的决策。
但我相信目前在中国的地产公司智能化的决策都还没有做到,这是需要我们继续努力的。
2、要有基于移动互联网的客户交互能力。
客户的交互能力,主要是在三个方面做创新和变革。
第一,客户洞察的变革。有了互联网技术之后,可以做更加精准的客户分析。
第二,交易方式的变革。过去几个月,地产公司都在努力做一件事情,就是做一个更好的网上销售系统,这就是交易变革。
第三,客户体验的变革。现在,家庭智能化在地产公司里面广泛地使用,客户的体验变得更好。
3、建筑的数字化、工业化、定制化能力。
下面跟大家讲建筑的数字化、工业化和定制化,给我们这些地产公司带来的影响。
首先,建筑的数字化。
谈建筑数字化,就一定会谈到BIM技术。
在完成了BIM的应用之后,我们的房屋设计不再是平面的图纸设计,而是一个三维立体的、数字化的设计。
BIM技术可以提高规划水平,提高我们建造的效率。如果在BIM的基础上,再加上一些物联网的技术,就可以去建立一个数字化的家庭,提供更多的智能服务。
第二,建筑的工业化。
建筑工业化主要有几种不同的结构方式:灌浆套筒式建筑结构方式、SPCS方式、ALC隔板、装配式装修。
建筑工业化将会是提高地产公司经营效率的一个重要的新技术。
因为当前在老高层住宅建筑的施工方式、施工效率,靠增加负债率提高项目收益和公司的收益等方式均已经到达极限。
所以要运用新技术来提高生产效率,而在新技术及其应用方面,建筑的工业化是最重要的。
第三,建筑的定制化。
建筑定制化会成为未来发展方向,越来越多开发商为客户提供不同的定制化产品。
在做定制化这项工作的时候,会考虑怎样做好住房户型、室内装修等定制化工作。包括户型设计、装修选材、家具样式、颜色选择等。
4、服务的智能化、AI化能力。
服务智能化已经在不同的行业应用。比如无人驾驶汽车、人脸识别、图像识别、语音识别等。
今后,人工智能在房地产和服务智能化方面,会提供更多应用。比如社区的机器人保安、机器车负责清洁、扫地等。
总体来说,当住宅的生产遇到发展瓶颈、建造速度遇到瓶颈、发展方式遇到瓶颈,行业边际效应递减的情况下,我们希望用更多的科学和技术,为房地产行业,为住宅领域找到新的增长曲线。
文章来源:中城联盟
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