与国外商业地产相比，国内商业地产的租售比仍处于较低水平，平均租金回报率一般处于3%-4%之间，难以引起市场投资者的兴趣。随着REITs退出通道的打通，投资市场会日趋关注投资回报良好的优质资产，同时也会倒逼开发商提升自身的资产运营增值能力，加快存量改造步伐，提高租金回报率，为商业地产REITs开闸做好优质项目储备。

本文以美国西蒙集团（Simon Property Group）和新加坡凯德集团（CapitaLand Limited）为例，研究其如何通过运用REITs工具以及自身卓越的资产运营增值能力，实现企业高速发展。

美国西蒙集团：

高杠杆收购、长期持有核心资产、多产品线管理

西蒙集团是全美最大的商业地产运营商，拥有北美地区最大的公募商业地产REITs，总市值高达840亿美元。截至2019年底，西蒙在全球拥有和管理204个零售物业，可租赁面积超过1685万平方米，平均出租率高达95%以上。

拉斯维加斯名牌折扣购物中心

高杠杆收购。西蒙集团通过高杠杆运作，通过并购实现快速扩张。2018年资产负债率高达86.9%，而同年凯德集团的资产负债率仅为45.6%。尽管公司杆杠率处于高位，但由于资金成本低和债务期限长，西蒙在实现高速扩张的同时，保持了较为稳健的财务结构。

长期持有核心资产。西蒙集团选择长期持有核心资产，并适时剥离低效率的非核心资产。公司成立至今，持有期超过20年的核心型物业超过六成，这些项目通常位于城市核心地段，平均出租率和租金回报水平普遍高于其他项目。

多产品线管理。截至2019年底，西蒙集团旗下共有106个区域型购物中心（Simon Malls）、69个名品奥特莱斯（Premium Outlets）、14个都会型购物广场（The Mills）和4个社区生活中心（lifestyle centers），分别定位于不同的地域和客群需求。依靠其强大的品牌影响力和门店规模，西蒙在品牌招商环节拥有更强的话语权。例如：西蒙集团与梅西百货、诺德斯特龙百货等500余家品牌商户签订了长期合作协议，以确保平均出租率的长期稳定。

新加坡凯德集团：

REPE+REITs双基金模式、持续的项目运营调整

凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，旗下拥有7支公募REITs以及20余支私募基金。截至2019年底，管理资产规模超过948亿美元。凯德自1994年进入中国市场，迄今已在中国42个城市拥有和管理200余个项目。

北京望京凯德mall

REPE+REITs双基金模式。凯德按照项目生长周期分为开发建设期、培育期和成熟期三个阶段，由私募基金（REPE）收购和培育物业，在项目进入成熟期时注入REITs实现退出，凯德通过双基金模式打通了“融投管退”的资本运作流程。

自2016年12月凯德商用中国信托（CRCT）在新加坡主板上市以来，已注入西直门凯德、望京凯德、大峡谷凯德等14个成熟项目，合计租赁面积达93.9万方。2019年，CRCT总收入达12亿元人民币，同比增长10.1%，平均出租率为96.7%，分派收益率达6.1%。

持续的项目运营调整。凯德通过对业态组合和品牌商户的持续调整、增加可租赁面积、增加广告和营销活动等租金外收入，持续提升项目运营收益。例如：凯德MALL新南店在2018年将负一层37%的空间进行重新规划，改造后该区域的租金实现翻倍，同年项目整体租金上升17.9%。

结合上述案例分析及行业研究，笔者发现，开发商想要借助REITs盘活存量资产，实现资本化退出的产业链闭环，主要从以下三个方面入手：

1、合理利用财务杠杆，构建灵活稳健的资本运作机制。

项目前期开发和收购需要占用大量资金，西蒙集团采用高财务杠杆实现规模扩张，而凯德集团采取了“REPE+REITs”双基金模式，有效解决了项目不同成长阶段的资金问题。开发商应结合自身企业战略和投资收益水平制定灵活稳健的杠杆策略，有效控制取地和收购成本，以确保商业模式的可持续发展。

2、持续优化存量运营效率，提升租金回报水平。

提升租金回报率的核心是构建资产运营增值能力，主要可从客群效率、业态效率和空间效率三方面入手，通过市场定位调整、业态组合优化、增加可租赁面积、营销活动创新和营运成本管控等手段，持续优化项目运营效率，提升投资回报水平。

3、通过数字化等创新手段，为项目释放新动能。

对于运营成熟的项目而言，通过品牌迭代等传统手段提升运营效率的操作空间非常有限，开发商可考虑通过数字化等创新手段，系统性地优化成本、运营效率和客户体验等核心问题，以数字化驱动项目效率提升，实现项目超额收益。

结语

虽然此次公募REITs试点并未直接涉及商业地产，但对未来商业地产放开REITs具有积极的信号意义。

对开发商而言，REITs并不是解决项目退出的“万能钥匙”，而是对其资产运营增值能力提出了更高的要求。开发商应通过数字化等创新手段持续提升项目运营效率，打造更多具有长期持有价值的优质资产，才能真正吸引市场投资者的目光。

文章来源：RET睿意德